近日，戴德梁行大中华区资本市场总裁、中国资本市场部主管叶国平先生就“迷雾中的商业地产市场”为主题演讲，探讨商业投资地产市场中的各种现象，同时他还借助戴德梁行拥有的大量真实数据，汇总、提炼、分析了目前的市场投资趋势。

戴德梁行全球覆盖超过70个国家，拥有超过50,000名员工，2018年营业收入82亿美元。中国资本市场团队2007年组成，是国内组建最早的大宗交易顾问团队之一，逾100位专业投资顾问遍布20个城市，2018年促成交易总额超800亿人民币。戴德梁行中国资本市场团队在项目投资的整个生命周期，我们主要为投资者提供投资、融资、退出的服务。

相信大家对大宗交易都会感到有一些困惑，就是我们所说的迷雾。2019年市场上有很多负面消息，好像大家感觉大宗交易有些下行的趋势。很多外资在出售他们的资产包，他们是不是不看好中国的商业地产？国内的开发商都在抛售项目，中国的房地产商如何看待商业地产呢？我们今天通过一些数据和大家探讨一下。逐一解开谜团。

大宗交易的规模

过去10年国内大宗交易非常活跃，流动性非常高。从2016年到2019年，全国大宗投资年交易额都超过2000亿，2016年的爆发性增长得益于2014年保监会发布的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》险资投资商业房地产的份额从10%提高至30%，

在这些交易里面，一线城市成交量占比达86%，其中上海占比最大，差不多占了40%；投资类型以写字楼为主，占比接近50%，商场部分仅占20%

大宗交易中投资者类型

整个大宗交易，外资占比30%，长期以来这个比例变化不大，因此过去很多人常常有误会，外资是不是退出了中国大陆的投资市场，结论是并没有。

外资投资的比例一直都很健康，维持在20~30%。在上海占比更大，去年达到60%，可以说上海的大宗交易市场是外资主导的。这些外资来自全球各地，包括新加坡、香港，美国等等。但如果仔细分析这些大宗交易的机构，很多都设立在新加坡、香港，这些都是经典的一些外企收购的案例，你看到的有保险资金、有房地产基金，不同的类型都有。

如何看待写字楼投资

投资者为什么喜欢投资写字楼，其实是一个选择性的问题。写字楼并不需要投入太多的资管团队，所以一般投资者会避开商场；而服务式公寓、酒店领域，由于资金波动性比较高，物流要非常集中，所以投资者选择时会稍谨慎。

从存量和新增供应跟存量的比例看，一线城市北上广深新增的供应多但同时我们需关注吸纳量。吸纳量的高低很大程度取决于城市第三产业的比例。一线城市的第三产业比例大多在60%以上，反观二线城市，供应量大，但第三产业占比低也是吸纳的能力一般，这也是外资对于二线城市比较谨慎的原因。

从空置率看，上海，深圳未来的供应量比较大，目前的空置率大概是20%左右；北京、广州相对健康，它们的空置率在4%~5%，可以看出北京非常受投资者欢迎。

迷雾中认清后市

投资者喜欢一线城市，其原因在于一线城市流动性还是最高

无论是国内投资者还是国外投资者对中国的后市还是非常非常有信心的，投资机构从短期的投资行为，转变为中长期的投资行为。

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