提 要
這兩天，深圳“
房改”受到了深圳媒體和廣大市民的廣泛關注！
不過，房改徵集意見稿發佈後，很多人也產生了一些疑問：
房改，深圳房價會降嗎？
170萬套房的目標能實現嗎？
保障房能轉為商品房嗎？
……
我們請到曾多次參與深圳房產製度設計的權威專家——陳藹貧，解讀“房改”。
陳藹貧
無黨派人士
深圳市政協委員
深圳市決諮委委員
深圳市住房研究會會長
中國房地產研究會專家
陳藹貧會長，曾經多次參與深圳保障房、棚改等住房制度的設計、制定，是業內公認的深圳住房制度領域的權威專家！
今天，面對深圳各大主流媒體的陳藹貧會長主要解答了市民普遍關心的5個疑問。
Q
這次棚改，最大的亮點是什麼？
A
這次改革最大的亮點，在於建立了一個全新的制度，在原有的歷史制度上進行了完善。這次完善契合兩方面，一方面契合中央對“房住不炒”的要求。另一方面，是對我們住房制度的一次全面檢討！
來破解我們目前房價高企和人才爭奪，日益白熱化的一個狀態。
Q
2019-2035，將籌集170萬套各類住房，這個目標能完成嗎？
A
從深圳現在整個土地的情況看，由於交通、城市建設、紅線管控等等因素，我們土地資源實際上是非常緊張的。所以，這170萬套房，本身壓力是非常大的。
這就需要從多方面挖潛，比如說我們之前的棚戶區改造，這塊就是在存量土地上下功夫。當然這次政府也提出了多種去到解決這個問題，這裡面有幾個主渠道，特別要引起關注！
比如說，以租為主、市場籌集，還有棚戶區改造、加大土地供應量。這樣一些渠道，恐怕今後還會是主渠道。
Q
本次房改，對房價有影響嗎？
A
目前來看，短期來說對市場影響不大，但是從長期來說，對今後的房地產市場影響巨大！
因為市場的結構發生了根本變化，過去是以市場商品房為主，現在轉變為以人才房、保障房為主。
房價上漲，市場商品房房價上漲，目前還在進行積極的調控中，我相信未來，從中央到地方還會推出更多的政策。
尤其是房地產長效機制這塊，這個問題要解決的話，才能真正解決我們目前房價過高的問題。
Q
怎麼看保障房一定年限後
轉為商品房？
A
這次明確提出保障房、人才房封閉運作，一定年限以後，可以轉為市場商品房，這是整個政策推進中的一個過程。
從未來說，保障房封閉運作，固然可以解決目前保障房資源不足的問題，另一方面，我們從人人擁有住房的角度來說，從社會財富再分配的角度來說，也有必要進行一個適度的轉換。
這個政策恐怕是基於多方考量，而不是簡單的資源流失這個角度來考慮。
Q
房改後，剛需應該買商品房，還是等保障房？
A
對剛需群體，我個人覺得，首先你要商品房還是要享受政府的政策性住房，更多的要考量自身的支付能力。
政策性住房，人才房也好、安居房也好，現在來看，肯定存在一個區位問題，因為我們原特區裡面，幾乎已經沒有地。
新增的主要是在棚戶區改造上面和工改保等等這些項目上產生。今後增量土地上新增的房子，大多都在原關外地區。
作為個體買房者來說，需要自身去平衡和掂量，既要考慮自己的經濟承受能力，也要考慮未來的生活成本。
“房改”新聞背景
6月5日上午9:00，深圳住建委召開了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》新聞通報會。
這被外界普遍解讀為是深圳繼1998年後第一次房改後的第二次房改，將影響深圳未來30年！
文件中指出，2018年至2035年，我市新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
各類住房硬性指標
確立租購併舉下，各類住產的硬性供應指標：
1、市場商品住房，佔住房供應總量的40%左右。
2、人才住房，佔住房供應總量的20%左右，建築面積以小於90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。
3、安居型商品房，佔住房供應總量的20%左右，建築面積以小於70平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右。
4、公共租賃住房，佔住房供應總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民，建築面積以30—60平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
8大供應主體
1、以房地產開發企業為主，提供市場商品住房、安居型商品房。
2、以住房租賃經營機構為主，提供各類長租公寓。
3、以市、區政府為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
4、以人才住房專營機構為主，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
5、支持社區股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規定的租賃住房。
6、支持企事業單位利用符合規定的自有用地或自有用房，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
7、支持各類金融機構，採取直接投資、融資等方式，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
8、支持社會組織等各類主體，建設籌集具有公益性質的各類住房。
6大渠道保障
1.增加建設用地，實施以公共交通為導向的住房開發模式，突出產城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區。
2.盤活存量用地，加大棚戶區改造力度，推進已批未建用地、社會存量用地、未完善徵（轉）手續用地、徵地返還用地等開發建設保障性住房。
3.利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建保障性住房。
4.盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購。
5.實施公共設施綜合開發，通過軌道交通車輛段和停車場、公交場站等城市基礎設施和公共配套設施等綜合開發建設保障性住房。
6.開展城際合作，落實粵港澳大灣區戰略，推動建立都市圈城際住房合作機制，結合軌道交通和產業佈局，在臨深片區開發建設保障性住房。
關於深圳“房改”，你有什麼想說的？歡迎文末留言，或者有其它買房問題，歡迎加壹地產副主編地產貳哥微信liuerlei215交流！
閱讀更多 深圳壹地產 的文章
