樂居買房訊（編輯 小杰）剛剛，合肥11月土拍收官戰落幕！成功出讓成交5宗地，總面積496.63畝，攬金37.95億元。置地成功奪得包河主城地塊，樂富強豪擲9.69億連下兩子，金科奪得瑤海地塊、中交首入肥東。
置地以成交單價1615萬元/畝競得包河區S1914號居住地塊，總價171752.75萬元，A地塊住宅樓面價13458.27元/㎡、B地塊住宅樓面價11011.31元/㎡，溢價率40.68%。
樂富強以成交單價801萬元/畝競得高新區NP2-1，2，3號居住、教育地塊，總價52108.74萬元，住宅樓面價6007.47元/㎡，溢價率29.61%。競自持面積達到9400平米。
樂富強以成交單價403萬元/畝競得新站高新區XZQTD255號居住用地，總價44770.64萬元，住宅樓面價4029.98元/㎡，溢價率6.05%，自持面積34000平米。
金科以成交單價940萬元/畝競得瑤海區E1904號居住用地，總價48152.44萬元，住宅樓面價6409.06元/㎡，溢價率7.43%。
高新區NG3-1-2號商服設施用地未達底價，遺憾流拍。場上最高報價為58號265萬元/畝。
中交以成交單價720萬元/畝競得肥東FD19-17居住用地，總價62719.2萬元，住宅樓面價5399.97元/㎡，溢價率10.77%。
安巢經開區ACK2019-20B號居住用地未達底價，遺憾流拍，場上最高報價6號442萬/畝。
1、置地17.17億勇奪包河主城地塊
據現場瞭解，包河區S1914號地塊吸引了15家房企報名競拍。
在競拍過程中各家房企總共報價約101輪，現場競爭十分激烈，甚至5號房企直接從1174萬/畝跳價至1300萬/畝。主持人曾多次調整加價幅度，最終留下10綠地與12號置地競爭。
在經過8輪競價後，最終置地以單價1615萬元/畝，總價17.17億元，競得包河區S1914號地塊，A地塊樓面價13458.27元/㎡，B地塊樓面價11011.31元/㎡，溢價率40.68%。
包河S1914地塊，位於合巢路以北、馬鞍山路以西，處於包河區馬鞍山路板塊。其中馬鞍山路板塊為老城區，所以地塊的稀缺性是比較高的。
包河S1914地塊沿馬鞍山路向南可直到濱湖省府板塊，向北可至帶四牌樓商業圈，交通便捷。並且該地塊距離地鐵一號線秋浦河路站僅200米左右，這是該地塊的一大有利因素。
另外該地塊周圍小區眾多，居住氛圍濃厚，而且商業配套也比較齊全。距離罍街、加僑廣場、百大購物中心都是比較近的，該地塊的商業配套也很齊全。但是該地塊臨近馬鞍山路高架，後期或許會受到高架的噪音影響。
該地塊在售競品主要分佈在馬鞍山路與淝河鎮板塊，精裝高層價格集中在1.95-2.2萬/㎡，在售洋房價格集中在2.1-2.2萬/㎡。
2、樂富強9.69億連下兩子
新站高新區XZQTD255居住用地吸引了17家房企競拍，由於起拍價380萬/畝與限價403萬/畝，在一輪應價後達到397萬元/畝，隨後房企代表紛紛舉牌加價，瞬間報價飆升至最高限價！
除77號房企放棄以外，其餘16家房企進入競自持階段。其中3號高速地產在土拍現場十分活躍，通常誰一報價，立馬反超，最終經過103輪報價，樂富強以總價4.477億元+34000㎡自持面積地塊競得新站高新區XZQTD255居住用地，成交單價403萬元/畝，樓面價4029.98元/㎡，溢價率6%。
新站高新區XZQTD255號地塊位於新站高新區天水路以南、九頂山路以西。
該地塊和大富新領地、力高·君御世家、華潤熙雲府等項目距離比較近，但這些項目均已售完，目前這些項目的二手房均價在1.4萬/㎡左右。後期拿地之後，並不會形成明顯的競品關係。另外，地塊一路之隔還有一個淮合小學。
價格的話，我們可以參考力高·君御世家，這個項目的均價是1.05萬/㎡，但力高·君御世家是毛坯交付。後期如果做毛坯的話，價格應該不會相差太大。
高新NP2-1，2，3地塊共吸引了9家房企參與競拍，在各家房企紛紛舉牌報價時，100號直接跳價至限價，轉競自持面積。
在競拍自持過程中，18號樂富強接連跳價，而55號徽創緊追不捨。
最終樂富強以總價5.21億元+9500㎡自持面積競得高新區NP2-1，2，3居住、教育用地，居住用地成交單價801萬元/畝，樓面價6007.47元/㎡，教育用地成交單價81萬元/畝，樓面價1214.99元/㎡，溢價率30%。
高新區NP2-1，2，3號地塊位於高新區將軍嶺路以東、長江西路以北。根據競買要求，高新區NP2-1，2，3號地塊競得人須按照規劃設計條件和批准的規劃方案要求，同步修建1座12班幼兒園和1座42班初中。
該地塊周邊在售項目僅有保利柏林之春，競品還是非常少的。保利柏林之春目前裝修高層均價約16500元/㎡，洋房均價約17800元/㎡。
該地塊緊鄰長江西路，往東可直達合肥主城區，另外沿方興大道往北可達機場高速到新橋機場，往南可達高新區。但是地鐵距離有點遠，2號線南崗站距離該地塊大概有3公里左右。
目前該地塊周邊沒有大的商業，而且地塊周邊僅有保利柏林之春，所以居住氛圍還是比較一般的。
3、中交6.27億首入肥東
中交首入肥東，以成交單價720萬元/畝，總價6.27億元競得肥東縣FD19-17居住用地，樓面價5399.97元/㎡，溢價率11%。
FD19-17地塊位於撮鎮鎮瑤崗路與大彭路交口東南角。該宗地處於目前肥東的新興板塊，目前板塊內在售樓盤有中海城、華潤紫玥臺、美好上院以及尚澤琪瑞東郡，高層均價都在1.2萬元/㎡左右。
該地塊周圍配套比較一般，沒有什麼大型的商業，只能滿足一般的生活需求。而且附近也沒有什麼大型的醫院，距離合肥市第二人民醫院約5.5公里，並不近。值得注意的是，該地塊周邊物流園、產業園、建材城較多，這對環境是比較大的影響。
總的來看，FD19-17號地塊目前配套並不完善，不過所處的位置比較好，緊靠瑤海區，並且隨著周邊規劃用地的陸續入市，品牌房企不斷的入駐，未來居住的氛圍也會比較好。
4、樓面價6409元/㎡，金科“殺”進瑤海
金科以成交單價940萬元/畝競得瑤海區E1904號居住用地，總價4.81億元，住宅樓面價6409.06元/㎡，溢價率7.43%。
瑤海區E1904號地塊位於瑤海區烈山路以西、包公大道以南、油坊路以北，正位於目前龍崗板塊保利羅蘭春天項目的西邊，位置十分搶眼。
此次出讓的瑤海區E1904號地塊，競買條件並不高，除了常規的競買條件，地塊需代建南北兩側面積不少於7600㎡的綠地，且該地塊整體面積不大，利於後期規劃設計。
瑤海E1904號地塊周邊商業有待完善，基本靠周圍小區底商來滿足生活所需。沿大眾路往南約3公里可達瑤海天街，沿包公路往西約5公里可達瑤海萬達廣場，這個距離並不近。
目前，地塊周邊在售項目有保利羅蘭春天、新力東園、翡麗東方，高層均價1.3萬/㎡。
該地塊周邊有合肥市河東小學、琥珀名城小學以及合肥五十五中東校區除此之外，合肥廣慈醫院以及合肥第二人民醫院也在項目的周邊。
地塊縮水，合肥土市冰火兩重天
值得注意的是，原定於11月28日出讓的26宗地“縮水”至7宗，雖然供應量減少，但是地塊質量比較優越，房企拿地熱情很高。
從房企報名情況來看，房企對優質地塊極其追捧。尤其是新站、包河、高新居住地，最高有17家房企報名。競拍現場，房企舉牌不加思索，而在競自持階段，有房企接連跳價，競爭相當激烈。
相比較新站、包河、高新居住地遭遇房企“熱搶”時，瑤海，肥東、巢湖地塊卻遭遇“冷門”，甚至巢湖居住地直接流拍。
由此可見，房企拿地已經開始日趨謹慎，土地的位置、面積、性質都成為考量的重要因素。以肥東地塊為例，該地塊周邊配套亟待完善，但由於其樓面地價偏低，在城市規劃的利好下，其項目的溢價空間依然存在。
地塊樓面價在降？出讓要求被提高
值得注意的是，新站、廬陽、肥東等區域拿地樓面價較往期有所下降。
以新站區為例，此次起拍價為380萬/畝，最高限價為403萬/畝，拋開競自持面積以外，樓面價僅4029.98元/㎡，要知道2018年新站有不少居住地樓面價報到5400元/㎡，還未達底價流拍的。
而肥東更不用說了，2018年成交樓面價在6000+元/㎡，今年5400元/㎡就成交了。
當然相對樓面價的降低，地塊的配建要求有所提高。拿瑤海區E1904號地塊來說，需代建南北兩側面積不少於7600㎡的綠地。地價降沒降，其實一目瞭然。
“競自持”成常態，房企拿地難了
目前合肥已經有3宗以“限價+競自持”出讓的地塊了。可以預見，在嚴格控制土地價格的背景下，“限價+競自持面積”成為合肥涉宅地招拍掛的標配。
由此可見，房企在合肥公開拿地的難度在逐步升級。未來，房企不僅要拼“財力”，還要拼“自持和配建能力”，隨著競自持面積項目越來越多，這將會考驗開發商資金的運行難度。長此以往，不排除品牌房企聯合拿地的可能性，品牌格局將會愈發集中。
從競拍結果來看，今天成交的“帶自持面積”地塊，成交樓面均未破萬，最高是樂富強高新區NP2-1，2，3地塊，樓面價6007.47 元/㎡。
對於“競自持面積”該如何開發的問題，業內人士分析：長租公寓、自持商業或成為未來的開發方向。
結語
今天土拍和第三季度土拍相比，供地質量有所提高，房企拿地積極性也有所上升，給合肥房地產市場帶來一定信心。
對房企來說，拿下優質地塊，更有利於產業佈局和發展，因此才大打出手。
對購房者而言，土市映射著樓市，現在土市有回暖趨勢，會一定程度上刺激明年新房市場。
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