10月11日，我的一位终身咨询客户在股市收盘时和我的一段对话，我觉得挺有意思。

“我觉得股市也已经快到谷底了，还能跌到哪儿？楼市在最高点，跌下来会摔得很惨”。

因为国庆节期间多地楼市出现降价销售的情况，各大房地产商也在以自己的方式哭惨。而A股则不用哭，国庆节期间因为外围利空因素众多，我们的大A股直接上演了一出“死给你看”。

山雨欲来风满楼。房地产市场出现的变化，顺带着给信托市场带来了隐患，A股在经历了一季度的银行权重疯狂后，年后下跌已经超过了25%。这一期的周报我会以这位客户的话为一个切入点来讲解投资市场，希望能在未来的投资中对大家有所帮助。

一.房地产：日子不好过？

1.房地产商：日子的确非常不好过，以后不想玩房地产了！

虽然万科高喊“活下去”有一些夸张，但是目前房地产商的日子的确不好过。

资金面：在去杠杆的大背景之下，房地产商的海外融资渠道被封，银行贷款小开发商拿不到，就连影子银行之称的信托中的有关房地产项目近期也开始明显受限。可以说房地产商目前的融资难问题显而易见。

政策面：限购只是常规手段，问题出在后面三项政策。限价：政府限制开发商售楼价格，可是土地出让金却一分不能少，这大大的压缩了开发商的生存空间。三四线城市棚户区货币化政策的退化，该政策将三四线城市楼市推向了一个历史顶点，退出意味着未来有一段很长时间的下坡路要走。这也是为什么各大房地产商在三四线城市降价销售的原因，他们希望能赶在市场转冷前尽快回笼资金。但这些都还不是最要命的。广东省研究取消预售制，这是改变行业游戏规则的政策，过去卖楼的运作方式让房地产开发商更像是金融玩家，追求资金链运作。取消这个政策之后，开发商必须由自有资金进行运作，压力可想而知。

市场面：房地产市场是一个绝对买涨不买跌的市场，一旦房价进入滞涨期，必然会出现价停量跌的情况。目前房地产市场在国庆节期间已经出现明显的拐点信号。相信第四季度市场会进入正式的滞涨阶段，其表现就如同2014年的楼市特征一样。

可是万科真的活不下去了吗？答案是否定的，因为万科目前在一二线城市拿地依然不手软，这是为什么呢？

2.“活不下去！”除了房地产商以外，恐怕地方更是如此！

互联网上，似乎很多人对开发商面临的困境而感到开心，但是我要告诉你一个事实，如果地产商“活不下去”，那么地方则更是如此。

2018年二季度，一线城市土地流拍率相较去年同期高了280%，二线城市120%，三四线城市140%。知道这意味着什么吗？意味着地方土地财政收入的大幅减少，而且这还没有计算房地产市场转冷带来的其他相关税收的减少。

2017年全国财政收入超17万亿，土地出让金超5万亿，总计23万亿。这又意味着什么？

全世界最赚钱的公司是？全世界纳税最高的企业？答案是中国烟草总公司，2018年中烟实现了两个破万亿，税前利润收入破万亿，纳税破万亿。禁烟为什么这么难？

所以说，背后的根本原因还是经济问题，相较于”烟瘾“，五倍收入以上的“地瘾”恐怕是更难了。

这一点在最新的房价统计数据上体现得尤为明显。根据最新统计的70个大中城市房价数据，二手房交易下跌最明显的就是杭州，可是与之相对应的是杭州落户条件的降低。虽然从具体条款中看起来影响并不明显，但是难保在房价持续调整过程中，相关地方会再次以人才引进为由，开口子。

3.再次进入滞涨期，会不会重演昨天的故事！

在房地产大概率进入”滞涨期“后，后续的故事如何发展就成为我们关注的焦点。参考2008年房改后的第一轮滞涨期，不到一年推出四万亿计划，放开相关调控。2014年第二轮滞涨期，一年后二线城市放开限购与调控。此轮应当归类到2019年，故事是否为重演。

这里不得不再次提到任志强的“夜壶理论”：每当经济下行压力加大时，我们就会想到房地产。因为其产业带动能力是其他行业无法比拟的。可是当困难期过去了，我们又会嫌它又脏又臭！

一个比较有意思的现象是目前我国排名靠前的房地产企业中的大部分已经完成了更名，去掉了房产相关字样。可能是因为在中国，“房产开发商”是一个贬义词，可以翻译为：食利者，无良企业等等。

前文所说的万科依然在一二线城市大举拿地的逻辑依然如此，此时拿的地到最终的开发、出售也是一两年后的事情了。如果过去的故事重演，那么今天拿的地一定会赚得盆满钵满。不得不说万科这家企业可能销量并不会永远第一，但是其地产的标杆地位、风向标作用是无可撼动的。

4.在长效机制与新游戏规则还没有作用前，故事的结局不会有改变。

关于房地产的顶层设计：希望房地产市场保持量价稳定增长，以房地产税对存量市场的开发，部分代替土地出让金，让地方财政能够更多元化。可是问题在于远水救不了近火，就算是加快立法与推出房地产税也需要一个前提，还不能让它成为压垮骆驼的最后一根稻草。房地产税的推出时机必然是房价再次出现上涨阶段，这样才能达到让行政调控手段退出，长效税收手段进场的无缝对接。

每一次房价的调整，房价崩溃论就会成为主流，可笑的是在房地产这个游戏中，无论是游戏规则制定者、受益方、开发商、持有者，甚至是潜在购房者都不愿意看到房价真正意义上的崩盘。

处于顶峰的房地产进入滞涨期，对于处于底部并天天下跌的股市而言，无疑是一个天大的好消息。因为从根本上讲，股市本轮熊市的一大原因就是在于房地产在此轮上涨过程中，彻底透支了国人的钱包。

二.股市：“还能跌哪去！”

1.没有人知道底部点位在那里。

每一波牛市，市场上会出现以千万计预测牛市顶点的文章。每一波熊市，市场则会出现百万计的文章，因为前者有更多的参与者，更高的热情。可是有一点却是不变的，那就是他们都在瞎扯淡，即使说对了的人，也只不过是碰上了数学上的概率而已，更重要的是他们的账户未必会和他们说的保持一致。在这一点上，也包括我。此轮下跌，我原本认为3000点就已经非常接近大底了，所以在3000点附近我就已经满仓，然后叠加疫苗事件，股市在三个月内重创了我这个“医药达人”！

2.下跌带来的压力是必然的，可是相较于2月的第一波下跌，我或多或少有点兴奋。

疫苗事件至今，整整三个月。这也是2018年我所经历的第三波大幅下跌，也是幅度最大的一次。相较与二月第一波大调整，我整整一周没有睡好的状态相比，此轮跌到这里，我多少有一点兴奋。因为我看中的股票价格确实很低了，我看到的更多的是机会。当然也有一种心态，当牛市赚钱时你并不会很开心，因为大家都在赚钱。只有你成功逃顶，看别人掉坑里才开心。当处于熊市，别人都在割肉，你却敢于逆向建仓，赚到大多数人都赚不到的钱，这才会让人感到兴奋。这是人性，也是职业追求，当然这一些都建立在你能做对的基础上，否则你就会成为一个“杯具”！

3.熊市投资法则：少数就是在这种时候产生。

能够在熊市中成为少数成功者，这是需要一些条件与投资能力做保证的。

①劳动性收入，储备资金是根本。就像我前文所说，我在三个月以前就已经满仓，即使“神”告诉我10月12日就是市场最底部，我也无法做什么。可是我最大的创收并不来自投资性收入，而是我还在劳动，有自己的公司，还偶尔会帮家里招览一些桩基工程，持续产生的收入帮我的投资提高了“容错率”。说到这里就不得不说巴菲特了，其旗下的伯克希尔·哈撒韦公司不就是一家保险公司，然后会产生源源不断的现金流，给其提供充足的弹药吗？

其实在很多终管客户的资产配置方案中，证券类资金的占比都很低，这就给在这种极端行情下提供了后手。所谓财不入穷门，在投资上也是如此，因为资产基础越好，容错率也就越高。

②标的价值的判断能力。

抄底，首先你得确定这只股票得有底部才行。随着A股“港股化”愈发明显，未来A股将会出现大量仙股。关于这个问题非三言两语能够说得清楚，有兴趣的可以在头条看看我们的视频，我出过几期小视频讲解。

③时间是我们最大的对手，它会将人性展现出来。

投资是一件反人性的事情，证券市场最终只有少数人能够获得高额回报，而区分少数最重要的标准就是时间。在目前这种市场情况下，我们难以预知市场会调整到什么时候，即使调整结束，你手持股票也未必会跟市场同步。这中间的每一分波动，每一个交易日都会让你坐立难安。所以无论是我们抄底还是持仓，都不能以价格为指导，而要以时间为轴。在一定的价格区间内，将资金按时间段来投入。

④冒险家精神

过去的影视作品里常说“上海是冒险家的乐园”，股市何尝不是呢？入市有风险，投资需谨慎！谁都无法否认投资存在一定的“赌博成分”，我们需要为自己的判断冒一定的风险。此轮下跌，让我兴奋的并不是100%的赚钱机会，而是一次可能的赚钱机会。让人兴奋的永远是未知的可能。

三.楼股之间的关系

切回到文章开头部分提到的楼股关系，其实本轮股市的大熊市从资金面来说就是居民资金全部集中于楼市，而楼市暴涨与之前不同的是本轮上涨居民消费能力下降了。这说明我们不仅仅花光了手中的钱，而且还在透支消费。在此背景下，股市的资金面自然长期处于缺血状态，这是我之前没有充分考虑的。纠结于股市内部原因，而忽略了外部大环境。

回想一下，上一轮牛市是在14年房地产市场进入滞涨期后悄然开始，在15年楼市进入疯狂阶段后结束。目前楼市暂时降温对于股市而言是一个非常大的利好消息，未来一个季度与其天天关注股市变化，还不如更多的关注楼市交易数据。

四.信托市场

1.房地产定生死：目前信托市场除了商业借贷以外，主体的房地产信托与政信信托实际上都是地产定生死。房地产信托不用多说。政信类的主体是各类城投公司，这些城投公司的主营业务中有相当一部分是当地的房地产开发。而政信类背后的地方主要还款能力是来自土地财政，所以对于现阶段的信托投资，我们需要明确一点：如果你投资的区域未来房地产市场走势不确性极大的话，无论是房地产信托还是政信信托都要小心为妙。

2.一二线城市有余力，部分城市已经有松动迹象。目前无论是政信还是地产，我基本上只推荐大家投资一二线城市项目，原因非常简单。这些地方在房地产的抗风险能力上要明显强于三四线城市，限购限价调控措施越严厉的地方，意味着他们越留有余力。

最后回答客户的问题：股市还能跌到哪？

我并不知道。但是我认为我的目标股已经很便宜了，在未来几个月我会陆续补仓。这个市场的胜利者只属于少数。至于楼市，极有可能重演08、14年之后的故事。只希望到那时候，你还能记得今天说的话。楼市在顶部，摔下来会很惨！在最后的疯狂中能够下得去手，肯卖！