導語
隨著國際大都市的不斷髮展，這些城市的人口也越來越密集，對住宅的需求越來越高。但是，這些城市土地有限，核心地段的土地更是格外稀缺，越來越高、越來越密的高層住宅成為主流產品。
而低密度的住宅往往都是豪宅，價格較高，成為精英富豪的標配。
九龍塘
例如：香港市區罕有的低密度發展區——九龍塘，其以平房及別墅為主，片區均價為30多萬/平，區內住戶皆為高端人士。
即將落成的龍翔道高密度住宅官地，每平方米樓面地價高達30.6萬港幣（約27萬人民幣），預期單價將逾43萬港幣/平（約37萬人民幣）。
再看深圳。日前，據廣東省統計局公佈的最新數據顯示，2018年深圳新增常住人口達49.83萬人，高居大灣區第一！
深圳也在不斷的吸納人才，持續發展進步，與此同時，深圳的城市居住容積率也越來越高，低密度住宅十分稀缺。
NO. 1｜壹
深圳再度拔高城市容積率
未來建築容積率或超過15
2019年1月3日，深圳市規劃國土委發佈了《深圳市城市規劃標準與準則》局部修訂條文(第4章 密度分區與容積率)重要信息摘錄。
此次修訂內容包括：將城市主要各級中心區的核心地區分別納入密度一區、二區，將大部分城市建設區納入密度三區，將生態、景觀敏感地區分別劃入密度四區、五區，取消了密度六區，機場、港口、核電站等特殊管理地區不再納入密度分區管制。
對各類用地密度分區基準容積率進行了以下調整：密度三區居住用地基準容積率由2.8提高到3.0，容積率上限由5.0提高到5.5。密度三區居住用地地塊若位於地鐵站點500米範圍內，其容積率上限可按照密度一區、二區執行。
密度四區居住用地基準容積率由2.2提高至2.5，取消了商業服務業用地的容積率上限，小幅提高了密度二區、三區、四區、五區商業服務業用地的基準容積率等等。
調整前4.1.2 城市建設用地密度分區分六個等級
調整後4.1.2 城市建設用地密度分區分五個等級，不包括機場、港口、核電站等特殊管理地區。
根據公佈的最新容積率數據顯示：未來深圳 90% 以上新建成區的住宅最低建築容積率是3.2，部分住宅可以達到6。如果是城市更新項目，甚至可以達到8！
商業辦公物業的容積率更高！最核心的基準容積率是5.4倍。但深圳只規定了下限，取消了上限！可以想象，未來核心區的某個項目容積率甚至會超過15倍、20倍！
調整後各區住宅用地容積率
調整後各區商服用地容積率
公開數據顯示：紐約CBD的住宅容積率高達5-10，新加坡的CBD容積率達到6，韓國首爾達到10以上，香港住宅密度上限最低為3.6，最高為10。
相比之下，深圳主城區容積率仍然有一定的提升空間。
壹地產認為：
深圳再度拔高城市容積率的主要原因就是土地資源緊缺。
公開數據顯示：深圳土地開發強度已接近50%，北京才僅僅13%，可見目前深圳的土地開發強度之大，這也反映了目前深圳已經處於土地資源極其緊缺的局面。
按照國際慣例，一個地區土地開發強度達到30%已經是警戒線，超過該限度，人的生存環境就會受到影響。
而隨著深圳城市的不斷髮展，深圳還將不斷吸納大量的人才。因此，未來深圳的每一寸土地都將承載高密度的建築，整個城市的建築物會越來越高，越來越密。
未來的深圳物業將是高層遍地，低密難尋，這一點毋庸置疑！也無法逃避！
也正是因為如此，深圳現在的低密度住宅備受買家青睞。大家都在握緊低密度的住宅，或者擇機買入低密度的住宅。
NO. 2｜貳
豪宅的指標，深圳低密度住宅奇缺
備受買家青睞
買房說到底其實就是買土地。
早些年，低容積率是豪宅的金指標，比如波託菲洛、水榭花都、香蜜湖一號等，容積率都不高，而一般住宅的容積率則相對較高。
當時，如果一個項目容積率過高，是沒底氣稱豪宅的。不過，隨著時代的發展，深圳土地資源越來越緊張，人們也逐漸接受高容積率、高密度的新一代豪宅。
當然，那些低密度、低容積率的豪宅，因為其稀缺度更高，更受到市場追捧。
為什麼容積率低好呢？主要原因有以下三點：
1、容積率越低，意味著你這套房子佔有的土地面積越大。
2、容積率直接反映了建築密度，容積率越低的小區，綠地、景觀設計、樓間距等往往就越好，居住舒適度也就越高，不會壓抑，心情自然更舒暢。
3、容積率同樣是抗跌的重要因素，容積率最終決定了房子的價值和價格。
因為無論是買房自住，還是購房投資，都希望物超所值。當你自己住的不舒服的時候，如果日後二次出售，別人也會覺得不舒服，在價格上也會處於劣勢。
目前，深圳在建的大部分舊改項目，容積率大都到了7—8，而低密度新項目開發的概率幾乎為零！
很明顯，未來低容積率的住房都將極其稀缺而且門檻較高！尤其是城市核心區域的低密度住宅！
不過，就在近日，壹地產瞭解到，深圳的核心區域：龍華，有一個容積率只有2.3的住宅——卓能雅苑入市了。而且價格親民，剛需也能買到，極為難得。
NO. 3｜叄
深圳正在告別低密度洋房
卓能雅苑或成“絕版”
卓能雅苑位於龍華中央居住區的核心位置，毗鄰亞洲最大的城際客運樞紐深圳北站，由香港聯交所主板上市高端地產營運商卓能集團打造。
上週末，項目一開售便得到了購房者們的青睞，現場人流湧動，十分熱鬧。
項目總建面約15.2萬平，由7棟12-18層住宅組成，車位比近1:1。正在熱銷的是建面約77-131平的2-4房住宅，優惠後價格僅為5.2-5.8萬/㎡！
要知道如今深圳大部分的房價並不算特別親民，500萬的價格在市內中心區域幾乎是買不到新房了。只要是4房，門檻也到了1000-1200萬以上。
而項目周邊二手房的價格也達到6.5萬/㎡，性價比優勢很明顯！
此外，項目還是現樓，房子本身的質量問題已經通過了時間的檢驗，
即買即住，無需提前供樓1-2年，可以省下前置30-50萬供樓資金。
項目部分樣板房實景圖（上下滑動查看）
項目採用稀缺洋房設計形態，容積率只有2.3，綠化率約43.8%，建築層高2.8-2.85米，樓體間距約34-55.68米，視野開闊，舒適度非常高。
而目前片區大部分的樓盤容積率都在4-6之間，是卓能雅苑的2-3倍。部分項目樓間距僅有10多米，不到卓能雅苑的50%。
這意味著，住在卓能雅苑停車更方便，每天上下班等電梯更快捷，可以享有的社區活動空間和綠化更多。
項目戶型採用全板樓設計，實用率約81%-83%，南北通透，方正實用，採光通風俱佳，擁有超大景觀陽臺。
項目園林實景圖
項目由國際知名建築設計師趙世曾博士親手締造，承襲香港低密豪宅人居血統。其自帶約4800平米商業，突破傳統封閉式商業形態，一站式滿足業主的生活化需求。
擁有逾30000㎡的夏威夷高臺水系園林，幼兒園、泳池、籃球場、網球場等配套一應俱全。
此外，項目還專為精英圈層設置了高端私人會所，具備商務洽談、休閒健身娛樂等功能。
當然，項目除了自身品質好，周邊的生活配套也十分豐富。
片區內擁有29萬㎡商圈，交通便利，中小學林立，還有市圖書館調劑館、深圳美術館新館，龍華示範綠廊，綠谷景觀軸等豐富的文體及景觀資源，這裡就不一一細述了。
項目不僅位於深圳核心區域，生活配套豐富，而且密度低，價格親民，將是半年全深圳最具特色、最值得關注的樓盤之一。
像這樣的產品，在深圳非常罕見，分秒都在遞減，有興趣的朋友要抓緊了。
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