作者 | 王健
來源 | 讀懂財經（caijing155）
跌久必漲，漲久必跌，這叫做市場；
只漲不跌，這叫做：中國樓市！
回望過去三十年，中國樓市每平米均價從不到1000元上漲至接近7000元；
即便是“房子是用來住的，不是用來炒的”，房價也依舊高歌猛漲。
今年一季度，房價漲幅再次創出歷年新高：
7.9%！
不禁要問，我們的房價為何越調越漲，越漲越調？
未來，暴漲後的樓市又將走向何方，是漲還是跌？
要回答上面問題，還是得從歷史說起。看完這篇文章，也許你自己就有答案了！
海南泡沫，萬人空巷炒樓
這是改革開放後，中國樓市的第一輪暴漲！
始於1980年的土地改革，啟動於1987年的第一塊土地拍賣，從此真正掀開了中國樓市的大幕！
炒房就是炒政策和預期，
海南也不例外！
1988年，海南獨立建省，並且建立經濟特區。在如此之大的利好政策下，吸引了無數淘金者湧入。
一夜之間，海南出現了無數的房地產公司。
在那個狂熱的年代，政府大肆批地，銀行大膽放貸，開發商使勁蓋樓。利益各方都賺的盆滿缽滿，喜笑顏開！
自然而然，房價也水漲船高。從1991年的每平米1400元，一年之間上漲至3000元，並且迅速突破5000。部分樓盤甚至突破10000元。
要知道，即使是當年的北京，房價也只有每平米2000元。如此嚴重的泡沫，已經嚴重脫離普通人的工資水平。
但是，海南政府很開心，繼續出臺各種政策推動樓市發展。因為火爆的樓市，不僅帶來滾滾的財政收入，而且也極大的刺激了經濟的增長。
中國樓市，第一次震驚世界!
依靠火爆的樓市，海南當年經濟增長速度達到了驚人的83%！是的，你沒有看錯，是83%！
而這，引起了中央政府的注意和警惕!
於是，一紙令下：
提高利率，嚴控信貸，限期收回違規資金！
效果也立竿見影，房價隨之大跳水，95%的房地產公司倒閉，整個房地產行業倒塌。
銀行自然也不能倖免，大批房地產企業倒了，80%的房貸資金成了壞賬。擠兌下的海南發展銀行，也成為我國銀行史上第一家倒閉的銀行，載入史冊！
究其原因，可以發現，只要中央政府真的下決心刺破泡沫，房價必跌，甚至暴跌！這是我們第一個結論。
超一線城市深圳，也能暴跌
在1997年金融危機下，提振經濟成為當務之急。
於是，房地產這個潘多拉磨合被再次打開，一系列的利好政策不斷出臺，房地產行業在國民經濟中的比重不斷上升。
由此開始了漫長了“房價漲，調控；調控鬆綁，房價繼續漲”的循環之中。地方土地財政開始形成，中央也沒有了壯士斷腕的勇氣。
只要不暴漲，中央政府便默許了這種狀態；而地方政府，則徹底被房地產綁架，成為房價的助推劑。
在一路的調控中，憑藉人口和經濟優勢，深圳關內均價從2003年的4000元上漲至2007年的12500元。
最高的時候觸及16000元！
不得已，在民怨的壓力下，政府出臺了打壓房地產的調控措施。但是，
從措施的力度上看，政府謀求的只是抑制房價過快上漲的勢頭，並無意戳破泡沫。但是，人算不如天算。2008年，一場百年不遇的全球金融危機來了！
一直高燒不退的房價瞬間跳水，房地產遭遇冰凍，土地流拍、地王退地。原本依靠高負債、高槓杆、緊繃的現金流發展的房地產企業，也紛紛倒下。
深圳樓市，僅僅用了三個月，就從最高點的16000元暴跌至11000元！
房子淪為了負資產，投資者大量棄房斷供，銀行負債累累，各大房地產公司紛紛破產倒閉。
哀鴻遍野！
直到2009年中央政府出臺“四萬億”，大量基礎實施建設開工加碼，大量熱錢注入房地產行業，才重新煥發活力，再次開啟上漲通道。
我們發現，泡沫不刺破就算不上泡沫，中國的房價政府說了算。但是，危機是無法預知的，一場危機來臨，所有的泡沫都將被戳破，直到用一個更大的泡沫去掩蓋前一個泡沫!
再者，所謂的一線城市，有經濟和人口支撐，但這並不是房價只漲不跌的理由。2008年的危機足夠說明，超一線城市的房價，也是可以跌的!
去庫存永遠在路上，但是房價依舊漲
“四萬億”計劃後，擴張的信貸政策為房地產企業注入了活水，政府全面拯救瀕臨死亡的房地產行業。
危機過後一年，再次開啟暴漲模式！
於是，我們政府再次毫無意外的出臺調控措施。結果，成交量暴跌！然後，發現勒的太緊了，放鬆一點，房價繼續上漲，然後再勒緊！
循環反覆，如同寫好的劇本一樣！
套路都懶得換！總之就是房價漲，調控的目的只是為了別漲那麼快！
所以，期待政府打壓房價的人，醒醒吧！
諸如所見，2011-2014年，一方面政府不斷下調房貸利率，投放大量的貨幣進入房地產市場；另一方面，對樓市進行限購，調控房地產價格。
但是注意，被稱為史上最嚴的調控政策，對於有實力的房企來說不關痛癢；對於有購買能力的投資者來說，也只是增加了稍許的成本，僅此而已！
看似矛盾的做法，其實本質上，政府還是希望房價上漲。
在一些三四線城市，庫存閒置商品房數量快速增加。調控房價，演變成去庫存。政府立馬給樓市鬆綁，金融上也提供各種便利。
2015年開始，從一線城市蔓延至二線城市，隨後在棚改和貨幣安置政策下，全國樓市均上演暴漲甚至翻倍行情！
毫無疑問，這次也是政府策劃並且在後面推動。進入2017年，更嚴的限購令再次出臺，但是政府依舊未對樓市痛下殺手。
也就是我們現在看到的情況，部分城市上漲，部分城市下跌，部分城市橫盤！
但是，這樣的政策下，暴富了多少炒房客，又傷害了多少剛需族的利益？
多少人，依舊買不起房！
房價跌還是漲？
房價會暴漲嗎？
前面說過，政府永遠是推動房價上漲的一股力量。每一輪危機過後，政府都會刺激房地產拉動經濟增長。
但是，這股作用在不斷減弱。隨著中央政治論調的出臺，以及戰略轉型中國製造2025，穩健的貨幣政策下，政府將逐步擺脫對房地產的依賴。
同時以城市搶人大戰為標誌，人口紅利出現拐點。我們真誠的希望，政府在調控經濟的路上，不會黔驢技窮，不再用一個更大的泡沫去掩蓋前一個泡沫。
“房子是用來住的”這一史詩論調不會改變。唯有此，房價將進入總體穩定緩慢上漲的通道。
房價會暴跌嗎？
歷史已經證明，房價的暴跌確實是存在的，政府打壓樓市的決心決定樓市的下跌程度。
如果政府連續加息，甚至直接出臺空置稅，那麼房價下跌70%，將不是夢想!
如果泡沫遇上經濟危機，結果必然是，分分鐘硬著陸，被釘在地板上動彈不得。
所以，暴跌會有，但那絕對是災難。危機下即使暴跌50%，絕大多數人也買不起房，因為你將面臨失業和物價上漲等各種困境！
小幅下跌和局部暴跌可以有，但那也僅限於被炒作過度的城市，以及無人接盤的部分三四線城市!
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