结合智慧城市运营客体即运营资源的可经营性，我们将智慧城市的项目分为非经营性项目和经营性项目。非经营性项目主要是为了取得社会效益和环境效益，一般只能由政府负责投资，按照政府投资运作模式开展。经营性项目包括纯经营性项目和准经营性项目。纯经营性项目可由全社会负责投资，准经营性项目可通过政府适当贴息或政策优惠进行市场运作。
（1）非经营性项目
投资主体由政府承担，按政府投资运作模式进行，资金来源应以政府财政投入为主，并配以固定的税种或费种保障，当然其权益也归政府所有。但在投资的运作过程中，也要引入竞争机制，按招投标制度进行操作，并需提高投资决策的科学性、规范性，促进投资效益的进一步提高。
这类项目无收费机制无资金流入，是市场失效而政府有效的部分，其目的是为了获取社会效益和环境效益，市场调节难以对此起作用，这类投资只能由代表公共利益的政府财政来承担。
（2）准经营性项目
这类项目具有潜在的利润，有收费机制和资金流入，但因其政策及收费价格没有到位等因素，无法收回成本。由于项目本身附带部分公益性，是市场失效或低效的部分，市场运行的效果将不可避免地形成资金供给的缺口，这方面需要通过政府适当补贴或政策优惠维持营运，待其价格逐步到位及条件成熟时，可转变成纯运营性项目。
这类项目有如下几个方面的特点：
A.项目具有比较明确的受益对象，具备收费条件，因而具有一定的经营性效益或财务效益，同时也具有较强的社会效益（或称外部效益）；
B.项目建设和运营所需的各种投入物，其价格采用市场化价格，构成了对项目投入或成本的硬约束；
C.项目建设和运营直接关系公众的切身利益，因而其产出物的价格由代表公众利益的政府确定，往往与按全社会必要劳动时所确定的价值相背离，有时甚至严重背离，因此，这类基础设施项目财务效益往往具有较大不确性，项目收益不太好。
（3）纯经营性项目
属于全社会投资范畴，其前提是项目必须符合城市发展规划和产业政策的导向，投资主体可以是国有企业，也可以是民营企业、外资企业等，其融资建设管理及运营均由投资方自行决策，应有的权益也归投资方所有。政府需要做的工作是搞好规划，加强宏观调控和引导培育产业发展，同时加强制度建设，完善监督体制，为全社会的投资活动创造个良好的投资环境和市场运作环境。
这类项目有收费机制和资金流入，主要由市场进行调节，这类投资只能由代表公共利益的政府财政来承担。
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