撰文：昆明樓市動態首席購房顧問 文鋒
一月一度的數據下來了，昆明房價又漲了，從國家統計局發佈的《2018年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，昆明5月份新房房價環比上漲0.9%，同比上漲10.8%，就同比漲幅，在全國70個大中城市中，位列全國第五，在前面的有丹東（11.7%）、大連（11.6%）、哈爾濱（11.1%）、西安（11%）。
按照國家統計局的數據，昆明新房價格從2016年6月開始連續上漲，到現在已漲了整整兩年。
根據昆明14個熱點樓盤的售價進行監控，從過去的3個月售價與最近的售價對比發現，這些熱點樓盤（除經開區和呈貢的之外）售價基本都過1.3萬/平，普遍漲幅均超過30%，漲幅最高超過60%，最低也25%。
樓盤名稱3月前售價近期售價備註碧桂園璟臺1.21.35-1.5
1、價格抽取的數值僅是某個組團某種產品業態，存在一定誤差；
2、價格僅是參考數據，最終以開發商的成交價為主。
金科江湖海1.3-1.61.8-2.2滇池俊府1.32.1金地九樾1.31.6-1.8萬科翡翠
1.3-1.61.8-2魅力之城1.15-1.21.4-1.6築友雙河灣1.3-1.51.8-1.9頤和18981-1.251.45紅星天鉑1.1451.5河畔俊園1.11.45-1.65東旭御山湖0.7-0.81.-1.2龍鬥壹號0.8-0.91.1-1.2融城昆明湖0.95-11.3-1.5春風十里1.251.4
從這些樓盤發現，基本都集中在昆明南市區，滇池俊府和金科江湖海及萬科翡翠算是目前漲幅的前三甲，主要是同一類產品，在相對較短的時間內，售價有大幅度的上浮變化，重點是即使是目前售價，也依然不缺客戶。
二手房方面，昆明5月份環比上漲1.6%，位居全國第二，僅次於武漢和烏魯木齊（均上漲1.8%），同比7.8%，漲幅處於全國70個大中城市的中位水平。
從整理的數據上顯示， 昆明的新房房價整體上揚是在2016年6月份，而二手房則是在2017年3月份開始的，從時間的滯後性上看，二手房的覺醒足足晚了9個月時間。
整體而言，新房市場觸發市場最新信息的維度和觸角較多，收集和反饋信息也較為及時，對價格變化的敏感度可以達到最大，而二手房也僅僅是房東有掛賣變現的需求，而這個需求是相對少數的，只有在買方對房源需求的量上，才會觸發價格的調整，為此，會造成一定時間的滯後。
從漲幅比例上看，從2017年8月份同比漲幅突破4%之後，一直保持持續上漲的狀態，2018年2月和2018年5月份是達到7.8%的最高點。
根據中國房價行情網數據顯示，2018年5月，昆明二手房房價達到1.18萬元/平。
數據來源：國家統計局，整理：昆明樓市動態
結合新房及二手房數據分析，目前昆明新房房價一路高揚，新房的去化速度明顯放緩，從上週開盤的幾個樓盤銷售情況來看， 很難再現大規模的日光盤。但二手房上升勢頭不減。
簡單幾點看法：
1、投資客評估產品未來溢價空間收窄。最近一外地團隊在昆明洽談團購事宜，原本敲定一地鐵盤，帶精裝交付1.2萬元/平，就在簽訂協議前，開發商臨時變卦，要求每平米上浮1000元，直接嚇退了。
假設，大部分投資客撤離昆明市場，將會怎麼樣呢？昆明的開發商還能有多少自信呢？
這裡很有必要說一下，6月16日，自然資源部發布消息稱，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入全面運行階段。這意味著居民擁有房屋的情況“全透明”，不動產的全國聯網時代已經來臨，再也不用人工數“黑燈率”了，“房叔”，“房姐”將無處遁形。
雖然，我並不認為不動產的登記會讓房價下跌，但實際上對資金的遊離走向會有影響的，尤其是一些佔有需求的客戶心理預期影響會比較大。
2、昆明目前的房價水平已經形成客群的消費分流。
整體而言，一方面會驅趕部分首次置業者從昆明主城區分流到昆明近郊置業，如太平新區（應樓粉的要求，後續將會出文解讀）房價不及7000元/平；另一方面會驅逐部分剛需選擇二手房，二手房將進入全面補漲階段，從最近幾個月的漲幅數據得到了印證。
假設，當二手房房價形成倒掛的時候，新房的機會又會是在哪呢？
3、什麼樣的房價水平才是適合昆明的？
關於調控預期，就單純以房價連漲2年的事實，昆明就要揹負足夠大的壓力。
那到底什麼樣的房價水平才適合昆明呢？
當然，這裡不想去過多以昆明收入水平、昆明的產業、人口等這些維度來解析。迴歸最具現實的是，目前的房價水平適不適合昆明？如果不合適，昆明今些年冒出來的大平層產品、別墅項目是誰買掉的呀？昆明頻現的日光盤是怎麼出現的，昆明房價漲幅為什麼如此之大時間又是如此之久呢？
有人會反問，如果合適為什麼還有那麼多人買不起房？擱在昆明平均房價4598元/平的十年前，依然也有很多人買不起房。擱在任何一個城市都也會有這種矛盾--人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。
在符合房住不炒的大前提下，不能以讓所有人都買得起房去綁架市場對房價反芻的結果，即使調控，核心也是穩房價，而非降房價。
當然，買房上車的值得慶祝，租房也沒有什麼丟人的，房子可以租來的，但生活可以不是。而投資的朋友也千萬別被房價綁架了，在這幾年來房價的暴漲之外，應該思考一下自己的賺錢能力，所在行業，工作能力，思維方式是不是有所突破？如果房價很長一段時間內都不再上漲了，你是否還有辦法繼續創造財富？如果有，你就是真正的富人；如果沒有，你已經被房價綁架了。
以上為正文
房價，到底是高還是不高？
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