11.12 買房時大部分人都忽視的指標——容積率

我們在對比多個樓盤的時候，一般人都會說地段、配套、是否有地鐵、學校資源、醫院資源等等。但只看一個樓盤的時候，需要關注的最重要指標是什麼呢？

答案是容積率。

買房時大部分人都忽視的指標——容積率

容積率其實是政府在做城市規劃的時候，所作出的一項硬性規定，是不可更改的。所以地產廠商在總建築面積被限制的情況下，如何獲取最大利潤，他們會絞盡腦汁來考慮的事。

買房時大部分人都忽視的指標——容積率

本來，不同的容積率對應不同的產品形態，如上圖所示的不同樓型。但我們發現，實際現象並不是我們所想的：小區大都是洋房、別墅+高層，多種建築形態的搭配。

也就是我們常常聽到的"高低配"。

為什麼要做這種混合型的"高低配"呢？看一個非常簡單的算術題，或許你就知道了。

一個項目總建築面積是10萬：

方案1：全部做成高層，高層均價1萬/平方米，能賺10萬。

方案2：做成高層+洋房，高層8萬平，均價1萬，洋房2萬，均價1.5萬，那麼可以賺11萬。

所以："高低配"其實是為了多做利潤。洋房、別墅會增加綠地面積，而高層則犧牲了樓間距、公共活動空間，減少綠地面積，各有利弊。

買房時大部分人都忽視的指標——容積率

請注意，買房時你可能遇到一個問題，置業顧問往往會給你灌輸一個奇葩的銷售邏輯：有別墅、洋房的社區高層比純高層社區更高端。

實際上這是純忽悠。

因為：同樣的容積率，純高層社區的居住感一般都會比高低配社區高層居住感更好。

某開發商容積率的彙總，大家可以初步判斷：自己小區的品質到底是什麼樣的。

容積率低於0.3：高檔的獨棟別墅項目。

容積率0.3－0.5：一般獨棟別墅項目，密度偏大。穿插部分雙拼別墅、聯排別墅，可適當降低密度提高品質。

容積率0.5－0.8：一般的雙拼、聯排別墅。

容積率0.8－1.2：全多層項目較多。如與低層或聯排別墅組合，密度較高。

容積率1.2－1.5：正常的多層項目，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境品質較好。

容積率1.5－2.0：正常的多層+小高層項目。

容積率2.0－2.5：正常的小高層項目。

容積率2.5－3.0：小高層+二類高層項目（18層以內）。此時如果做全小高層，環境會很差。

容積率3.0－6.0：高層項目（100米以內）。

容積率6.0以上：摩天大樓項目

PS:

低層：1－3層（含3層）

多層：2-6層

小高層：7-11層

多層：12層以上

超高層：33層以上

對於開發商來說，它是利潤的體現，比如很多開發商，為了利潤最大化，會開發出一些看似利於購房者的房子，比如高層和低層在一起的房子，這樣的房子，你會覺得比全是高層的房子要好嗎？實際上不是的。比如全部建成高層，一萬元每平米，能賺10萬，那麼，如果做高層和洋房在一起的高低配，高層1萬一平米，洋房更貴一些，需要2萬，那麼均價就是1.5萬，可以賺11萬元。這樣一算，是不是覺得高低配的房子沒有全是高層的划算呢？

開發商自然是為了利潤著想，而作為購房者來說，你們的居住舒適度同樣重要。房子是拿來住的，自然，容積率低，居住舒適度更好，然後你的房子也能更有價值，因為大家買房，都會看居住舒適度如何，然而，很多人往往去關心戶型、地段去了，根本不關心容積率。

當然了，作為一個行外人，一些人不懂容積率是什麼，其實，如果直觀的說，其實就是建築面積毛密度，仔細想想，洋房別墅，這種高品質的住房，會增加綠地面積。而高層則有樓間距過低，公共活動空間降低，綠地面積減少，這樣一算，哪種房子好，可想而知了。所以說，容積率是居住價值與升值的體現，好的容積率自然居住的更舒適和房子更容易升值。