从永定门到钟鼓楼，全长7.7公里的中轴线，是古都北京的中心标志；从吕小寨立交到长安立交，长达20公里的中轴线，是西安一路繁华的佐证；从燕岭公园到海心沙岛，贯穿天河体育中心、珠江新城、广州塔…是新时代广州中轴线的代表。
对于一座城市而言，城市中轴线存在的意义，不仅是地理位置上的坐标，更是一座城市不断生长延伸的脉络。它可以是城市交通的动脉，可以是文化历史的载体，也可以是政治经济的核心。
而关于济南中轴线的讨论之声，虽然没有甚嚣尘上之势，近年来却也未曾平息。这其中呼声最高的，便是二环东路和奥体中路之争。
二环东路配套VS奥体中路配套
当你打开济南地图，其实不难发现，奥体中路与二环东路直线距离相隔约4公里，但是发展格局却呈现为两种截然不同的态势。
二环东路位于济南老城区的边沿，紧邻山东大学洪家楼校区，离洪家楼商圈仅一步之遥。自北向南，依次贯穿全福立交桥、济南一中、七里堡、省图、百花公园、长途汽车东站…
曾经的二环东路沿线可谓是热闹非凡，依托全福、农科院、七里堡、七里河、甸柳等社区，带动了七里堡、洪家楼等商圈的发展。尤其是夜市文化的盛行，填补了二环东路周边居民夜生活的空白。
不过，自2009年二环东路高架桥通车之后，更加便利的交通条件似乎让每个人都有了更多的生活选择。二环东路华龙路的下桥口依旧繁忙，桥上和桥下的缓行路段，让很多人选择绕行去往别处。
近些年，伴随着2017年洪家楼夜市被取缔，天天淘宝街关了又开，七里堡市场的人气大不如前，整个二环东路片区在没有新鲜活力注入的情况下，仅仅靠着一个聚隆广场，难以掩盖一街之隔的银座、大润发的颓势。
因此，若将二环东路作为济南城市中轴线，仅凭借过去的辉煌是不够的，也要用发展的眼光来客观考量。以2009年二环东路高架路为分水岭，似乎属于二环东路的十年，已经悄悄过去了。
同样是是2009年，距离二环东路直线距离约4公里奥体中路，却以全运会为起点，二环东路高架路通车为契机，在最近十几年迎来了难得的大发展。
从地图上来看，整条奥体中路全长约7公里，由南向北，贯穿文博片区、CBD片区、高新区核心区、贤文片区、盛福片区…伴随着济南轨道交通R3线的捷报频传，这条南起龙洞，北至滩头的地铁R3线，与奥体中路可谓是并驾齐驱。地面及轨道交通一路向北，将新东站片区收入囊中，其发展潜力可见一斑。
不仅如此，考量一座城市的中轴线，必定要考虑其配套的资源、文化、精神等元素的协同发展情况。那么，如今的奥体中路到底有什么呢？
省立医院东院作为济南东部规模最大的医院，为奥体中路医疗资源配套奠定了一个非常优秀的基础；山东博物馆、山东美术馆作为济南市文化瑰宝一般的存在，让片区内的人文气息愈加浓厚；每年都要承办无数演唱会的奥体中心，使得济南在“东荷西柳”这样的顶级体育场馆，赶上了最时尚、最潮流的快车。
值得一提的是，对于一座城市而言，市政府所在的位置，对于一座城市格局的定义，具有非常重要的参考价值。与奥体中路高度吻合的龙奥片区中轴线上，有紧邻济南市政府的龙洞立交，将东西走向的旅游路盘活。使其向南北充分延伸，尤其是向北可至济南文体核心区域——东荷西柳，最终汇聚到奥体中路。
站在奥体中路向东望去，鳞次栉比的摩天大厦拔地而起，云鼎大厦以339米的成绩，稳坐“济南第一高”交椅，不断刷新着泉城的天际线。今天，我们可以骄傲地向外地的朋友们介绍，这里叫做汉峪金谷，占地足足1200亩，顶级金融商务中心一般的存在。
伴随着金融商务中心的发展，奥体中路进一步将济南的朋友圈扩容。凯宾斯基、喜来登、丽思卡尔顿等超级豪华酒店均落户于此。济南正以国际化的标准迎八方来客，让奥体中路成为迎接世界的窗口。
除此之外，还有荣膺中国企业500强桂冠的浪潮集团、中国重汽均位于奥体中路“势力范围”之内。齐鲁软件园内数以万计的IT从业者，夜以继日的刷新着一个又一个济南“奇迹”。
政策倾斜，一路再向东
回顾过去的20年，奥体中路片区的发展脉络是有迹可循的。日新月异的城市面貌，离不开政策的扶持和资源的倾斜。
1991年，济南高新技术产业开发区成立。2003年，济南“东拓”战略进一步明确，焕然一新的经十路交通动脉，为2004年亚洲杯足球赛在济南的顺利举行提供了保障，也为济南向东发展提供了先决条件。高新区从一片荒芜到繁华，用了20多年的时间。
当然，记忆中的高新区，大概是从2009年济南承办全运会开始，才有了明显加速的态势。2006年“东荷西柳”工程开工，每一天都能够在工地传出的机械声中，感受到高新区的成长。伴随着经十东路东延工程一次次刷新着报纸的头版，让CBD片区、高新区、唐冶、综合保税区、彩石片区以及章丘圣井片区…变得不再遥远。
济南东部的发展离不开政策的大力扶持。从“东拓”规划的提出，到市政府竣工，还有汉峪片区的崛起，以及最新的山东自贸区规划…都对这一片区的崛起，带来了叠加利好作用。
值得一提的是，市政府作为城市坐标轴“原点”一般的存在，统领着整座城市的格局，对于周边配套资源的吸引程度可想而知。事实上，就像上文中提到的那样，大量优质资源正在向市政府靠拢，济南东部的发展势头愈发呈现加速的态势，城市核心的地位愈加凸显。
不过，4公里之外的二环东路，近些年来似乎一直在踌躇。回顾千禧年以来，距离上次“二环东路高架路的规划”的重大利好，已经有十几年之久了。
二环东路的早高峰依旧拥堵，嘈杂的鸣笛声响彻在桥上和桥下。周边的商圈保持着十几年前的形态，居民区有很多楼房，仍保留着上个世纪九十年代的模样。
淘宝街里的商户换了一茬又一茬，洪家楼教堂附近的沿街商铺隔三差五换着东家，除了一座聚隆广场刚刚开门纳客看似火爆，但拥挤的停车场还在饱受诟病，与周边商家的门可罗雀形成了鲜明的反差。
如果非要说济南的中轴线是二环东路，那么只能是放在上个世纪了。毕竟2000年前后，那个商业还算繁荣，建设中的二环东路还是朝气蓬勃的，可以奋力一争城市中轴线之称。
大型商超，需百花齐放
任何一个地区的发展，必然都是政策先导，进而引发市场追随。看待一个片区的发展潜力，很大程度上可以从片区的商业状况进行考察。商人凭借敏锐的嗅觉，往往先发制人，早早占据了一个又一个重要地理位置。一处超级商业综合体，是一个片区发展的辐射原点，也是一座城市的生长脉络。
聚隆广场作为二环东路沿线不可多得的大型商业综合体，凭借周边密集的社区优势，短时间内聚集了大量的人气。但是，这仅仅是对于洪家楼片区内10多年不变的商业格局起到的“提振”的作用，毕竟这里很久没有新事物出现了。
或许，聚隆广场的“光鲜亮丽”，无法掩盖其周边银座、大润发、淘宝街等商业的消沉。
洪家楼作为济南老牌商圈，也是二环东路沿线为数不多的重要商圈，二十几年来，伴随着银座和大润发的出现，其消费特性、群体、习惯早已经根深蒂固。没有大规模的社区、商业、写字楼等配套建设作为前提，就没有增量来带动发展，只能消耗片区内部存量。
当然，洪家楼片区依旧热闹，那些借道而走匆匆过客，或是从城市其他角落慕名而来的朋友，早已对这里拥堵的交通情况和停车条件怨声载道。看似热闹的商圈，也仅仅是铁打的营盘，流水的兵罢了。
一个拥有巨大发展前景的片区，必然要有属于自己的大体量商业配套，不仅仅要推陈出新，更要丰富多彩。相比于二环东路周边而言，奥体中路片区的商业配套不仅有，而且很多。
从南往北，遍布着汉峪金谷峪悦里、雨滴广场、美莲广场、高新万达、丁豪广场、银座、万虹广场…星罗棋布的大型商业综合体，合理的分布在奥体中路辐射范围之内。如此一来，不仅满足了不同地区、年龄阶段的不同消费能力、消费习惯等需求，还为奥体中路片区内大量上班族，提供了较为方便且多样的购物条件。
不仅如此，九月底即将开业的华润万象城，还有未来的龙湖天街、中垠广场…将更加丰富奥体中路沿线片区的商业配套，为整个区域的发展，不断注入新的活力。
因此，从商业配套的角度来看，任何一个大型商业综合体的落子，都是经过慎重考虑的。在种种考虑之中，不仅包括奥体中路当下的成熟环境，还有片区未来十几年甚至几十年的发展潜力。
房价，片区价值的体现
对于普通老板姓而言，对于片区发展的最直观感受，应当就是房价了。回想起上学的时候，就在课本里学过“价值决定价格”的市场经济学理论，在这里套用在片区楼市上，也一样贴切。
不知道还有多少人还对“811土拍”记忆犹新。彼时，汉峪片区挂牌出售的居住用地，在历经数轮竞拍之后，以1.1万/㎡到1.4万/㎡不等的楼面价成交，用一个可以说是疯狂的数字，震惊四座。
如果说“811土拍”在时间和地理位置上都有些遥远，那么不我们妨回顾一下今年的“627土拍”，在一轮轮竞价之后，结果也同样精彩。
在“627土拍”中，黄台地块由金地竞得，楼面价高达12326元/㎡；众合地块最终由海信竞得，楼面价为11572元/㎡。
不仅如此，2018年9月5日高新智慧谷地块以底价成交，楼面地价1.09万元/㎡左右；阳光城拿下的德锡地块，楼面价14400元/㎡，配建安置房和一所学校，业内预估实际楼面价至少在1.7万/㎡。
不得不说，伴随着政策倾斜、配套完善、产业聚集等因素，奥体中路片区的发展可谓是日新月异。与此同时，优质片区吸引来大量优质的购房者，在奥体中路沿线安一个家，成为了很多人奋斗的终极目标。
当前，奥体中路涉及的CBD片区，均价2.5万元左右的不胜枚举，某些的豪宅单价已然站上3万元大关，以无比硬核的配套和规划，占据了济南楼市高地。诠释着购房者对这一片区的认可与信心，直接印证了奥体中路片区的价值所在。
与奥体中路的日新月异相比，二环东路似乎停留在2000年前后，甚至更早的社区形态当中。曾经看似宽敞大气的居民楼，也在20多年的沧桑中饱受岁月的侵袭，没有电梯的楼房，在老人上下楼沉重的脚步声中日益凸显。
或许在十几年前，旅游路是济南名副其实的富人区。时至今日，伴随着山东自贸区的划定，37.99平方公里的土地之上，济南东部的发展一定是有巨大想象空间的存在。奥体中路片区将有望接力旅游路片区，以飞速崛起的势头，成为下一个济南富人区。
下个十年，敢问路在何方
当然，关于济南中轴线的讨论，如今才刚刚开始。城市中轴线到底是二环东路还是奥体中路，又或者是其他的地方，至今也没有一个标准答案。毕竟，每个人心目中对于城市中轴线的定义和评判标准，也不尽然相同。
不过，我们可以看到的是，从二环东路到奥体中路，不论是数据的佐证，还是政策的导向，以及片区内生活、交通、商业等配套的情况，仅仅以这两个片区作对比，确实是奥体中路更胜一筹。
当然，济南的发展步伐和节奏，在近些年来也变得越来越快。从章丘撤市设区，到济阳、莱芜相继并入…伴随着山东自贸区的揭牌，这座城市崛起的故事，一定是未完待续…
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