觀點地產網受新冠肺炎疫情影響，全國多個城市的土拍已經相繼按下暫停鍵。而羊城廣州地市接連傳來積極信號，在沉寂中掀起一陣波瀾。
一邊在舊改市場上，增城兩宗舊改宣佈招標，總價73億元，改造範圍近100萬平方米，涉及增城石灘元美村及增城新塘塘美村。另一邊的公開招拍掛市場上，越秀區宅地掛牌的消息更為惹眼。
根據廣州市規劃和自然管理局發佈的正式掛牌公告，該地塊編號為越秀南AD013907，起價23.57億元，扣除回遷房部分後，摺合樓面價64576元/平方米，創下廣州土拍史上樓面起價的新紀錄。
寸土寸金的越秀城區，時隔八年後再推宅地，這自然引來巨大關注，人們期待這塊地能成為廣州土地市場的一劑強心針。
羊城最貴地塊
公告顯示，該地塊位於越秀區東濠湧以西、鎮龍西街以東、萬福路以南、鎮龍南街和譚公后街以北，佔地面積8296.7平方米，計容建面49500平方米，容積率5.8，地塊限高70米。
這宗價格昂貴的地塊，除須配建1.3萬平米回遷房以外，其他的建設條件也不少。
根據出讓文件，該地塊不接受聯合競買，同時競得人須無償對地塊周邊道路、綠地（合計0.6萬平方米）進行建設，且項目內需配建一所幼兒園（用地面積1800平方米、建築面積1440平方米）和一所老年人服務站（建築面積800平方米）。
地塊之所以吸引關注，除了樓面價高以外，還因為其正式掛牌讓市場苦等了超過十年時間。
據瞭解，作為2007年廣州市舊城改造三大項目之一，該宗越秀南復建房地塊於2009年7月開始動遷，但因被佔用者非法搭建臨時建築導致未能拆遷；隨後的拆遷進度極其緩慢，長期停滯不前，直至2018年才最終完成。
2019年3月，越秀區政府工作報告明確提出要“完成越秀南復建房地塊掛牌出讓”，同時提出“推動越秀南汽車站地塊盤活利用”。
於2019年5月1日，位於越秀南復建房地塊南側的汽車站地塊正式退出營運，意味著這塊地在舊改步伐上有了實質性進展。
根據供地藍皮書中對地塊的描述，該地塊與中華全國總工會舊址相鄰，距離地鐵六號線團一大廣場站約200 米，交通出行十分便利；周邊有清水濠小學、永曜北小學、越秀區第二中醫醫院、越秀區骨傷康復醫院、越秀區口腔醫院等配套服務設施，還有團一大紀念廣場、東濠湧綠帶等綠化活動空間，整體條件優越。
“越秀宅地”這樣的字眼，便可見地塊的價值，再加上週邊環境優越，高價掛牌也屬於合理。
不過廣東中原地產項目部總經理黃韜分析認為，這樣的地價已處於最高臨界點，地塊溢價成交的可能性小。
參考該地塊所在北京路-文德路板塊的一手項目在售價，目前最高為9萬/平米左右。本次掛牌的越秀南地塊如果要實現盈利，未來售價很大可能突破10萬/平米。
還有值得探討的是，當下疫情仍未出現拐點的情況下，地塊成交情況能否理想？
實際上，該地塊已於2019年12月19日預掛牌，本次則為正式掛牌，明確了競價時間，目前已有不少聲音猜測地塊將以底價成交甚至流拍。
據市場消息，該宗地塊已獲企業報價，然而報價處於疫情發生的具體時間前後並不能明確。
對此，業內人士鄧浩志對觀點地產新媒體表示，目前來看，地塊價格過高，對於企業來說盈利空間不大，加上市場冷淡和當下疫情的雙重打擊，若企業的現金流無法支撐拿地預算，3月10日當天的參拍情況並不樂觀，因此地塊如若成交，競得者很可能是央企或國企。
掛牌出讓時與機
近期新冠肺炎疫情對公開招拍掛市場造成的影響不容忽視，而越秀南地塊將競價時間定於3月10日，不由讓人對其成交結果抱有好奇和期待。
按照以往經驗，市場冷淡的時候，反而更可能出現核心城區的高價地供應，從而推高土地市場的單價和交易總額。即便越秀南地塊於去年底已預掛牌，但在此時宣佈正式掛牌，無疑對提振市場起到了一定的作用。
據觀點地產新媒體瞭解，2月3日，廣州兩宗地如期入市出讓，分別為番禺大龍街石崗西原工商局地塊、黃埔生物島SWD-C-2地塊，最終均以底價成功出讓，其中黃埔生物島地塊則是定向出讓於從事第三方醫學檢驗的上市企業。
對此，鄧浩志表示，目前出現在公開市場上的地塊，更多是定向出讓。可以預見的是，廣州土地市場在一二季度都將呈現弱勢，流拍和底價成交將佔絕對比例。
事實上，自2019年年中政策收緊房企融資後，廣州地市隨之冷卻，其中尤以10月份最為突出，土地流拍率高達50%，包括較為優質的天河廣氮地塊以及時隔9年推出的白雲江高中心區域地塊等，都在開拍前宣佈終止出讓。
供地策略的調整使得11月、12月廣州的土地流拍率明顯放緩。按正常情況推算，年初廣州土地市場的行情與去年底相比無太大出入，融資收緊政策下企業依舊謹慎拿地。
加上開年以來受疫情影響，土地市場將再次進入“寒冬”。當下的疫情給企業現金流帶來不可抗拒的巨大壓力，如果拿地預算沒有充足現金流的保障，接下來土地市場情況將不容樂觀。
鄧浩志還表示，企業銷售回籠資金停滯不前的同時，還有其他剛性支出，且面臨償債壓力，資金較去年更加緊缺。即便土地市場有供應地塊，也很可能無人問津。企業不是不想拿地，而是沒錢拿地。
另有業內人士則指出，接下來的土地市場情況並不完全悲觀，當前特殊時期，相應政策可能放寬，企業的現金流壓力或能得到緩解。
據觀點地產新媒體最新報道，2月6日，溫州瑞安市出讓一宗商住地，經過76輪報價，由溫州華萍置業有限責任公司以總價3.23億元競得，成交樓面價12053元/平方米，溢價率29.71%。
2月7日，華潤置地以總價10.16億元競得浙江嘉興桐鄉市中心城區1宗商住地，樓面價6316元/平方米，溢價率1.09%；華鴻嘉信以上限價格10.63億競得溫州瑞安1宗商住地，樓面價13045元/平方米，溢價率29.80%，配建政策性住房建築面積3000平米。
此外，廣州南沙靈山島尖2019NJY-18地塊成功出讓，由廣州文投投資控股有限公司以3.25億元拿下，摺合樓面價6651元/平方米。
土地市場上似乎已接連傳出了積極的信號，後續情況是否好轉，仍未有確定的答案。
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