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19日，蘇州市自然資源和規劃局發佈《關於做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》，主要內容涉及土地出讓金繳納時限、調整超過市場指導價報價規則等內容。
文件不長，一共5條。先撿重要的說，那就是第三條和第四條。
先看第三條：延長土地出讓金繳納時限。在蘇州市疫情防控一級響應期間蘇州市自然資源和規劃局公告掛牌出讓的經營性用地，第二期出讓金繳納時間可在原規定繳納時間基礎上順延，交地時間相應順延，順延天數為地塊成交之日(不含成交當日）到蘇州市疫情防控一級響應解除之日（含解除當日）的天數。
意思非常直白，減輕開發商資金壓力。蘇州市疫情防控一級響應機制啥時候解除，土地出讓金就從啥時候計算繳納時間。
第四條，其實是最重要的一條：調整超過市場指導價報價規則。住宅（商住）地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價，超過市場指導價的，不統一要求項目工程結構封頂後申請預售許可；進入一次報價的，不統一要求工程竣工驗收後申請預售許可。
已成交須工程結構封頂或竣工驗收後預售、銷售的住宅（商住）用地，開發企業預售、銷售的時間節點可適當提前，以按照正常工期測算的預售、銷售時點為基準，提前時間按疫情防控一級響應天數計算，具體由住建部門核定。
簡單來說，“不統一要求”的字眼，表明蘇州並非完全取消了現房銷售和封頂銷售，依然保留這樣的政策空間，具體地塊具體確定政策。這意味著，蘇州在土地出讓方面給開發商帶來的壓力減輕了。但是，這並非刺激樓市的政策！
現房銷售和封頂銷售，受購房人歡迎。但對開發商來說，承擔的資金壓力很大。
南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華表示，蘇州市在2016年8月份出臺了政策，其中提高了土地出讓金首付款比例、縮短土地出讓金繳納期限，還設置了竣工預售許可調整價超過市場指導價等條款，目的是防止出現高地價，推升高房價。
出發點很好，卻沒有帶來理想中的效果。按照常用的預售規定，從拿地到銷售正常期限是6個月左右，但是按照現房銷售和封頂銷售的政策，從拿地到銷售至少需要9個月到一年半的時間，有的甚至要2年時間。
“這樣的話，開盤的新房少，供應量上不來，反而造成市場的供求矛盾。”吳翔華說，這兩年的結果就證明了這一政策適得其反，蘇州市趁疫情防控一級響應機制這個機會，取消原本過於嚴格、或者說不合理的政策，是減輕開發商的負擔，緩解了資金壓力。
吳翔華認為，在樓市調控的政策背景下，開發商拿地逐漸迴歸理性。
“疫情的出現，給開發商帶來一些較為短期的影響，比如人員工資、不能按期開工等，主要是消化一些由疫情造成的成本。”他說，這是對樓市供給側進行的調整，並不能視作促進市場交易、刺激樓市等。
換個角度，從需求側講，房貸利率是供求關係的參考指標之一。融360大數據研究院對全國35個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2020年1月（數據採集期為2019年12月20日-2020年1月19日），全國首套房貸款平均利率為5.51%，環比下降1BP，為5年期LPR加點71BP；二套房貸款平均利率為5.82%，環比下降2BP，為5年期LPR加點102BP。在具體城市方面，蘇州市首套房平均貸款利率為6.08%，相較上個月下降了4個BP，在全國位居第二。
至於另外三條呢——
第一條，內容是“加快工業用地供應，保障產業項目落地。主動靠前做好產業項目落地服務工作，提高項目用地供地效率，充分利用疫情期間做好項目用地規劃許可、建設工程規劃技術審查、不動產登記提前服務和技術指導等各項工作。”
第二條，內容是“調整交地、開竣工等履約要求。蘇州市疫情防控一級響應期間可不開展實地履約巡查，對受疫情影響未能按期開竣工的，用地單位可申請延期並簽訂補充協議，疫情防控一級響應持續期間不計入違約期。工業用地已簽訂開發建設協議並約定投入產出要求的，各區政府（管委會）可根據企業復工情況調整開發建設協議，2020年度可不計入考核年份，考核期相應順延。”
第五條也很簡單，內容是“各縣級市、吳江區以及工業園區可參照執行。”
這三條，其實不太重要。
記者 趙偉莉
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