一座城市的良性生長，年輕人必然是這個城市的主角之一，因為他們代表著這座城市的活力乃至未來。年輕人選擇一座城，留下來燃燒青春，奮力拼搏，一定是因為這座城市，有足夠吸引他們的地方。
這麼多年，與廣深莞相比，惠州這座城市的活力明顯偏弱，年輕人還沒有在這裡集中展現他們足夠的激情和富有張力的表達。不過，在粵港澳大灣區格局下，這一切似乎都將在醞釀著諸多爆發式的機遇中發生歷史性的轉折。
至少，它已經讓年輕人對這個城市的期望值和這個城市對年輕人的期望值，都出現了量級上的變化。
上兩期“洞見•惠州”欄目，泰豐集團副董事長兼總裁袁毅、海倫堡地產深圳區域總裁嚴惠雄，分別就惠州產業、人才問題奉獻了真知灼見，分析在粵港澳大灣區背景下惠州城市發展的破局之路，新穎獨到的見解，讓我們看到了惠州城市發展背後隱藏的重大玄機和曙光。
正如欄目設立初衷，我們期待，每位嘉賓的智慧與洞見，都將成為惠州這座年輕城市在重大歷史階段嬗變過程中有益的價值構建和城市前進的軟助力。
新的歷史時期已撲面而來，本期，有兩個問題需要探討：一是惠州將如何發揮主觀能動性，釋放自身優勢，承接規劃利好，把握機遇？二是年輕人應如何找準定位，最大化實現自我價值，為整個城市貢獻活力？
本期欄目，我們邀請到了深惠地產界知名操盤手，一位擁有20年地產經驗的重磅級嘉賓——中國奧園地產集團深圳公司副總經理李麗珺。她將圍繞惠州年輕人與城市活力關係的話題，洞見惠州未來的可能性以及惠州年輕人獨特的發展機遇。
李麗珺
人/物/檔/案
現任中國奧園地產集團深圳公司副總經理。畢業於蘇州城建環保學院，房地產營銷管理專業。2000年至今，先後任中原地產營銷總監、星河地產營銷總監、以及龍光集團營銷中心營銷總監，2017年接受中國奧園地產集團邀請，加盟中國奧園地產集團負責深惠片區營銷管理工作，其中包括惠州金山湖板塊已開售的奧園領寓和奧園譽山湖兩個熱銷項目。因屢屢在市場斬獲輝煌的銷售業績而聲名鵲起。近二十年的操盤經驗，塑造了一位智慧、果敢的地產“鏗鏘玫瑰”，對深惠房地產有著獨到的見解和感知力。
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惠州要主動承受外來衝擊，提高視野格局
搜狐焦點：惠州要全面融入粵港澳大灣區，抓住這個重大歷史機遇的時候，我們會考慮一個問題，這個城市它的活力夠不夠？如果說城市的活力、未來發展都需要有一大批具備拼搏精神、有理想、有衝勁、有創造力的年輕人去推動，那麼，惠州需要給年輕人創造什麼條件？
李麗珺：我認為，之前的活力不太夠，不能說是固步自封，而是人口的流動性限制了它的發展。但是，當惠州已經融入到粵港澳大灣區，各城市之間交通互聯互通，可以變成一個小時生活圈或者半個小時生活圈的時候，必然會深受衝擊，這個衝擊是交流的衝擊，交流會帶來視野的改變。
這好比唐朝盛世。唐朝之所以會出現盛世，就是因為絲綢之路，長安聚集了全世界不同的人口，或者說全世界不同的精英都匯聚了，它的視野打開了，之後才會達到繁華盛況。惠州之前外來人口少，宛如一座安逸的小城，自給自足，當然就沒有那麼多的想法和追求。
相比之下，深圳大家都覺得它是一個創新之都，活力之城，年輕人的天下，哪怕它現在已經改革開放了40週年，但對比上海、香港等百年城市，它還是最年輕的。特別在粵港澳大灣區格局下，由於地緣關係，惠州將最大程度地接受深圳的衝擊，為年輕人帶來了新的東西，原來的觀念、生活模式都會發生改變。因此，惠州需要做足功能，全面融入大灣區，與各城市對面，接受不同視野的衝擊，被動衝擊也好，主動衝擊也好，模式碰撞之下一定會有良性的改變。
2
築巢引鳳，惠州可通過居住環境優勢吸引人才
搜狐焦點：每個城市的向前發展，都伴隨著這個城市對未來、對年輕人的態度。有人認為，惠州在這方面的意識往往顯得不清晰，它暫未創造出足夠的活躍度和年輕人的發展空間，這跟惠州發展對房地產的倚重是不無關係的。你認為呢？
李麗珺：築巢引鳳，首先有個巢，先把人引進來。惠灣片區，其實就是這樣一個例子。我們以十年前的眼光去看，深圳被擠壓出去的人口，可能就看中大亞灣這種三四千、四五千的產品，他們也知道當時的狀況，高鐵可能遙不可及，因為深圳地鐵也才開通，高鐵規劃還沒有，但是他會想著我先有個巢在那裡。當城市發展到一定程度的時候，他就會發現，誒，這就是我的家了！這種觀念的轉變更根深蒂固，引來的人流和商機就不一樣了。
深圳常住人口1252.83萬 (2017年常住人口)，這是官方數據，實際上總人口已經達到了2000萬以上，城市規模趨於飽和，所以我相信首先惠州的房子是他們大量需要的，不管是來自惠州本地人，還是深圳來人，房子一定是有人住的。
人來了之後商機就來了，所以你會看到經濟發展實力特別強勁的地方，就是屬於是聚集了大量人口的地方，主要還是在於人口密度。所以我認為，
通過房子去引入人才的方式是可取的，這是一個好的趨勢。在有好的政策和人口基數下，如何激發這個活力，我覺得不管是民間、社會還是政府，都需要去考慮這個問題。
3
藉助深圳“虹吸”效應，惠州將演變成人口流入型城市
搜狐焦點：商務類公寓產品之前在惠州市場上一直火不起來，這類產品過去賣得都不理想。奧園做這類產品定位，底氣是來自哪裡？粵港澳大灣區帶來的機會，還是純粹是因為商業指標的問題？
李麗珺：一方面是基於在粵港澳大灣區格局下，深圳城市人口的大量外溢趨勢，這種外溢不僅僅是人口居住需求的外溢，更是生活模式、產業升級的外溢。
深圳具有產業優勢，虹吸效應明顯，一直是大量人口流入型城市，但由於深圳的城市量級趨於飽和，吸納來的人口自然地向周邊進行外溢，流向惠州等臨深城市，惠州也由此將逐漸演變成一個人口流入型城市。人來了之後自然會有商機，這種商機絕對不僅僅是從居住的角度去體現，更重要的是在產業上的升級，進而產生很多新的工作機會，從而激發城市發展的活力。
另一方面是產品上的信心。現在講的是大眾創業以及互聯網飛速發展時代，人的消費格局，生活方式變化日新月異。你很難想象五年之後會出現什麼新的消費理念和產品，但有一點可以明確，很多人的職業和謀生不會完全依賴於打工，他們會考慮創業，成立自己的小型工作室，因此一定會有很多商辦類產品的需求。
搜狐焦點：在中央定調“房子是用來住，不是用來炒”的背景下，房地產勢必更明確迴歸到居住屬性，弱化金融屬性，因此，這對投資屬性較重的商務公寓會不會是一個挑戰？畢竟它與住宅還是有本質上的區別。
李麗珺：房子是個容器，它一定是需要人在裡面住，只是之前在賣樓的時候可能會把其它價值點放大，以至於掩蓋了房子的真實功能，實際上大部分的產品還是用來住的。但是，房產畢竟是屬於大額重資產，用錢緊缺的時候也可以進行變現救急，過程中產生的交易，當中就有金融屬性在裡面。
其實，商辦類的產品本身就是因為城市發展的需要產生的，它不僅限於居住的功能，能滿足更多樣化的生活需求。除了居住屬性，它還包括辦公和商務屬性，更多地偏向於經營使用，一般商務類產品會選址在核心地段，去體現核心價值，實際上它的使用功能會比純住宅產品更豐富，在使用中產生的效益會比住宅的回報更多。
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惠州年輕人，要先拿到享受城市發展紅利的“入場券”
搜狐焦點：目前惠州很多行業對年輕人這個群體是相對比較忽略的，而你去做這個產品的時候恰恰考慮的是年輕人。
李麗珺： 年輕人通常沒有那麼大的財力和實力，要給他們安身立命的空間可能就是小戶型、小空間產品。一個城市未來的希望都在年輕人身上，房子對於多數年輕人來說是一個極大的門檻，而房子恰恰卻是年輕人最容易達成一大筆資產的手段。因此，奧園打造的這類小戶型商住產品，十幾萬或者二十幾萬的首付，對現在的年輕人來說是相對比較容易實現的。他們一旦有了房子這個重資產，就容易拿到共享城市發展紅利的入場券，這是個很重要的保障，這種保障對要在一個城市中奮鬥的年輕人而言是非常重要的。
惠州是一座年輕的城市，無論是融入粵港澳大灣區還是未來的可持續快速發展，都需要體現它應有的活力和不斷從外界注入的活力，這個過程中，對陣年輕人的行業、產品以及年輕人本身都充滿著各種機會。現在來看，金山湖目前的發展規劃是處於商辦和居住融合的初級階段，年輕人應該先拿到入場券，用自己的財力去匹配自己的產品，規劃自己的未來，才能享受到城市發展的紅利。
搜狐焦點：今天我們關注年輕人這個話題，相比廣深莞，惠州年輕人的置業觀、消費觀，很不一樣，他們似乎太“老成”了，都想一步到位，沒有循序漸進的規劃，沒有太多投資理財的概念。應該怎麼理解這個事情？
李麗珺：惠州的年輕人，可能主要在於時機的把握和對市場的判斷方面，相比廣深莞的年輕人顯得沒那麼有經驗。城市在高速發展，房價螺旋式上升，房地產它本身的價值、屬性，就是具備保值增值的功能的，包括抗通脹。惠城區平均房價現在已經上萬了，以每套平均值100平米為例，說明我們購房的總價門檻就是100萬左右。如果你現在馬上就有100萬的承受力，你是可以買住宅的，這沒有問題。
但是當你沒有100萬的承受力時，是否去等待呢？還是說先介入？我的觀點是你要先介入。因為介入之後你就可以共享城市發展的這種紅利，商務型產品它本身不限購不限貸，它也不計入你的貸款記錄中，但是你卻有了享受城市發展紅利的機會，讓你的財富保值增值。我覺得惠州的年輕人，在深圳的影響下和城市的發展中，會逐漸形成這種比較成熟的投資理財觀念。
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需金融配合，惠州目前還不具備實施長租公寓的條件
搜狐焦點：城市發展到比較成熟的階段，會出現一些新的物業產品，比如像廣深莞的創業空間、長租公寓陸陸續續在市場逐漸浮出水面。你認為惠州需要多長的時間來達到這樣一個階段？
李麗珺：惠州這邊，房產還處於從開發商到小業主手裡轉移的過程。長租公寓是否適合在惠州執行，還是要看政府的需求和金融政策的配合。目前開發商自有資金一般為30%-40%的比例，因此，做長租公寓，後面的金融必須配合到位，否則無法做到長租。
至於創業空間，這種商辦類戶型、小戶型的產品也是一種形式，很多人會當成自己的工作室的。而針對惠州年輕人的比較成熟的整體創業環境和氛圍的形成，可能根據城市發展階段還需時日。
搜狐焦點：你在這個行業從事多年，接觸過很多深圳客。在你看來，深圳的投資者與惠州本地的有什麼本質上的不同？比如思維方式、偏好這方面。
李麗珺：其實，我們在深圳賣了這麼多年樓，大部分人買房是有自住需求的，但是，自住的同時，大家都抱著投資的目，自住兼投資的客戶接近100%。
過去幾年，惠州群體基本屬於居住和改善型，把它當成投資的想法不多。但想法在改變，在奧園譽山湖購房調查中，很多人說我住的，但是我也想投資，因為他們已經意識到投資的價值，觀念已經發生變化了，逐漸趨同深圳投資客的想法。
但惠州投資客在時機把握這個點上還是偏弱。惠州投資客更傾向於抄底，而深圳投資客則更傾向於未來可預期的升值空間，尤其是對新區非常看重。從福田到南山再到前海、龍華，每一個新區的價格的發展都讓搶先進入的有眼光的智者，獲得了高額的、超預期的回報！
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深莞惠區域協調發展試驗區時機更好，值得期待
搜狐焦點：最近，深莞惠區域協調發展試驗區規劃提出，除此之外，惠州周邊的合作區還有深汕特別合作區、深惠經濟合作區。鑑於幾年前坪新清合作區的失敗，也有不少人對這次深莞惠區域協調發展試驗區並不看好，你如何評價？
李麗珺：早期合作的失敗，那是深圳的量級還不夠。超前一小步，你可能成功了，超前一大步很可能也就被時代淘汰了，太超前了，配套和理念跟不上。
但現在，我們看到深汕合作區，深圳跨過惠州這麼大一個城市去跟汕尾合作，正是因為深圳量級達到了，足以支撐和維繫多個合作區的運作。目前，深圳已擁有超大量級人口規模，GDP與核心產業足以對全國產生影響，這種改變勢必會對周邊產生真正的影響。
隨著深圳經濟特區即將成立40週年，加上大灣區規劃的實施，屆時深圳將迎來更大的改變。惠州有地大物博的屬性，深圳也好、東莞也罷，都是從惠州分割出來的，相當於是原先惠州的試驗田，試驗田已經成功了，它必定要反哺惠州。因此，我覺得深莞惠區域協調發展試驗區是非常值得期待的。
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奧園將全面深耕惠州，醞釀特色小鎮落地
搜狐焦點：奧園產品在早期的定位比較清晰，就是主打運動和健康概念，打造所有產品系列。這個方向未來會調整嗎？
李麗珺：以人為本，這很重要。其實運動健康核心就是帶來健康生活，包括我們現在，為什麼大家都很認可譽山湖的產品？除了對金山湖片區優勢的認可，另外一個是對我們產品規劃的認可，因為地塊的形狀有點長，規劃的時候就考慮到人的健康生活狀況，我們把所有產品都打造成東南朝向，惠州屬於東南季風氣候，因此東南向可以接納更多的自然風，享受金山湖更多的負氧離子。
這種規劃可以讓人每一天都生活在健康之中，這很重要。產品中融入了細緻入微的產品規劃，讓住戶有親近自然的體驗和享受。包括領寓這個項目也是一樣的，大開間給到更多采光的機會，別人只能一個開間，我用一個半開間給到同樣的面積，就代表它享受更多的自然資源。
搜狐焦點：根據奧園的佈局戰略，粵港澳大灣區是重中之重，目前佈局項目近60個。在這個戰略版圖裡面，惠州的戰略地位是怎樣的？
李麗珺：深耕，重點發展！因為惠州的土地資源比較充沛，跟核心一二線城市相比，它的介入成本還是比較低的。此外，我們更看重這個城市的發展前景。目前，惠灣片區、惠城區、博羅、惠東，這些地方，我們有很多項目在進行洽談，也希望能夠儘快落地。
深莞惠區域會作為奧園新的戰略點，我們肯定會不遺餘力地進行多樣化拿地，同時挖掘新的產品模式。現在商業類產品、住宅類產品，都已在惠州實施落地，此外，我們也開始運作特色小鎮，比如在江門的恩平收購了超級大型地塊，打造酒店、旅遊溫泉度假項目。未來，奧園在惠州的佈局也會包含特色小鎮，有合適的機會，會考慮特色小鎮的落地。
搜狐焦點：粵港澳大灣區規劃即將要出臺，灣區樓市也將迎來很大的變化。基於這個，你對惠州未來會有什麼期待？
李麗珺：惠州是我很喜歡的一個城市。未來，在粵港澳大灣區裡面，惠州會更加發揮她地大物博的特點和屬性，抓住這個機會快速和深圳融合。同時，藉助軌道交通，大力推動發展，加強可實質性縮短交通時間成本的基礎設施建設，可能會更好地承載深圳能量爆發而產生的外溢，包括人口的外溢和產業升級帶來的產業外溢，各種全方位對接。在這個趨勢下，我十分期待看到完全不同發展量級和麵貌的惠州，一個更有利於年輕人成長、奮鬥和沉澱的充滿活力的城市。
欄目策劃：古優裕
採寫：鄭濤
攝影：許怡娟 杜令梓
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
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