10月11日，我的一位終身諮詢客戶在股市收盤時和我的一段對話，我覺得挺有意思。

“我覺得股市也已經快到谷底了，還能跌到哪兒？樓市在最高點，跌下來會摔得很慘”。

因為國慶節期間多地樓市出現降價銷售的情況，各大房地產商也在以自己的方式哭慘。而A股則不用哭，國慶節期間因為外圍利空因素眾多，我們的大A股直接上演了一出“死給你看”。

山雨欲來風滿樓。房地產市場出現的變化，順帶著給信託市場帶來了隱患，A股在經歷了一季度的銀行權重瘋狂後，年後下跌已經超過了25%。這一期的週報我會以這位客戶的話為一個切入點來講解投資市場，希望能在未來的投資中對大家有所幫助。

一.房地產：日子不好過？

1.房地產商：日子的確非常不好過，以後不想玩房地產了！

雖然萬科高喊“活下去”有一些誇張，但是目前房地產商的日子的確不好過。

資金面：在去槓桿的大背景之下，房地產商的海外融資渠道被封，銀行貸款小開發商拿不到，就連影子銀行之稱的信託中的有關房地產項目近期也開始明顯受限。可以說房地產商目前的融資難問題顯而易見。

政策面：限購只是常規手段，問題出在後面三項政策。限價：政府限制開發商售樓價格，可是土地出讓金卻一分不能少，這大大的壓縮了開發商的生存空間。三四線城市棚戶區貨幣化政策的退化，該政策將三四線城市樓市推向了一個歷史頂點，退出意味著未來有一段很長時間的下坡路要走。這也是為什麼各大房地產商在三四線城市降價銷售的原因，他們希望能趕在市場轉冷前儘快回籠資金。但這些都還不是最要命的。廣東省研究取消預售制，這是改變行業遊戲規則的政策，過去賣樓的運作方式讓房地產開發商更像是金融玩家，追求資金鍊運作。取消這個政策之後，開發商必須由自有資金進行運作，壓力可想而知。

市場面：房地產市場是一個絕對買漲不買跌的市場，一旦房價進入滯漲期，必然會出現價停量跌的情況。目前房地產市場在國慶節期間已經出現明顯的拐點信號。相信第四季度市場會進入正式的滯漲階段，其表現就如同2014年的樓市特徵一樣。

可是萬科真的活不下去了嗎？答案是否定的，因為萬科目前在一二線城市拿地依然不手軟，這是為什麼呢？

2.“活不下去！”除了房地產商以外，恐怕地方更是如此！

互聯網上，似乎很多人對開發商面臨的困境而感到開心，但是我要告訴你一個事實，如果地產商“活不下去”，那麼地方則更是如此。

2018年二季度，一線城市土地流拍率相較去年同期高了280%，二線城市120%，三四線城市140%。知道這意味著什麼嗎？意味著地方土地財政收入的大幅減少，而且這還沒有計算房地產市場轉冷帶來的其他相關稅收的減少。

2017年全國財政收入超17萬億，土地出讓金超5萬億，總計23萬億。這又意味著什麼？

全世界最賺錢的公司是？全世界納稅最高的企業？答案是中國菸草總公司，2018年中煙實現了兩個破萬億，稅前利潤收入破萬億，納稅破萬億。禁菸為什麼這麼難？

所以說，背後的根本原因還是經濟問題，相較於”煙癮“，五倍收入以上的“地癮”恐怕是更難了。

這一點在最新的房價統計數據上體現得尤為明顯。根據最新統計的70個大中城市房價數據，二手房交易下跌最明顯的就是杭州，可是與之相對應的是杭州落戶條件的降低。雖然從具體條款中看起來影響並不明顯，但是難保在房價持續調整過程中，相關地方會再次以人才引進為由，開口子。

3.再次進入滯漲期，會不會重演昨天的故事！

在房地產大概率進入”滯漲期“後，後續的故事如何發展就成為我們關注的焦點。參考2008年房改後的第一輪滯漲期，不到一年推出四萬億計劃，放開相關調控。2014年第二輪滯漲期，一年後二線城市放開限購與調控。此輪應當歸類到2019年，故事是否為重演。

這裡不得不再次提到任志強的“夜壺理論”：每當經濟下行壓力加大時，我們就會想到房地產。因為其產業帶動能力是其他行業無法比擬的。可是當困難期過去了，我們又會嫌它又髒又臭！

一個比較有意思的現象是目前我國排名靠前的房地產企業中的大部分已經完成了更名，去掉了房產相關字樣。可能是因為在中國，“房產開發商”是一個貶義詞，可以翻譯為：食利者，無良企業等等。

前文所說的萬科依然在一二線城市大舉拿地的邏輯依然如此，此時拿的地到最終的開發、出售也是一兩年後的事情了。如果過去的故事重演，那麼今天拿的地一定會賺得盆滿缽滿。不得不說萬科這家企業可能銷量並不會永遠第一，但是其地產的標杆地位、風向標作用是無可撼動的。

4.在長效機制與新遊戲規則還沒有作用前，故事的結局不會有改變。

關於房地產的頂層設計：希望房地產市場保持量價穩定增長，以房地產稅對存量市場的開發，部分代替土地出讓金，讓地方財政能夠更多元化。可是問題在於遠水救不了近火，就算是加快立法與推出房地產稅也需要一個前提，還不能讓它成為壓垮駱駝的最後一根稻草。房地產稅的推出時機必然是房價再次出現上漲階段，這樣才能達到讓行政調控手段退出，長效稅收手段進場的無縫對接。

每一次房價的調整，房價崩潰論就會成為主流，可笑的是在房地產這個遊戲中，無論是遊戲規則制定者、受益方、開發商、持有者，甚至是潛在購房者都不願意看到房價真正意義上的崩盤。

處於頂峰的房地產進入滯漲期，對於處於底部並天天下跌的股市而言，無疑是一個天大的好消息。因為從根本上講，股市本輪熊市的一大原因就是在於房地產在此輪上漲過程中，徹底透支了國人的錢包。

二.股市：“還能跌哪去！”

1.沒有人知道底部點位在那裡。

每一波牛市，市場上會出現以千萬計預測牛市頂點的文章。每一波熊市，市場則會出現百萬計的文章，因為前者有更多的參與者，更高的熱情。可是有一點卻是不變的，那就是他們都在瞎扯淡，即使說對了的人，也只不過是碰上了數學上的概率而已，更重要的是他們的賬戶未必會和他們說的保持一致。在這一點上，也包括我。此輪下跌，我原本認為3000點就已經非常接近大底了，所以在3000點附近我就已經滿倉，然後疊加疫苗事件，股市在三個月內重創了我這個“醫藥達人”！

2.下跌帶來的壓力是必然的，可是相較於2月的第一波下跌，我或多或少有點興奮。

疫苗事件至今，整整三個月。這也是2018年我所經歷的第三波大幅下跌，也是幅度最大的一次。相較與二月第一波大調整，我整整一週沒有睡好的狀態相比，此輪跌到這裡，我多少有一點興奮。因為我看中的股票價格確實很低了，我看到的更多的是機會。當然也有一種心態，當牛市賺錢時你並不會很開心，因為大家都在賺錢。只有你成功逃頂，看別人掉坑裡才開心。當處於熊市，別人都在割肉，你卻敢於逆向建倉，賺到大多數人都賺不到的錢，這才會讓人感到興奮。這是人性，也是職業追求，當然這一些都建立在你能做對的基礎上，否則你就會成為一個“杯具”！

3.熊市投資法則：少數就是在這種時候產生。

能夠在熊市中成為少數成功者，這是需要一些條件與投資能力做保證的。

①勞動性收入，儲備資金是根本。就像我前文所說，我在三個月以前就已經滿倉，即使“神”告訴我10月12日就是市場最底部，我也無法做什麼。可是我最大的創收並不來自投資性收入，而是我還在勞動，有自己的公司，還偶爾會幫家裡招覽一些樁基工程，持續產生的收入幫我的投資提高了“容錯率”。說到這裡就不得不說巴菲特了，其旗下的伯克希爾·哈撒韋公司不就是一家保險公司，然後會產生源源不斷的現金流，給其提供充足的彈藥嗎？

其實在很多終管客戶的資產配置方案中，證券類資金的佔比都很低，這就給在這種極端行情下提供了後手。所謂財不入窮門，在投資上也是如此，因為資產基礎越好，容錯率也就越高。

②標的價值的判斷能力。

抄底，首先你得確定這隻股票得有底部才行。隨著A股“港股化”愈發明顯，未來A股將會出現大量仙股。關於這個問題非三言兩語能夠說得清楚，有興趣的可以在頭條看看我們的視頻，我出過幾期小視頻講解。

③時間是我們最大的對手，它會將人性展現出來。

投資是一件反人性的事情，證券市場最終只有少數人能夠獲得高額回報，而區分少數最重要的標準就是時間。在目前這種市場情況下，我們難以預知市場會調整到什麼時候，即使調整結束，你手持股票也未必會跟市場同步。這中間的每一分波動，每一個交易日都會讓你坐立難安。所以無論是我們抄底還是持倉，都不能以價格為指導，而要以時間為軸。在一定的價格區間內，將資金按時間段來投入。

④冒險家精神

過去的影視作品裡常說“上海是冒險家的樂園”，股市何嘗不是呢？入市有風險，投資需謹慎！誰都無法否認投資存在一定的“賭博成分”，我們需要為自己的判斷冒一定的風險。此輪下跌，讓我興奮的並不是100%的賺錢機會，而是一次可能的賺錢機會。讓人興奮的永遠是未知的可能。

三.樓股之間的關係

切回到文章開頭部分提到的樓股關係，其實本輪股市的大熊市從資金面來說就是居民資金全部集中於樓市，而樓市暴漲與之前不同的是本輪上漲居民消費能力下降了。這說明我們不僅僅花光了手中的錢，而且還在透支消費。在此背景下，股市的資金面自然長期處於缺血狀態，這是我之前沒有充分考慮的。糾結於股市內部原因，而忽略了外部大環境。

回想一下，上一輪牛市是在14年房地產市場進入滯漲期後悄然開始，在15年樓市進入瘋狂階段後結束。目前樓市暫時降溫對於股市而言是一個非常大的利好消息，未來一個季度與其天天關注股市變化，還不如更多的關注樓市交易數據。

四.信託市場

1.房地產定生死：目前信託市場除了商業借貸以外，主體的房地產信託與政信信託實際上都是地產定生死。房地產信託不用多說。政信類的主體是各類城投公司，這些城投公司的主營業務中有相當一部分是當地的房地產開發。而政信類背後的地方主要還款能力是來自土地財政，所以對於現階段的信託投資，我們需要明確一點：如果你投資的區域未來房地產市場走勢不確性極大的話，無論是房地產信託還是政信信託都要小心為妙。

2.一二線城市有餘力，部分城市已經有鬆動跡象。目前無論是政信還是地產，我基本上只推薦大家投資一二線城市項目，原因非常簡單。這些地方在房地產的抗風險能力上要明顯強於三四線城市，限購限價調控措施越嚴厲的地方，意味著他們越留有餘力。

最後回答客戶的問題：股市還能跌到哪？

我並不知道。但是我認為我的目標股已經很便宜了，在未來幾個月我會陸續補倉。這個市場的勝利者只屬於少數。至於樓市，極有可能重演08、14年之後的故事。只希望到那時候，你還能記得今天說的話。樓市在頂部，摔下來會很慘！在最後的瘋狂中能夠下得去手，肯賣！