近日，戴德梁行大中華區資本市場總裁、中國資本市場部主管葉國平先生就“迷霧中的商業地產市場”為主題演講，探討商業投資地產市場中的各種現象，同時他還藉助戴德梁行擁有的大量真實數據，彙總、提煉、分析了目前的市場投資趨勢。

戴德梁行全球覆蓋超過70個國家，擁有超過50,000名員工，2018年營業收入82億美元。中國資本市場團隊2007年組成，是國內組建最早的大宗交易顧問團隊之一，逾100位專業投資顧問遍佈20個城市，2018年促成交易總額超800億人民幣。戴德梁行中國資本市場團隊在項目投資的整個生命週期，我們主要為投資者提供投資、融資、退出的服務。

相信大家對大宗交易都會感到有一些困惑，就是我們所說的迷霧。2019年市場上有很多負面消息，好像大家感覺大宗交易有些下行的趨勢。很多外資在出售他們的資產包，他們是不是不看好中國的商業地產？國內的開發商都在拋售項目，中國的房地產商如何看待商業地產呢？我們今天通過一些數據和大家探討一下。逐一解開謎團。

大宗交易的規模

過去10年國內大宗交易非常活躍，流動性非常高。從2016年到2019年，全國大宗投資年交易額都超過2000億，2016年的爆發性增長得益於2014年保監會發布的《關於加強和改進保險資金運用比例監管的通知》險資投資商業房地產的份額從10%提高至30%，

在這些交易裡面，一線城市成交量佔比達86%，其中上海佔比最大，差不多佔了40%；投資類型以寫字樓為主，佔比接近50%，商場部分僅佔20%

大宗交易中投資者類型

整個大宗交易，外資佔比30%，長期以來這個比例變化不大，因此過去很多人常常有誤會，外資是不是退出了中國大陸的投資市場，結論是並沒有。

外資投資的比例一直都很健康，維持在20~30%。在上海佔比更大，去年達到60%，可以說上海的大宗交易市場是外資主導的。這些外資來自全球各地，包括新加坡、香港，美國等等。但如果仔細分析這些大宗交易的機構，很多都設立在新加坡、香港，這些都是經典的一些外企收購的案例，你看到的有保險資金、有房地產基金，不同的類型都有。

如何看待寫字樓投資

投資者為什麼喜歡投資寫字樓，其實是一個選擇性的問題。寫字樓並不需要投入太多的資管團隊，所以一般投資者會避開商場；而服務式公寓、酒店領域，由於資金波動性比較高，物流要非常集中，所以投資者選擇時會稍謹慎。

從存量和新增供應跟存量的比例看，一線城市北上廣深新增的供應多但同時我們需關注吸納量。吸納量的高低很大程度取決於城市第三產業的比例。一線城市的第三產業比例大多在60%以上，反觀二線城市，供應量大，但第三產業佔比低也是吸納的能力一般，這也是外資對於二線城市比較謹慎的原因。

從空置率看，上海，深圳未來的供應量比較大，目前的空置率大概是20%左右；北京、廣州相對健康，它們的空置率在4%~5%，可以看出北京非常受投資者歡迎。

迷霧中認清後市

投資者喜歡一線城市，其原因在於一線城市流動性還是最高

無論是國內投資者還是國外投資者對中國的後市還是非常非常有信心的，投資機構從短期的投資行為，轉變為中長期的投資行為。

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