繼昨天臨平新城核心區A-3-07住宅用地出讓之後，今天餘杭區再度舉行土地拍賣，涉及一塊住宅用地和兩塊商住繼昨天臨平新城核心區A-3-07住宅用地出讓之後，今天餘杭區再度舉行土地拍賣，涉及一塊住宅用地和兩塊商住用地。
樓面起價7500元/㎡已創新高
最終溢價32%+自持16%成交
今天進行競拍的住宅用地位於良渚板塊以北，出讓面積53288㎡，容積率相對較大，為2.5，競拍起價99915萬元，摺合樓面起價7500元/㎡。這一樓面起價已突破了所在地區幾年土地出讓的樓面價最高記錄以1800元/㎡。
在臨安、富陽等遠郊區的不少土地樓面起價都已突破10000元/㎡的今天，餘杭區這塊住宅用地7500元/㎡的樓面起價就顯得非常低了，以致於很多市民都對地塊位置產生非常濃厚的興趣。
事實上，這一地塊雖然被命名為良渚北居住地塊一，但卻位於已撤銷的雲會鄉中心地帶附近，屬於仁和街道的區域範圍。
我們在現場看到，地塊周邊目前基本還是農田與農居為主，僅有東面的一側建有一個商品房小區耀達金鼎華庭和一個拆遷安置小區雲和雅苑。其中，耀達金鼎華庭還有幾幢房屋處於建設階段。
目前，地塊周邊各類配套設施較為缺失，最近的商店集中區在原雲會鄉的街道上，需穿過一條塵土飛揚的小路。不過，這裡的商店也只有一些農村常見的小飯店和小賣部，無法與成熟居住區的商業配套相比。
居民告訴我們，一般如果想要有更高級的消費，還是得去城裡，不過這裡前往杭州城區的公交線路非常少，交通不算方便。
實地探訪了這一地塊之後，也許就能理解樓面起價為何僅為7500元/㎡了。最終，地塊溢價32%，以131815萬元的總價+16%的自持比例被本土房企杭州康益德房地產開發有限公司（陽光城）競得，摺合樓面價9895元/㎡。
又一價格窪地淪陷
剛需風口將外溢至2萬+的中環
根據保本房價=（樓面價*1.07+6000）/85%的公式進行計算，再算上自持比例，仁和街道這一地塊未來的房價或將突破20000元/㎡。相比幾年前地塊旁耀達金鼎華庭每平方米6000餘元的開盤均價，這裡每平方米20000元以上的保本房價已經翻了幾番。
據兔博士APP數據顯示，最近幾個月耀達金鼎華庭的二手房成交均價已攀升至15169元/㎡，在杭州房價全面普漲的背景之下，這裡的二手房價格同樣也在上漲，甚至已有近月二手房成交均價突破20000元/㎡的小區出現，不過大部分的小區，均價還是在15000元/㎡左右。
在仁和當地人看來，今天這裡的房價已高到不可思議。可一些在杭州城區工作的剛需購房者看來，這裡依然是一個價格窪地。地塊附近一家房屋中介機構的老闆娘說，如果經濟條件有限，又想在杭州有一套房子的購房者，這裡確實是一個好選擇，她的客戶有很多是這樣的情況。
談到今天舉行的土地出讓，老闆娘說：“一般房價都跟地價有關的，今天地這麼一拍，估計周邊房價肯定還要漲一波，以後這些房子建成了，價格窪地就徹底沒了吧。”
她拿起茶杯喝了口水，又補充道：“不過，兩萬多一平方米的房子在杭州還是便宜的，到時候肯定會有更多的剛需過來買的，畢竟以後這裡是要通地鐵和城際輕軌的，還有中環經過......”
正如這位老闆娘所說，根據2018年最新修訂的杭州市城市綜合交通專項規劃，地鐵10號線將延伸至仁和街道，今天出讓的地塊附近有望設置站點，而杭德城際鐵路也有望從地塊附近經過，從而使仁和融入杭州軌道交通線網。
同時，處於前期規劃建設階段的杭州中環城市快速道路，未來也將橫穿仁和街道。據瞭解，這條全長約180公里的快速路，途經餘杭區、富陽區、海寧市、紹興市等地，並連接了火車東站、蕭山機場、火車西站等交通樞紐，主要路段預計於2021年前建成通車。
這條夾於繞城高速和第二繞城高速之間的城市快速道路，或將是剛需外溢的新風口。
同處中環附近超山板塊
一路之隔的兩塊地溢價相差大
今天在中環附近，還有兩個商住用地進行競拍出讓。兩個地塊一路之隔，北側的二號路以南、五號路以東地塊出讓面積86356㎡，容積率1.4，南側的昌達路以南、五號路以東地塊出讓面積稍小一些，為62243㎡，容積率同樣為1.4。
最終，北側的二號路以南、五號路以東地塊以110064萬元的總價被寧波市鄞州金丁企業管理諮詢有限公司（金地）競得，溢價率僅7%，摺合樓面價9104元/㎡。南側的昌達路以南、五號路以東地塊被浙江金緯房地產開發有限公司（贊成）競得，成交總價92170萬元，摺合樓面價10557元/㎡，溢價率24%。
兩個樓面起價相同的地塊，最終的溢價率卻產生了較大的差距。值得注意的是，金地集團競得的二號路以南、五號路以東地塊需配建8%的公租房，加上4000平方米左右的不可售商業，所以企業拿地的成本可能會更高一些，根據測算，拿地成本或達到11000元/㎡.
今年3月，二號路以南、五號路以東地塊北側的宏達路以南、五號路以東商住地塊曾以32%的溢價率被金地集團競得，樓面價11191元/㎡，刷新了超山板塊的地價最高記錄。
板塊內現已有多個小區建成，包括龍湖·香醍溪岸和東暉龍悅灣等，這些小區的新房可售房源較少，二手房在售房源較多，據兔博士APP顯示，近月二手房成交均價在18000元/㎡，對於剛需購房者來說同樣具有誘惑力。
根據保本房價公示進行預測，未來這兩個地塊的新房保本價也有突破20000元/㎡的可能，所以同樣位於中環附近的超山地區，或許也將成為剛需外溢的新風口。
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