個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》、《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》
最高法院（2019）最高法民申113號民事裁定認為，案外人在購買案涉商品房之時、在房屋被查封之時，名下均有其他可用於居住的房屋，只是後來相繼出售，不符合《異議複議規定》第29條的第二個要件，無權排除執行。
我非常贊同這個觀點，這其實就是一個利益平衡和價值選擇問題。我在我的微信公眾號“合同效力實務研究”寫過很多相關的文章，我在之前的文章裡也多次談到過各方當事人利益平衡和價值選擇問題，比如，我在“九民紀要”出臺之前就寫文章認為《異議複議規定》第28條不是第27條的例外，二手房買受人無權排除抵押權人的執行，這個呼籲得到了“九民紀要”的認可，改變了“九民紀要”出臺之前大部分法院的錯誤觀點（“九民紀要”出臺之前大部分法院認為《異議複議規定》第28條是第27條的例外，二手房買受人有權排除抵押權人的執行）。但是，遺憾的是“九民紀要”把商品房買受人的權利保護推向了極致，沒有恰當的照顧申請執行人等當事人的權利保護（本文不討論這個問題）。
一、商品房買受人排除執行的法律要件
商品房買受人可以依據《異議複議規定》第29條、第28條等規定要求排除執行，本文以《異議複議規定》第29條為例。
《異議複議規定》第29條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”
本文要討論的就是《異議複議規定》第29條第二個要件中的“買受人名下無其他用於居住的房屋”如何理解？
“九民紀要”第125條第二款規定，“買受人名下無其他用於居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍內商品房消費者名下沒有用於居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬於滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。
對於案外人購買案涉房屋時以及案涉房屋被查封時被執行人名下有其他用於居住的房屋，但之後將其他房屋出售，算不算“買受人名下無其他用於居住的房屋”，“九民紀要”沒有作出規定。換言之，即“九民紀要”對於判斷“買受人名下無其他用於居住的房屋”的時間節點（準確講應當是時間段）沒有作出規定。
要回答案外人賣掉其他房子算不算名下無房，要從立法價值和利益平衡兩個角度考慮。
二、從立法價值的角度：不應保護
符合條件的商品房買受人有權排除普通金錢債權人的執行，有權排除抵押權等擔保物權人的執行，有權排除建設工程價款優先受償權人的執行。
建設工程價款優先受償權是法定優先權，建設工程價款優先受償權優先於抵押權，法律之所以規定此法定優先權，背後的立法價值是為了保護農名工等的工資權益。
符合條件的商品房買受人有權排除建設工程價款優先受償權人的執行，背後立法價值可以理解為：符合條件的商品房買受人的生存權優先於農名工等的工資權益。
符合條件的商品房買受人的權利如此優先（相應的，普通金錢債權的債權人、抵押權人、建設工程價款優先受償權的債權人的權利難免就會受到損害），自然應當嚴格限制。
這裡對生存權的保護應當是保護維持較低生活標準所必須的物質條件，以房屋為例，“買受人名下無其他用於居住的房屋”自然應當是指沒有了標的房屋就等於買受人沒有了可居住的自有房屋（或雖已有一套房屋但面積過小無法滿足基本居住需要）。買受人在購買案涉商品房之時、在房屋被查封之時，名下均有其他可用於居住的房屋，只是後來相繼出售，這明顯有不誠信之嫌，且從法理上講其財產形式只是由房產變為了房款，並非應受法律特別保護的生存權受到威脅的弱勢群體，不應在法律優先保護的範疇。
三、從利益平衡的角度：不應保護
法律在保護商品房消費者權益的同時，也要保護普通金錢債權的債權人、抵押權人、建設工程價款優先受償權人的利益。
因此，從這個角度講也應當從嚴把握對“買受人名下無其他用於居住的房屋”的理解，即買受人在購買案涉商品房之時、在房屋被查封之時，名下均有其他可用於居住的房屋，只是後來相繼出售的情形，不屬於“買受人名下無其他用於居住的房屋”的情形。
最後，我建議“買受人名下無其他用於居住的房屋”的時間段至少應當是自執行標的房屋被查封之日起至一審法庭辯論終結之日（如有二審則至二審法庭辯論終結之日），以彰顯法院支持商品房買受人執行異議之訴是保護其生存權的必要。
附郭某與城鄉集團，盛和發公司案外人執行異議之訴案
案情簡介：盛和發公司系盛和家園項目的開發商，2001年至2003年間盛和發公司向廣東發展銀行股份有限公司北京分行（以下簡稱廣發行）貸款，並將盛和家園2號樓部分房產（包含訴爭房屋）抵押給廣發行作為借款擔保。城鄉集團系盛和家園項目建築商。
2003年9月27日，郭某與盛和發公司簽訂《商品房買賣合同》，約定郭某購買盛和發公司開發的訴爭房屋，建築面積共125.87平方米，單價每平方米4138.44元，總價520905元，郭某於2003年9月27日一次性支付總房款。2003年9月27日，盛和發公司為郭某開具購房發票，載明郭某向盛和發公司繳納購房款520905元。2004年10月1日，盛和發公司向郭某發出《房屋入住通知單》，通知其辦理入住手續。現訴爭房屋由郭某控制、使用，尚未辦理房屋產權證，該房產仍登記在盛和發公司名下。
因盛和發公司欠付工程款，城鄉集團於2004年初在一審法院起訴盛和發公司。訴訟中，城鄉集團申請財產保全，2004年3月4日，一審法院根據城鄉集團的申請，保全查封盛和發公司所有的位於北京市朝陽區安慧東里2號院盛和家園尚未銷售的所有房產及土地。後一審法院於2004年7月作出（2004）二中民初字第623號民事判決：一、盛和發公司於判決生效後十日內給付城鄉集團工程款人民幣三千一百三十九萬三千六百元；二、盛和發公司於判決生效後十日內給付城鄉集團逾期付款違約金（以三千一百三十九萬三千六百元為本金，按每日萬分之五計算，自2003年1月1日起至實際給付之日止）。三、駁回城鄉集團其他訴訟請求。
城鄉集團另於2004年起訴盛和發公司索要到期欠付工程款，一審法院作出（2004）二中民初字第4023號民事判決：一、盛和發公司於判決生效後十日內給付城鄉集團工程款一千六百萬元；二、盛和發公司於判決生效後十日內給付城鄉集團逾期付款的違約金（以一千六百萬元為本金，按每日萬分之五計算，自2003年1月1日起至實際給付之日止）；三、駁回城鄉集團其他訴訟請求。
因盛和發公司未能及時償還欠付廣發行的貸款，廣發行亦於2004年初起訴盛和發公司。訴訟中，廣發行提出財產保全申請，2004年6月1日，一審法院根據廣發行的申請，保全查封盛和發公司所有的位於北京市朝陽區安慧東里2號院盛和家園2號樓的60套房產（包括訴爭房屋）。2004年6月2日，一審法院作出（2004）二中民初字第04276號民事判決：一、廣發行與盛和發公司簽訂的借款合同和抵押合同有效；二、盛和發公司於判決生效後十日內向廣發行償付借款本金人民幣一千七百四十八萬元及利息（自二ＯＯ三年十二月二十一日起至二ＯＯ四年四月十七日止，按年利率百分之六點一零六五計算，按月結息，計收復利；自二ＯＯ四年四月十八日起至款付清之日止，按日利率萬分之二點一計算，按月結息，計收復利）；三、盛和發公司於判決生效後十日內向廣發行償付律師費人民幣五十三萬一千三百三十八元；四、廣發行對盛和發公司抵押的房產享有優先受償權。
上述三份判決生效後，城鄉集團及廣發行均申請一審法院執行。後，廣發行將債權轉讓給廣東粵財投資控股有限公司（簡稱粵財公司）。一審法院於2008年7月18日作出（2008）二中執異字第829號民事裁定書，裁定債權轉讓給粵財公司。
2011年，盛和家園部分購房人以城鄉集團、粵財公司及盛和發公司為被告提起案外人執行異議之訴，要求解除查封。一審法院經審理認為：生效法律文書已經認定廣發行與盛和發公司之間簽訂的抵押合同有效，並且判決主文中明確寫明廣發行就包含本案爭議房屋在內的抵押物享有優先受償權。則本案爭議房屋已由生效法律文書確定為特定的執行標的物，購房人如認為其為爭議房屋的購買人，生效法律文書確認廣發行就爭議房屋享有優先受償權有錯誤，應當依審判監督程序主張權利。據此裁定駁回了購房人的起訴。購房人不服提起上訴，二審法院於2012年作出維持裁定，但同時指出：爭議房屋並非（2004）二中民初字第623號民事判決主文所指對象，若針對該判決的執行異議裁定不服，異議人有權通過執行異議之訴進行救濟，異議人所享有的程序性權利應予明確肯定，但該執行異議之訴與本案並非同一法律關係，不宜在同一程序中處理，故本案對該訴不予處理，當事人可另訴解決。
2012年，上述購房人再次以城鄉集團及盛和發公司為被告提起案外人執行異議之訴，要求停止執行。2012年5月，一審法院執行部門以盛和發公司法定代表人楊曉南及前任法定代表人楊曉北故意隱瞞房屋抵押、查封事實，與案外人簽訂多份房屋買賣合同，轉移財產，逃避執行，涉嫌刑事犯罪為由，將楊曉南、楊曉北涉嫌犯罪的證據移送北京市公安局，移送材料包含盛和發公司處置本案訴爭房屋的相關資料。北京市公安局於2013年1月24日向一審法院寄送《立案告知書》，函告該院，楊曉南的行為涉嫌非法處置查封財產罪，已立案偵查。一審法院經審理認為：公安機關就盛和發公司法定代表人楊曉南處分包括訴爭房屋在內的查封房屋涉嫌“非法處置查封財產罪”立案偵查，則盛和發公司將訴爭房屋出售與購房業主之行為存有犯罪之嫌疑。在刑事案件審查部門就盛和發公司法定代表人楊曉南處置房屋是否涉嫌犯罪審查期間，購房業主購買房屋的行為是否合法，其能否基於購房合同享有對訴爭房屋的實體權利，均處於不確定狀態，有待於刑事案件審查部門作出結論後再行確定。據此裁定駁回了購房人的起訴。
2015年9月，北京市朝陽區人民法院作出（2014）朝刑初字第3080號刑事判決，認定：2005年2月至2008年2月，楊曉南明知“盛和家園”項目2號樓部分房產已經被法院查封，仍讓公司銷售人員將查封範圍內的房產14套分別出售給王均青等14人。楊曉南無視國法，非法處置已被司法機關查封的房產，情節嚴重，其行為觸犯了刑律，構成非法處置查封的財產罪，應於懲處。據此判決楊曉南犯非法處置查封的財產罪，判處有期徒刑十個月（刑期從判決執行之日起計算）。楊曉南不服，上訴至北京市第三中級人民法院。二審期間楊曉南表示自願認罪，真誠悔罪。北京市第三中級人民法院經審理認為楊曉南在二審期間能如實供述，有悔罪表現，故對原判量刑部分予以改判，判決楊曉南犯非法處置查封的財產罪，判處有期徒刑十個月，緩刑一年（緩刑考驗期限，從判決確定之日起計算）。
2015年，粵財公司確認其申請對盛和發公司強制執行一案已全部執行完畢並同意解除盛和發公司名下房產設定的以廣發行為抵押權人的抵押登記。
2016年12月8日，一審法院發出通知，擬對盛和發公司名下的包含本案訴爭房屋在內的33套房產進行評估、拍賣。
訴訟中，郭某稱其以現金形式支付全部房款，因發票原件丟失，其於2007年至盛和發公司補開發票，並自盛和發公司調取2003年發票記賬聯原件作為證據在本案提交。城鄉集團對上述付款情況不予認可。盛和發公司對付款情況予以認可。
一審法院另查明，郭某名下另有北京市朝陽區十里堡北區炫特嘉園8號樓505室房屋一套。
裁判原文節選
一審【案號：北京市第二中級人民法院（2017）京02民初72號】一、訴爭房屋於2004年3月4日查封至今。據此，應認定郭某所提執行異議具體指向的執行措施為2004年3月4日採取的查封措施。二、郭某與盛和發公司已於2003年9月就訴爭房屋簽訂《商品房買賣合同》，城鄉集團雖否認該合同的真實性，但未提交相反證據予以反駁，對城鄉集團的該項答辯意見不予採納。訴爭房屋雖系廣發行借款的抵押物，但廣發行此前未明確提出過要求確認合同無效的主張，亦未有生效判決對該合同效力予以否定，現廣發行轉讓給粵財公司的債權已全部實現，粵財公司也同意解除其上的抵押登記，故對城鄉集團所稱該合同無效的意見不予採納。據此，應認定郭某與盛和發公司於訴爭房屋查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。三、盛和發公司於2004年10月1日向郭某發出《房屋入住通知單》通知其辦理入住手續，該時間在訴爭房屋被查封之後。據此，應認定郭某並未於查封之前合法佔有訴爭房屋。四、訴爭房屋由郭某居住使用，但郭某名下另有北京市朝陽區十里堡北區炫特嘉園8號樓505室房屋一套，故郭某名下另有其他用於居住的房屋。綜上，郭某雖然在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，但未於查封之前合法佔有訴爭房屋，同時，郭某名下另有其他用於居住的房屋。為此，郭某要求停止對訴爭房屋執行的異議請求，缺乏法律依據。判決：駁回郭某的訴訟請求。
二審【案號：北京巿高級人民法院（2017）京民終640號】《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”
本案中，訴爭房屋於2004年3月4日查封至今，在此之前的2003年9月，郭某即與盛和發公司就訴爭房屋簽訂了《商品房買賣合同》，該合同系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效，城鄉集團關於該合同無效的意見缺乏法律依據，本院不予採信。盛和發公司2003年的發票記賬聯原件可以證明郭某已支付全部房款，城鄉集團雖對上述付款事實不予認可，但並未提交相反的證據予以反駁，故本院對城鄉集團的該項意見不予採信。盛和發公司於2004年10月1日向郭某發出《房屋入住通知單》通知其辦理入住手續，該時間在訴爭房屋被查封之後，雖然郭某主張其在此之前已經實際佔有使用訴爭房屋，但其並未提交證據予以佐證，且該主張與《房屋入住通知單》載明的內容相悖，據此，本院對郭某的該項主張不予採信。在訴爭房屋被查封之時，郭某尚有其他可用於居住的房屋。故而，本院認為，郭某要求停止對訴爭房屋執行的異議請求，不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條和第二十九條規定的能夠排除執行的情形。一審判決對本案部分事實審查不清，本院予以糾正，但一審判決的結果並無不當。
綜上所述，郭某的上訴請求不能成立，應予駁回。依照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費70元，由郭某負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
再審【案號：最高法院（2019）最高法民申113號】第一，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”該條規定突破了債權平等原則和合同相對性原則，也增加了被執行人和案外人通過執行異議惡意串通逃避強制執行的道德風險。因此，人民法院在適用該條規定對案外人權利予以特別保護時，應當從嚴審查、嚴格把握。根據一審、二審法院查明的事實，案涉房屋於2004年3月4日被查封至今，盛和發公司於2004年10月1日向郭某發出《房屋入住通知單》，通知其辦理入住手續，該時間在案涉房屋被查封之後，不符合“在人民法院查封之前已合法佔有”的要件。雖然郭某主張其在此之前已經實際佔有使用案涉房屋，但其並未提交充足證據予以證明，故二審判決認定其不能根據該條規定排除對案涉房屋的強制執行並無不當。
第二，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”該條規定是為了保護消費者的生存權，突破了債權平等原則和合同相對性原則，亦應從嚴審查、嚴格把握。根據二審判決查明的事實，郭某在購買案涉房屋之時、在房屋被查封之時，名下均有其他可用於居住的房屋，只是後來相繼出售，不符合該條規定的第二個要件，故二審判決認定其不能根據該條規定排除對案涉房屋的強制執行並無不當。
第三，郭某關於一審法院執行行為存在其他過錯的理由，系對法院採取的執行行為是否違反法律規定所提出的異議，應適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規定。本案對此不予審查。
綜上，郭某的再審事由不成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：
駁回郭某的再審申請。
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