炒房團已經退潮，唐山樓市的硝煙仍在。
品牌開發商的宣傳推廣力不容小覷，除了唐山市區，房企逐利的戰場延伸到周邊區縣。
不少區域房價上漲離不開品牌開發商的助推，比如碧x園。按照市場走勢來推測，唐山房價過萬的區縣是不是已經到頂，房價5、6千的區縣，會不會帶來一個補漲呢？
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唐山區縣的樓市格局
據米宅調研分析，唐山郊縣的房價，可分為三個梯隊。
第一，房價被高估的區縣
（1）豐南，房價跳躍較大，7000-15000元/平米不等。
新火車站的建立，讓豐南成為香餑餑，吸引榮盛、碧桂園等企業的入駐，甚至有些項目高於唐山市區路北的房價。
（2）遷安，唐山最富的縣，一年來房價漲幅很大，新盤從去年初的5千多漲到今年1萬出頭。
（3）曹妃甸新區，以首鋼、恆大、富力為代表的項目，單價破萬。
（4）玉田，唐山區縣經濟排名始終倒數的窮縣，打著環京的幌子，藉著高鐵新城的宣傳，房價也被炒到9千多。
第二，符合市場合理價位的區縣
（1）豐潤 ，房價7000-9000元/㎡。
唐山北站雄踞豐潤區，早期進駐的中建、新入場的碧桂園也讓這個唐山市人口最多的區受到較大的關注。
（2）灤縣，政策和配套驅動房價，這個旅遊環境不錯的縣城，房子均價目前是7千多。
第三，有可能會小幅補漲的區縣
其他幾個區縣房價基本在5、6千，當然這是均價，不排除個別樓盤項目有高估現象。這在全國普漲的樓市現狀下，價格確實不高，有可能會出現一個小幅補漲。
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主要區縣的價值分析
我們先分析一下這幾個房價被高估的區縣，漲價原因及價值所在。
1、豐南區
豐潤豐南是比較有潛力的兩個城區，樓市的成交量也比較平穩，兩個區域都因軌交帶來了利好。
▲2017年唐山市重點樓盤成交區域分佈
豐南重點向西向北發展，北部成為與路南融合的橋頭堡，西部憑藉惠豐湖景觀資源成為生態宜居集中區。
榮盛地產佔據豐南樓市的半壁江山，去年碧桂園入駐後，新房價格明顯增長。
▲豐南環境
位於惠豐湖旁邊的碧桂園天悅灣，成交單價已經達到了1.1萬。榮盛的項目錦繡觀邸高層（37層）單價9千多，洋房竟然高達1.5萬，榮盛未來城單價1.2萬。這並不比中心城區的房價低。
也有一些7、8千的盤，比如榮盛錦繡天城、錦繡花苑、容和水郡。但樓盤的品質需要仔細甄別。
▲榮盛項目
除了地產商打造樓盤品質的概念，最主要還是因為距離主城區很近，跟著路南路北房價的上漲而有了很大漲幅，豐南比豐潤距離更近。
對標一下與豐南相鄰的城區路南，作為中心城區，路南的房價目前只有1.2萬/㎡左右。豐南被高估的房價很可能會回調。
豐潤的人口在唐山這幾個主城區中是最多的，本地購房者會多一些。7000-9000元/㎡的房價，從性價比來說比豐南要合適。
經歷了上一波的房地產洗牌後，唐山城區的樓市趨於平穩，城區改善客戶普遍已有多套住房，潛在需求有限。
因此房價高估的樓盤市場潛能並不大。
2、遷安市
遷安是河北最富裕的一個縣級市，經濟總量躋身中國百強，2016年人均GDP竟然超北京！
遷安經濟以工業為主，礦產豐富，擁有中國最大的硅鋼生產基地。同時又以旅遊業為輔，打造宜居城市。
交通配套也比較完善，境內擁有京秦鐵路、大秦鐵路、通坨鐵路三條鐵路經過；京沈高速、102國道等公路構成遷安四通八達的公路網絡。
遷安有錢，購買力強，這似乎讓我們看到了遷安房價上漲的內因。
還有一個重要的外因，去年4月份的炒房團入場。
房價被炒高，投資客已經退場，退場之後，房價很可能有回落的風險。
3、玉田縣
環京概念的炒作似乎無處不在，玉田算不算環京？
如果環京七環地區房價15000的情況下（不含燕郊大廠），那麼薊縣寶坻就算是環京八環，房價10000-13000。
玉田只能算作環京九環，但有些樓盤價已經近萬。
2017年前玉田房價多為受地方保護的本地開發商，市場價格相對平穩，隨著2017年建設高鐵站政策的發佈，知名房企進駐市場，房價迅速攀升。
玉田優勢，在於與薊州寶坻接壤，唐山西部最近距離京津兩市轄區，且薊州寶坻藍印時代玉田人在薊州買房很多，薊州房價最高時20000，緊鄰的玉田縣城房價僅僅4000，引來北京炒房團。
炒作京唐高鐵帶來的北京人置業玉田，是廊坊保定限購，雄安與環雄限購之後，環京地區銷售公司行為。
玉田作為唐山與天津的門戶區域，有其區位優勢，但環京的概念根本不成立。
玉田的樓盤目前還主要集中在中心城區，未來還將要建高鐵新城板塊。玉田縣沒有什麼產業支撐，高鐵新城不過是一個偽概念。況且根本就沒有京唐高鐵在玉田設站的確切消息。
這裡認知的交通利好，只是炒房的一個噱頭。北京人口產業外溢，不能依靠高鐵通勤，必須考慮自駕里程。
玉田，距離副中心90公里，已經不具備北京工作人員通勤資格。
待到炒房客出貨，會有價格回調風險。
4、灤縣
為什麼灤縣要單獨拿出來說一下？灤縣房價走勢，有可能是其他幾個存在感不高區縣的樣板。
2015年碧桂園進駐灤縣，奪下灤州古城雙地塊，合計拿地108畝，規劃建面12.96萬㎡，2015年9月灤州碧桂園項目入市。
如今，這個項目房價已經漲到10000元/㎡，但同樣有市場，即使灤縣樓市也有5千多的樓盤。
我們都以為品牌樓盤在下轄縣實現溢價空間有限，有銷量是因為做足品質，可我們錯了，品牌房企的宣傳推廣的帶動力太大。
有著碧桂園這個標杆，基本已經把灤縣上漲的均價砸實。
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低價區縣會不會補漲？
房價5、6千的那些區縣，價格有可能會有一個上漲幅度。
原因有三：
第一，2018年河北唐山有60多個棚戶區要改造，涉及唐山各個區縣。唐山的城建面臨著迭代更新，本地剛需也需要品質住房，也就是有一定的市場需求。
第二，開發商在下轄區縣拿地建房，等到一批品質樓盤上市，開發商勢必會提價宣傳，推廣力度下，勢必會對房價上漲有一個助推。
▲品牌開發商拿地情況
（3）唐山的房價和周邊城市相比並不高，加上通貨膨脹和人均收入的增長，房價也會有一個自然增長率。
不過，這個漲幅不會太大。
首先，遠郊區縣的投資價值並不大。
唐山中心的城區現在已經看不到外地購房者的身影，上一波的炒房客大多在低價出手。有粉絲透漏去年在唐山市區買的房子中介掛了一年才賣出，入手者竟是中介。
中心城區尚且如此，何況遠郊區縣。
消化市場的房產存量，只會是本地人。
另外，唐山遠郊區縣的造血功能並不強。
城市的造血功能不僅僅是經濟帶動消費，產能輸出，還包含企業的自主創新和產業的迭代升級。
從經濟指標看，遷安市處於絕對領先的位置，豐潤區、豐南區經濟發展排名相對靠前。這三個區縣首先是佔據優勢的，現在房價已經漲高了。
我們都知道唐山以傳統工業為主，轉型面臨困局。
而部分下轄縣沒有明顯的功能定位並缺乏產業支撐，除了農業、傳統工業，第三產業相對落後，或者發展中小型零售業、服務業，或以旅遊佔一部分市場。
即使有產業迭代的規劃，但大部分區縣新興產業興起的發展格局還沒有形成。
這不足以支撐高房價。
還有，就是棚戶政策收緊。
眼下大家都不看好三四線城市，只要沒有炒房團入場，靠本地剛需購買，補漲有限。
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總結
1、唐山城區過於狹小，只有路南路北兩區才能算作唐山主城區，主城區人口不足。城區發展向經濟以及人口占據優勢的豐南豐潤拓展。豐南和豐潤這兩個區具備一定的發展潛能，但房價高估的樓盤市場並不大。
2、唐山各區縣，與環京環津均無關聯，只能依靠自身發展，滿足本縣區及農村剛需為出發點。
3、旅遊業不支持唐山房地產市場，唐山旅遊業只能是京津短途自駕遊為主，並無發展旅遊房地產的任何空間。所以像樂亭這種旅遊佔據優勢的縣城投資價值並不大。
4、目前各區縣，唐海土地出讓最多，已有不少開發商入駐，未來預計會有一批品質新盤入市。但唐海縣人口很少，購買力有限。剛需購房不受影響，若投資恐怕短期內很難出手。
5、投資客請遠離唐山。
全國來說，唐山樓市除了個別區域，整體房價還是合理的。唐山如今面臨的最大問題就是產業轉型。
傳統產業發展受限，唐山經濟轉型壓力最大，但是限制產能並非去除鋼鐵能源建材陶瓷等國計民生重點產業產能，基建大發展的時代，上述產業還有發展空間。
況且唐山的經濟底蘊使其發展有財力支撐，雖然強項轉型難，但只是觀念和時間的問題。
我們期待唐山會變的更美好。
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