2019年在房住不炒的調控主基調下，深圳迎來大灣區發展規劃綱要、先行示範區意見發佈等政策利好，樓市明顯回暖。全年一手住宅市場供需兩旺，供應及成交規模均創近三年新高，二手住宅市場信心提升，量價齊升。住宅用地供應及成交大幅增加，“雙限雙競” 模式極大的穩定了市場預期。
01政策
▌《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈
2月18日，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。《綱要》勾勒出粵港澳地區的未來發展藍圖，規劃打造國際一流灣區，建設世界級城市群。
《綱要》提出深圳要發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用，加快建成現代化國際化城市，努力成為具有世界影響力的創新創意之都。
▌《建設中國特色社會主義先行示範區意見》發佈
8月18日，中共中央、國務院發佈《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》。深圳被賦予高質量發展高地、法治城市示範、城市文明典範、民生幸福標杆和可持續發展先鋒的戰略定位，加快實施創新驅動發展戰略，構建現代產業體系，形成全面深化改革開放新格局，助推粵港澳大灣區建設。
▌香港居民在大灣區九個城市購房享受當地市民同等待遇
11月6日，粵港澳大灣區建設領導小組會議在北京召開，會上同意香港居民在粵港澳大灣區九個城市購房，獲豁免所需的在本地居住、學習或工作年限證明，以及繳納個人所得稅及社保條件。香港居民享有與當地居民同等的待遇。
香港居民到內地買房享受市民同等待遇，對於大灣區九個城市的樓市是一大利好消息。但政策出臺的初衷是為了使香港居民更好地融入內地的發展，鼓勵的是合理的自住和投資需求，房住不炒仍是中央對各地房地產調控的最高指示。
▌深汕合作區商品房解凍，購房不計入深圳其他區限購範疇
12月2日，深汕特別合作區管理委員會發布《關於啟動深汕特別合作區過渡期商品房銷售的公告》，正式啟動過渡期商品房銷售工作。
《公告》顯示，合作區內家庭限購2套（包含商務公寓），成年單身人士（含離異）限購1套。在合作區購買商品房套數不計入深圳其他區限購範疇。企事業單位、社會組織等法人單位不得在合作區購買商品住房、商務公寓。合作區管委會及市住房主管部門對商品住房和商務公寓項目實施銷售價格指導。居民在合作區購買商品住房和商務公寓的，自取得不動產權利證書之日起5年內禁止轉讓。
▌規範住房租賃市場
8月30日，深圳市住建局發佈《深圳市人民政府關於規範住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見》，《意見》突出租賃房民生屬性，以“穩租金、穩預期”為發展目標，多渠道增加租賃住房供應、規範住房租賃市場行為、規範城中村規模化改造和租賃經營行為、發揮住房租賃交易服務平臺作用，對租賃市場加強了規範。
▌深圳推出30平方公里產業用地，面向全球招商
11月5日，市政府新聞發佈廳舉行深圳30平方公里產業用地全球推介計劃新聞發佈會，深圳推出30平方公里產業用地，面向全球進行產業招商，重點佈局重大創新載體、新興產業集群和產業鏈重點領域關鍵環節等三大方向。
▌調整普通商品住房標準，取消“豪宅稅”
11月11日，深圳市住建局明確將普通商品住房標準調整為：宗地容積率1.0以上且房屋建築面積144平方米以下。此次調整後，滿足新政策的普通住房在上次交易滿兩年後再次上市出售，可以免徵增值稅。
深圳普通商品住房標準的調整，實質性降低剛需、改善性需求購房者的購房成本，更好地滿足合理住房需求和擴大住房消費的政策初衷。
▌取消商務公寓“只租不售”相關規定
12月12日，深圳市住建局正式確認和公開發布《深圳市住房和建設局關於調整普通住房標準及商務公寓政策的報告》，提出取消2018 年 “深四條”中關於商務公寓“只租不售”的相關規定。
此前商務公寓“只租不售”政策一定程度上抑制了部分城市更新項目的活躍度，長期看不利於增加商品房供給，短期看不利於可售商務公寓銷售。政策的調整是加強供給側改革、穩定商品房價格的重要手段，有利於實現穩地價、穩房價、穩預期目標，促進深圳市房地產市場平穩健康發展。
02市場
▌住宅供應：供應大幅增長 ，供應量恢復至2016年水平
2019年，深圳全市共計推出商品住宅437.77萬㎡/43376套，供應面積同比增長15.1%，經過2年的持續增長，2019年全市商品住宅供應量已恢復至2016年水平。
2011-2019年深圳市商品住宅年度供應面積走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌住宅供應：2、3、4季度形成三波供應熱潮，11月供應面積71.23萬㎡年內最高
一季度受假期影響，全市批售量較少，2月份新批上市4.78萬㎡為年內最低水平。2季度市場回暖，供應明顯恢復，月度供應穩步上升，6月供應面積47.34萬㎡為上半年最高水平。7-8月市場有所降溫，供應量大幅下滑，9月份開發商大力推盤衝刺“金九銀十”，當月住宅供應量達到前三季度最高。四季度為衝刺年度業績，開發商繼續加快推盤速度，供應量繼續保持高位，11月供應面積71.23萬㎡達到年內最高水平。
2015-2019年深圳市商品住宅月度供應面積走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌住宅供應：龍崗、寶安、南山供應領跑全市，龍華、羅湖供應增長超一倍
2019年，龍崗區商品住宅供應面積154.25萬㎡位居全市首位，供應面積同比增長91%。寶安區供應面積60.48萬㎡排名第二，同比2018年減少43%。南山區全年供應59.87萬㎡排名第三，供應面積同比增長33%。與2018年相比，龍華、羅湖供應增長超一倍，龍崗、鹽田供應增長明顯，寶安、福田、光明供應大幅下滑。
2019年深圳市商品住宅區域供應情況及同比變化
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌住宅成交：多重政策利好推動樓市上行，成交規模創近三年新高
2019年在中央重申堅持房住不炒、房地產金融監管持續收緊的背景下，粵港澳大灣區規劃綱要出臺、社會主義先行示範區意見發佈以及調整“豪宅稅”標準等政策利好持續推動深圳樓市上行，全年商品住宅成交369.86萬㎡/37484套，成交面積同比增長26.48%，成交規模創近三年新高。
2011-2019年深圳市商品住宅年度成交面積走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌住宅成交：政策持續刺激樓市，形成2季度上揚和年末“翹尾”行情
一季度受供應不足影響全市成交處於低位，2季度隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺，市場持續回暖，成交量明顯提升，5月份成交面積43.89萬㎡達到上半年最高。7.30”政治局會議表態“不將地產作為短期刺激經濟的手段”後，市場成交出現下跌趨勢，但緊隨著深圳建設中國特色社會主義先行示範區意見的公佈，市場下跌趨勢立馬止住。四季度開發商積極推盤衝刺年終業績，同時伴隨11月深圳調整“豪宅稅”標準和取消商務公寓“只租不售”等利好刺激，樓市再次升溫，市場成交在12月迎來一波高潮，形成年末“翹尾”行情，當月成交49.28萬㎡為全年最高水平。
2015-2019年深圳市商品住宅月度成交面積走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌住宅成交：龍崗、寶安、光明成交領跑全市，坪山、南山、龍華處於第二梯隊
2019年，龍崗區商品住宅成交面積86.09萬㎡位居全市首位，成交面積同比增長7%。寶安區成交面積83.88萬㎡屈居第二，成交量同比2018年增長42%。光明區全年成交53.49萬㎡排名第三，同比增長近兩倍。與2018年相比，羅湖、南山、坪山成交量有所下滑，鹽田、大鵬、光明、福田、寶安成交增長明顯。
2019年深圳市商品住宅區域成交情況及同比變化
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌成交結構： 80-120㎡、300-800萬元區間的剛需及首改產品為市場成交主力
從成交面積段來看，80-120㎡戶型為市場成交主力，成交佔比70.2%，其中100-120㎡佔比相比2018年增長6.8個百分點；60-80㎡佔比有所增加，其他面積段戶型佔比均有一定程度減少。
總價段方面，300-800萬元區間產品為市場成交主力，佔比77.4%，相比2018年增加7個百分點；整體來看，深圳購房總價門檻較上一年有所提升，300萬元以下產品總體佔比不足7%。
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌成交價格：全年商品住宅成交均價55821元/㎡，同比小幅上漲3.14%
2019年，深圳市商品住宅成交價格保持穩定，全年成交均價55821元/㎡，同比2018年上漲3.14%。從月度成交均價情況來看，二季度受成交結構影響，4、5月份成交均價出現小幅下跌，下半年市場熱度持續攀升，月度成交均價小幅波動，並在10月份達到全年最高水平。
2015-2019年深圳市商品住宅月度成交價格走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
注：由於深圳國土局官方網站深圳市房地產信息平臺自2019年4月起不再披露每日商品住宅銷售均價及銷售額，因此2019年4月之前的數據來自官方披露數據，4月及以後成交均價數據將採用中指CREIS數據庫統計數據。
▌成交價格：福田、南山成交均價領跑全市，坪山區成交均價增幅最大
2019年，福田、南山分別以101355元/㎡和95937元/㎡排名全市區域成交均價前兩位，同比分別上漲7.97%和4.09%，羅湖區以71947元/㎡排名第三，同比小幅下跌1.07%。大鵬、坪山是全市僅有的商品住宅成交均價“3字頭”的區域。
與2018年相比，全市大部分區域成交價格呈現平穩小幅上漲趨勢，僅羅湖、大鵬成交均價出現下跌。坪山區受單個高價項目成交影響，全年商品住宅成交均價增長33.84%，增幅最為明顯。大鵬則受單個低價項目影響，全年成交均價下跌13.72%。
2019年深圳市商品住宅各區域成交價格及同比變化
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
注：由於深圳國土局官方網站深圳市房地產信息平臺自2019年4月起不再披露每日商品住宅銷售均價及銷售額，因此2019年4月之前的數據來自官方披露數據，4月及以後成交均價數據將採用中指CREIS數據庫統計數據。
▌銷供比：供需同比均上漲，全年銷供比0.84，整體供大於求
2019年深圳樓市供需兩旺，全年商品住宅新增供應面積437.77萬㎡，同比增長15.1%，成交面積369.86萬㎡，同比增長26.5%，全年銷供比0.84，市場整體供大於求。從各月銷供情況來看，月度銷供比波動收窄，供求關係逐步均衡。
2015-2019年深圳市商品住宅月度銷供比走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌銷供比：各區表現不一，龍崗、南山、龍華短期存在一定去化壓力
光明、坪山、寶安、福田全年銷供比大於1.0，總體表現供不應求。
龍崗全年供需均位居全市前列，銷供比為0.56，去化壓力較大，另外龍華、南山也存在一定的去化壓力。羅湖區全年僅在12月底新批一個項目，導致銷供比僅為0.17。
2019年深圳市商品住宅區域供需情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌庫存：全年呈“U”型走勢，12月末庫存為281.51萬㎡，出清週期8.49個月
截至12月底，深圳商品住宅可售面積281.51萬㎡，較去年同期減少18.7%，去化週期8.49個月。從月度走勢來看，全年商品住宅庫存呈“U”型走勢。1季度市場成交處於低位，住宅月度可售面積均超過300萬㎡，去化週期都在12個月以上。2季度隨著市場成交回暖，住宅庫存量明顯下降，6月份住宅可售面積272.99萬㎡，去化週期9.45個月為上半年最低水平。下半年庫存量繼續減少，11月起住宅可售面積明顯提升，去化週期在12月上升至8.49個月。
2015-2019年深圳市商品住宅庫存面積及去化週期走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌項目成交：新錦安壹號公館、萬科星城分別奪得商品住宅項目成交金額、成交面積排行榜冠軍
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
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▌企業銷售：萬科330.69億元/54.23萬m²奪得2019年房企銷售排行榜雙冠軍
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
注：若同一個項目由兩個企業合作開發，則該項目數據雙雙記入各個企業中
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注：若同一個項目由兩個企業合作開發，則該項目數據雙雙記入各個企業中
▌二手住宅：政策持續利好，市場信心明顯提升，全年成交量創近三年新高
2019年受政策持續影響，深圳市二手住宅市場信心提升，成交持續旺盛，全年二手住宅成交77149套/637.21萬㎡，成交套數及面積均創下近三年新高。成交套數同比增長19.4%，成交面積同比增長20.1%。
從月度走勢來看，1季度市場成交較為平淡，二季度起市場成交量持續提升，隨著利率下調和取消“豪宅稅”以及一系列利好政策的刺激，12月二手住宅成交9959套/82.92萬㎡達到年內最高水平，也是近三年最高水平。
2015-2019年深圳二手商品住宅成交月度走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌二手住宅：均價穩中帶漲，6月起突破6萬元/㎡
2019年深圳市二手住宅月度成交均價穩中帶漲，由1月的54918元/㎡上漲至12月的62779元/㎡，12月二手住宅月度成交均價同比上漲14.3%。
從月度價格走勢來看，全年二手住宅月度成交價格一路平穩上行， 6月起突破6萬元/㎡，12月達到月度最高水平，也是歷史最高水平。
2015-2019年深圳市二手住宅成交價格月度走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌土地市場：供需雙升，住宅用地推出及成交量同比分別增加2.5倍和1倍
2019年，深圳全市共推出土地56宗，總規劃面積827.85萬㎡，同比增加26.9%。其中住宅用地推出14宗，規劃建面241.61萬㎡，同比2018年大幅增長246%；商辦用地推出13宗，規劃面積141.61萬㎡，同比減少19.6%。
成交方面，2019年全市累計成交土地48宗，總規劃面積674.78萬㎡，同比增加9.8%。其中住宅用地成交11宗，規劃面積131.17萬㎡，同比大幅增加105.2%；商辦用地成交8宗，規劃面積98.98萬㎡，同比減少34.3%。工業用地中新型產業用地佔比明顯增加，11月底騰訊85.2億拿下大鏟灣地塊，用來建設200萬㎡“互聯網+”未來科技城，將利好片區經濟和周邊房價。
2018、2019年深圳市土地推出及成交規劃建築面積對比
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌住宅用地：政府加大供應，土地出讓創新高，重啟“雙限雙競”模式效果顯著
2019年深圳繼續加大宅地供應，住宅用地推出及成交量均創近年新高。
全年住宅用地分別在6月及11月大批量集中入市，6月24日“史詩級土拍盛宴”，5宗宅地集中出讓，報價300餘輪，最終全部以上限價成交，出讓金合計223.84億元。11月22日成交5宗宅地，合計127.51億元。12月前海首宗宅地公開出讓，最終以接近最高限價38.9億元成交，全年宅地成交11宗，出讓金總額390.25億元創歷史新高。
11月22日，深圳土拍重啟“雙限雙競”模式，嚴控地價的同時限定商品住宅入市最高售價，極大的穩定了市場預期，宅地拍賣迴歸理性，房企拿地明顯謹慎。
2011-2019深圳市住宅用地供求走勢及成交地塊宗數
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
附：2019年住宅用地出讓一覽
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
附：2019年住宅用地出讓詳情
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
03總結與展望
▌大灣區發展規劃綱要、先行示範區意見發佈重新定義深圳城市價值
2月18日，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈，提出深圳要發揮經濟特區的引領作用，向現代化國際化城市方向發展，成為具有國際影響力的創新創意之都。對深圳的地位和價值做了充分的肯定。
8月18日，中共中央、國務院發佈《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》。賦予了深圳新的戰略定位和歷史使命，對深圳未來長期發展具有里程碑式意義。
▌調控政策主基調不變，深圳繼續發揮城市主體責任，持續推進長效機制建設
2019年，中央重申堅持房住不炒，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。在此基礎上，深圳市政府發佈租房規範意見，調整普通商品住房標準，取消商務公寓“只租不售”相關規定，繼續推進租購併舉制度。
預計2020年深圳調控政策主基調不變，仍將以穩為主。深圳將繼續發揮城市主體責任，進一步增加市場供應，加強市場監管的同時結合市場形勢進行政策微調，持續推進長效機制建設，確保房地產市場平穩健康發展。
▌新房市場維持平穩或小幅增長趨勢，二手住宅市場量價可能實現進一步提升
2019年在多項利好政策刺激下，深圳樓市回暖明顯，一手商品住宅供應及成交均創近三年新高，均價總體保持平穩，庫存面積降至歷史較低水平；二手住宅市場信心明顯提升，成交持續活躍，均價穩中有升。
展望2020年，受多重利好政策的持續影響，深圳新房市場成交或將延續四季度較好態勢，全年成交量預計維持高位或有小幅增長，成交價格受產品結構影響，或將有小幅度上漲，二手住宅市場量價可能實現進一步提升。
▌政府繼續加大住宅用地供應，“雙限雙競”模式或將成常態
2019年深圳明顯加大推地力度，全年住宅用地共推出14宗，成交11宗，成交規模創近7年新高。除大鵬新區宅地全部建設可售人才住房以外，其餘10宗均需配建只租不售的人才住房。下半年深圳土拍重啟“雙限雙競”模式，限地價、競配建的同時限制項目入市價格，增加公共住房的同時穩定市場預期。
2018年深圳二次房改提出，2018年至2035年間深圳市場商品住房和公共住房比例各佔住房供應總量的40%和60%左右（人才住房、安居型商品房和公共租賃住房各20%）。2020年是深圳落實商品房保障房並舉政策的關鍵一年，預計政府將繼續加大住宅用地供應，同時配建公共用房，宅地多以配建人才住房或公共租賃用房的形式出讓，“雙限雙競”模式或將成為一種常態。
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