我身邊有很多朋友都是近兩年有二胎的家庭，有些原先的首套房不夠住或者想要再給孩子備一套房子的朋友，他們有購房想法的時候經常會問我：“現在的房價水分大不大，能不能買？” 我相信很多剛需的朋友買房的時候也會想這個問題。我聽過很多非業內人士談論房地產的時候，大家都認為開發商是暴利，不管什麼價格開發商都能掙不少，老百姓攢錢不容易，都不想多花冤枉錢買到水分很大或者所謂的泡沫很大的房子。

看官且細細往下看完

房地產作為大宗產品，自然也是有一定的經濟規律的，不多解釋所謂的經濟規律（有一定的深度，以後再和大家分享），今天說的簡單易懂一些， 讓大家都能懂。

大家都知道房價是有漲有跌的，額，這個，應該都知道吧(⊙o⊙)…

有二套需要或者投資想法的朋友，一般都不是太著急，很多會這麼想：“還能稍微等等房價降降再買”；對於剛需的朋友來說，大多數要拿房產證去見丈母孃，都會比較著急，不管是房價上漲還是下降都要買；所以不管漲價降價，總是有很多人要買房子。

今天就給大家說說在房價不斷上漲時期什麼價位上買房子房價水分小，房價降價時期什麼價格買是在“撿漏”。

房地產業是我國經濟發展的支柱產業先不說，就從房地產業在地方財政收入的重要性來看，估計政府再怎麼調控也不能讓房地產倒臺吧。

多次媒體報道地方財政收入依賴土地房地產業的比重大約在40%左右

既然房地產業是長期發展的行業，就給大家講講房地產開發項目的開發成本和利潤，我認為大家從房價的利潤來客觀分析房價的水分大小是比較合理的，這樣更有助於自己判斷你想買的這個樓盤價格是否合適。因為很多房企是全國性的業務，而各城市的調控手段和發展進程不一樣，所以咱們要按照單一樓盤或者單一商圈樓盤來分析會更具參考性，畢竟想買的也是單一樓盤嘛，想買哪個樓盤就分析哪個樓盤。

樓市的價格真相

咱們以住宅商品房來講解，一個房地產住宅項目的開發一般都要包含這幾項必須的成本：開發商的拿地價格、建築施工安裝的材料和人工費等、樓盤的宣傳銷售等營銷經費、開發銷售所交稅金、帶裝修交付樓盤的裝修成本。其他的當然還有：開發商貸款融資等支付的利息這類財務費用、拿地有政府要求配建安置房或者需移交政府的公用設施（學校醫院等）等建造成本、勘察設計等前期成本、社區內設施建造成本等。後面這些其他成本因為項目不同可能差異較大所以咱們先不說，今天就說必須的成本。

咱們就拿濟南市一個正在銷售的房地產住宅項目來舉例分析（為什麼是濟南的項目？因為我的業務主要在濟南唄 .^0^.）：

這是濟南市歷城區工業北路張馬片區的一精裝修項目叫公園學府（對天發誓絕對不含廣告成分，單純為了更好給大家講解 *-*），2017年12月參加的拍地，2018年5月拿到的土地使用權，開盤時間是2019年5月，首開均價15800/㎡。

該地塊成交信息

該樓盤公示的國有土地使用證

該樓盤開盤價格

• 像這樣的開發商拿地信息，在當地國土資源局的官網或者政府公共資源交易中心官網都能查到，大家有想考慮的樓盤也可以查，只要看看售樓處公示的宗地名稱一查就有，看到成交信息就可以算出來樓面價了。什麼是樓面價？——通俗易懂的說就是每套房子每平米中所包含的土地價格就是樓面價。

該項目按照拿地信息算的樓面價公式為：土地成交價÷（土地面積×最大容積率）=81595萬元÷（46541平米×2.16）≈8116.6/㎡的土地樓面價，也就是說你買該樓盤的房子，每平米里面會有8116.6元是要交給政府拿地的土地出讓金。

競拍土地

• 再說第二大重要的開發成本——建築安裝費用。

建安成本，是房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。房屋建築成本是建設房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設施設備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建築部分的基礎工程、主體結構、牆體、門窗，水電工程的強電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純淨水、中水）、排水（雨水、汙水、空調排水）等材料和人工成本投入。

我不在此說很多參數，就給大家舉一個比較好理解的例子，先不論面積大小，現在農村蓋一個單層的三室兩廳兩衛格局的房子，從基礎、主體建設、走好上下水、鋪設地暖、布好強弱電等的用料和工費加起來，一套怎麼也得20-30萬吧，而城市的建築還要做保溫層、外牆粉飾、防空工程、消防安保系統等，所以城市的房屋建安費用按照2000元/平方來算，也就是一套100平三居室住房的建築安裝費用20萬，這一點不高吧，（很多地區村鎮村民拿著拆遷款換回遷房的換購價格也是>2000元/㎡的），而且隨著近幾年人工費和鋼筋水泥等建材價格的上漲，很多城市的建安費用是高於2000元/平米的。各地建安成本差距不大，大家都按照

建築工地

• 至於開發商營銷成本花在哪裡了想必都知道一二，作為業內人士的我每個月也能接到十多個推銷樓盤的電話，煩~

售樓處只有房子 沒有老婆 ⊙▃⊙

我每月也接到十多個推銷電話呀 (▼ヘ▼#)

每個樓盤的廣告從農村到城市，從公交到電梯，從網頁到電話，可謂是無處不有啊！但是樓盤的營銷費用不止是廣告費，還有售樓處的建造裝潢、銷售人員工資福利、分銷渠道佣金等，這些都是大家能經常見到接觸到的吧，根據城市級別不同，營銷費用的區間一般是300-800元/㎡，咱們就按照平均一點500元/㎡算吧，也就是說一套100平米的房子，要有5萬元是用來發銷售部門工資獎金、分銷商佣金、分擔廣告費和售樓處建造裝潢運營等成本的，現在很多樓盤支付給分銷平臺的佣金比例就達到1.8%—3%，也就是一百萬的房子有1.8萬到3萬是開發商要給分銷平臺的，所以按照

宣傳效果圖

• 再來說一下關於開發商賣一套房子需要交的主要稅種，其中有一項比較熟知的稅項是增值稅（營改增之前叫營業稅），也就是賣出去的每套房子開銷售發票都要交的，稅率是5%，就說舉例的這個樓盤（按首次開盤價格15800/均價），賣出去的每平的房子就有700多元的增值稅；而大家不大瞭解的其他稅項還有：城市建設維護稅、地方教育附加稅、土地增值稅、印花稅、企業年度有盈利還有企業所得稅，這些大家不太熟知的稅項咱們也不多解釋了，就把開發商開發銷售這個樓盤的
  稅金且按1000元/㎡，也就比剛剛算的增值稅多一點，文章前面說的地方財政收入依賴土地房地產業的比重大約在40%左右足以見得房地產業的稅金有多高，所以該樓盤按照這個稅金計成本並不算高。

各房企都是地方納稅大戶

• 如果是毛坯交付的話只用算上面四項開發成本就可以，不過咱們舉例的這個項目是精裝修交付的，有金茂的六大綠金科技，都知道金茂裝修的品質在業內還是比較高端的，基本的新風除霾和淨水系統都有，還有LOW-E中空玻璃隔熱系統、同層排水系統、智能安防門禁系統等，開盤我到訪售樓處的時候置業顧問宣稱的是裝修標準能達到2000-3000/平米，但開發商的裝修成本一般都沒有他們所說的那麼高，所以該項目咱們按照保守的參考，就按照宣傳的最低線2000/平再打個對摺，咱們按照
  1000元/㎡的裝修成本算真是一點不高吧，100平的房子自己按照智能化精裝下來10萬肯定是打不住的吧！

樣板間

房企的盈利空間

咱們舉例的這個樓盤每平米的開發成本會是多少呢？樓面價+建安成本+營銷成本+稅金+裝修=8116.6+2000+500+1000+1000=12616.6元/㎡的開發成本，而樓面價之外的後四項成本大家都看出來咱們是按照比較低的保守值計算的，該樓盤開發的“

那開發商的利潤空間是多少呢？ 文章上面有樓盤首開的均價是15800/㎡，為什麼開發商定這個價格呢，因為開發商的利潤空間一般也就是10%-30%之間，而開盤的15800/㎡是咱們算的成本價12616.6元/㎡的1.25倍，也就是“毛利潤”空間是25%，用“毛利潤”這個詞是因為開發商的淨利潤是要比25%低不少的，該樓盤其他成本的數據雖然咱們不得知但是一定是有的。

在2019年10月份之前，該樓盤的銷售價格區間一直是15000-17000元/㎡，而濟南房地產市場是在19年10月份以後出現了大幅降價的現象。新冠肺炎疫情期間，該項目的特價房13000-14000元/㎡，這個價格與19年底大幅降價時的價格基本持平。而按照13000元/㎡多的價格賣，通過咱們核算的保守成本來看，基本開發商是沒怎麼有利潤的。

該樓盤階段價格

該樓盤疫情期間特價房

樓市漲價的火熱時期和降價的低迷時期怎麼判斷合適的入手價格呢？

不管樓市的房價是什麼樣的走勢，買房的朋友一直有，那在不斷漲價的時候我在什麼價位上買的房子後期沒有降價風險呢？在價格不斷下降的時候我在什麼價位上買算是低谷抄底呢？

• 先說這漲價時的市場，房地產既然也屬於商品，不會一直瘋漲，到達一定的虛值高點必然會迴歸理性，如果在漲價時期跟風購房說不定就會買到虛值範圍，凡是商品都會有一定的利潤空間，一旦超過合理的利潤範圍必然是違背市場經濟的，必不長久。就像上面我說的一般樓盤的利潤在10%-30%，這是一個房企生存和發展的必要利潤區間，所以在樓市漲價的時期，可以根據咱們上面的“保守成本”核算方法算一下目標樓盤的“毛利潤”空間，如果明顯高於10%-30%（能在40%以內也算是可接受的），如果不是很著急的話建議等上半年到一年的時間，到時候定會逐漸迴歸理性。

萬人搶房

• 而在樓市不斷下行的市場時，判斷是否處於房價低谷或者是撿漏房源的辦法也是一樣，只需算出目標房源的“保守成本價”，如果“毛利潤”在10%以內，說明就是抄底的時機，你想呀，人家開發商都不掙你的錢了還不是好時間嗎？所以上面咱們舉例的這個樓盤現在的特價房絕對屬於抄底房源。同樣
  凡是商品都會有一定的利潤空間，一旦超過合理的利潤範圍必然是違背市場經濟的，必不長久。樓市也不會讓房企持續無利潤或超低利潤，任何一個行業在生存關口國家也不會坐視不理，房企也不例外（何況很多房企是國企）。這時候也別想能不能再降到“保守成本價”或者更低一些了，房企的收入來源比較單一，不像超市可以通過半價賣雞蛋來拉客源再通過其他商品獲得利潤，房企賣的房子賠錢了又沒有其他進項，而且房產屬於大宗產品，一旦賠錢賣的話虧損的不是一點半點。很多人希望開發商低於成本價多降些價，如果真有開發商這麼幹了，你認為你買的期房有保障嗎，就算交房了放心住嗎？如果真有比咱們核算的“保守成本價”還低不少銷售的樓盤，那開發商是準備要捲款跑路了，對於開發商準備捲款跑路的樓盤你敢買嗎？

售樓處

理性對待，合理分析

為了大家更好理解，引用了濟南某樓盤進行精準分析，絕對不是“房託”，因為我的分享是給全國網友看的，濟南的朋友如看到望大家也理性對待。

不管樓市怎麼變化，作為“衣食住行”中的重要部分，房產會是老百姓必經的一個大項，老百姓買房都不容易，大家一定要理性對待市場，合理看待房價，這樣才能更好的把握房地產市場，讓自己能判斷時機，抓住機遇買到稱心如意的房子安家置業。

大家有什麼想法可以在評論給我留言一起探討，我會用大家最易懂的文字把我的看法和大家分享。

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