徵地拆遷十大案例 案例7（2018）最高法行再202號
一、國有土地上被徵收房屋價值評估時點的確定原則
基於《國有土地上房屋徵收與補償條例》《國有土地上房屋徵收評估辦法》《房地產估價規範》《房地產抵押估價指導意見》等規定，市、縣級人民政府因公共利益徵收國有土地上被徵收人房屋時，應當對被徵收人給予公平補償；而公平補償的基本要求即為不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。市、縣級人民政府在以徵收決定公告日作為評估時點後，應當儘可能快速通過簽訂補償安置協議或者作出補償決定的方式，及時對被徵收人進行補償，並固定雙方的權利義務，確保補償的實質公平。因此，對上述法律規定中有關“被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日”的規定，就應當結合《徵補條例》有關“公平補償”條款，作統一的法律解釋，而不能靜止、孤立、機械地強調不論徵收項目大小、徵收項目實施日期、以及是否存在市、縣級人民政府及其職能部門的單方責任，也不考慮實際協議簽訂日或者補償決定作出日甚至實際貨幣補償款支付到位日的區別，均以徵收決定公告之日作為評估時點。
二、確定國有土地上被徵收房屋價值評估時點應當考慮的因素
人民法院不宜動輒輕率否定以“徵收決定公告之日”作為評估時點的合理性。應結合以下因素綜合判斷：
（1）注意當地房地產市場價格波動的幅度並考慮評估報告的“應用有效期”。要參考《房地產抵押估價指導意見》第二十六條規定，從估價報告出具之日起計，無正當理由的，市、縣級人民政府一般宜在一年內簽訂補償安置協議或者作出補償決定。
（2）市、縣級人民政府未在一年內作出補償決定，是否存在可歸責於被徵收人的原因。
（3）補償決定時點明顯遲延且主要歸責於市、縣級人民政府與其職能部門自身原因的，同時房地產市場價格發生劇烈波動，按照超過“應用有效期”的評估報告補償，明顯不利於被徵收人得到公平補償的，則不宜再堅持必須以“徵收決定公告之日”為確定補償的評估時點。
（4）堅持《徵補條例》第二十七條規定的實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。此處的“對被徵收人給予補償後”應當作限縮性理解，即不僅僅是簽訂協議或者作出補償決定，而應理解為補償協議約定或者補償決定確定的款項已經交付（被徵收人不接受的已經依法提存）、週轉用房或者產權調換房屋已經交付（被徵收人不接受的已經依法提存相關憑證與鑰匙）。
（5）徵收房屋範圍是否過大，難以在一年內實施完畢，並存在分期實施徵收決定情形，且被徵收房屋在強制搬遷前仍然繼續由被徵收人正常使用等因素。
現行法律制度下的徵收與房屋強制贖買有一定的相似性，而市場經濟條件下的房屋買賣在交付房屋與交付購買金時間間隔過長情況下的定價機制，以房屋實際交付時點確定的價格更為公平合理，即以一方交付房屋另一方交付購買金更為適宜；而房屋徵收中的產權調換類似於以房換房，以雙方同時交付房屋時點更為適宜。而對於以補償決定而非補償協議方式進行的產權調換而言，在補償決定明顯存在不合理遲延的情況下，以補償決定作出時點作為確定房屋價值的評估時點，也更有利於實現公平補償；此時的補償決定書類似於以房換房的交割書，徵收人與被徵收人權利義務自補償決定書作出之日起，始得固定；被徵收人有異議的，只能通過複議或者訴訟渠道解決。
閱讀更多 葛容律師 的文章
