2020年1月20號拍的照片，金科集美天城高層16號樓銷控表如下；
從上圖中，可以看到，金科集美天城在售的16號精裝高層，108和112平產品售價已經破13000元/㎡了，2/3段位的黃金樓層更是接近13500的價格。
上面講述的是現象，我們要分析的是本質。
為何一個三環外的新區，一個外來的品牌房企，1年時間能夠將房價從9000元拉昇至13000元？
面積成交單價100.788794100.789752100.7810209.73100.789903.94101.189169.85101.189169.85
上面這組數據是2019年2-3月份，金科集美天城的部分房源成交信息，樓層皆在10-27範圍內，9000元/㎡左右的為清水，接近萬元單價的房源為精裝，數據說話更真實。
單一項目房價上漲，這裡不僅有城市攀升的價值，還有區域和項目內在的價值邏輯。
主編二哥2019年初就說過，金科這個樓盤將會成為板塊內的天花板價格，彼時隔壁的萬科金域華府二手房成交單價已在11000-12000左右，回頭分析，1年時間價差不僅追平而且反超了。
一、項目所屬區域屬於成長期
從2009年保利首次進駐板塊，到2016年華潤入北皇姑開發華潤翡翠城熙府，這可以說是區域沉澱的7年。
2018年開始，美的、金科先後拿地，皇姑北部經濟區開始了快速發展的步伐。
2018年開始，皇姑北部經濟開發區開始走入成長期，2020年華潤新凱旋的入市，新地塊的待拍，正良高房價的加持，使得該區域逐步走向成熟區。
二、項目在板塊內具備產品優勢
這個產品優勢主要體現在戶型和格局上，拿新房來說，在售的華潤、郡源兩居室格局為89平，三居室格局108和120平，無論是功能上的對比還是同面積格局上的對比都已經遜色。
戶型對比
金科集美天城94平
郡源悅城89平
華潤翡翠城熙府91平
戶型對比
金科集美天城102平
郡源悅城109平
華潤翡翠城熙府120平
這是結構佈局和功能空間上得更勝一籌。同面積多一個房間就是多一種可能，同面積，多一個南向面寬就是多一種舒適。
三、項目在區域內具備學區優勢
項目學區為珠江五校致遠分校，中學為虹橋中學北部小區。
看一下皇姑區得重點高中指標到校名額，就知道虹橋中學得含金量
了。
目前區域內該學區比較穩妥的對應項目為恆大、金科、萬科。恆大因為內在的賣不完的直更房源，萬科淪入二手階段且不具備產品優勢，就能判斷出金科項目的價值了。
四、感謝隔壁鄰居
2019年正良板塊挺火熱，先是中海拍地，然後首開上市，後來萬科也來了，聽說還規劃了朝陽一校。這是好事，我一直認為這是沈北區域的頭部板塊，主要從品牌房企入圍角度分析。先不說這個板塊內的房價賣到13000左右是否值，但最起碼襯托出皇姑北部經濟區的優質項目有性價比了，所以感謝隔壁鄰居。華潤、恆大、萬科、碧桂園、郡源、金科等紛紛發來賀電。
金科集美天城現在高層新房價格高達13500元/㎡，在不久的將來也即將售罄，但它在區域內的天花板地位已經奠定了。
問一下，你買了嗎？
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