裁判要旨
1、借貸法律關係成立後，為擔保債務履行，債權人與債務人另行簽訂《商品房買賣合同》並辦理預購商品房預告登記的，構成讓與擔保合同法律關係。
2、債權人與債務人關於商品房買賣的意思表示屬虛假意思表示，對雙方不具有法律約束力，但雙方之間隱藏的、以形式上轉讓所有權的方式設定擔保的意思表示並不當然無效，應根據合同法的相關規定認定其效力。在讓與擔保合同本身不違反法律、行政法規效力性強制性規定情形下，依契約自由原則以及原因行為與物權變動行為相區分原則，應予承認設立讓與擔保的合同效力。
3、債務人以其與債權人之間並無商品房買賣合意為由，請求確認《商品房買賣合同》無效，既有違誠信原則，又會導致雙方之間合法有效的讓與擔保意思表示一併無效，致使雙方設立擔保物權的合同目的落空，不利於債權人合法利益保護，對債務人的該訴求，人民法院不予支持。
4、就轉移擔保物所有權的物權行為而言，如果擔保物已經實際交付予債權人或擔保物已經變更登記至債權人名下，完成了財產權利變動公示，應有限度承認讓與擔保的擔保物權效力，債權人有權以擔保物拍賣、變賣、折價所得價款優先受償。
案件主體
再審申請人（一審被告、二審上訴人）：曾福元
被申請人（一審原告、二審被上訴人）：湖南新國置業發展有限公司
簡要事實
2013年3月28日，新地公司向曾福元借款400萬元，約定以新地公司未售樓房抵押。
2014年1月25日，新國公司（新地公司關聯公司）與曾福元簽訂《商品房買賣合同》，約定曾福元購買新國公司開發的公園1號地下室（用途車位），價格1200萬元。
2014年1月27日，新國公司與曾福元簽訂《借款協議》，約定新國公司向曾福元借款300萬元，以新國公司開發的公園1號車位120個作為抵押。
同日，雙方到婁底市城鎮房屋產權產籍管理處辦理了預購商品房預告登記。
2017年8月22日，婁底中院受理若干債權人對新地公司、新國公司的破產重整申請。
新國公司向婁底中院起訴請求：1.確認新國公司與曾福元簽訂的《商品房買賣合同》無效；2.判令曾福元註銷上述預購商品房預告登記。
婁底中院一審判決：1.確認新國公司與曾福元簽訂的《商品房買賣合同》無效；2.曾福元協助新國公司辦理《商品房買賣合同》所涉房屋註銷預告登記的相關手續。
曾福元不服一審判決，向湖南高院上訴請求撤銷一審判決，改判駁回新國公司的起訴。
湖南高院二審判決，駁回上訴，維持原判。
再審裁判理由
最高人民法院認為，根據曾福元的再審請求以及新國公司的答辯意見，本案爭議焦點為：曾福元與新國公司通過簽訂《商品房買賣合同》的方式為借貸法律關係設立擔保的民事法律行為的效力問題。
本院認為，根據本案已查明事實以及當事人的起訴請求及陳述，案涉《商品房買賣合同》簽訂的背景及真實目的，系曾福元與新國公司之間存在借貸合同法律關係，為擔保新國公司債務的履行，由新國公司以其開發建造的車位通過辦理預購商品房預告登記手續由曾福元作為登記權利人的形式進行擔保。
曾福元與新國公司之間並無商品房買賣合意，雙方的真實意思表示系通過由新國公司將案涉車位辦理預告登記至曾福元名下作為新國公司履行債務的擔保，當且僅當新國公司不履行到期債務時，曾福元有權就案涉車位處置後所得價款受償。對此，雙方當事人明知且均不持異議。
根據民法總則第一百四十六條關於“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。”的規定，曾福元與新國公司之間關於商品房買賣的意思表示並非雙方的真實意思表示，屬於虛假的意思表示，對雙方不具有法律約束力。但是，曾福元與新國公司雙方之間隱藏的、以形式上轉讓所有權的方式設定擔保的意思表示並不當然無效，應根據合同法的相關規定認定其效力。
本院認為，債務人與債權人訂立合同，約定由債務人將其特定財產形式上轉移至債權人名下，作為債務人履行債務之擔保，債務清償後，債權人將該特定財產之所有權返還給債務人，債務人到期沒有清償債務，債權人可以對特定財產進行拍賣、變賣、折價以償還債權的，應當認定合同有效。
本案中，曾福元與新國公司通過簽訂《商品房買賣合同》的方式為雙方之間的借貸法律關係設立擔保的民事法律行為，未違反法律、行政法規強制性規定，對雙方當事人具有約束力。理由如下：
第一，曾福元與新國公司成立借貸法律關係後另行以《商品房買賣合同》辦理預購商品房預告登記之行為，實質構成讓與擔保合同法律關係。讓與擔保係指債務人或者第三人為擔保債務的履行，將擔保標的物轉移給擔保權人，於債務不履行時，擔保權人可就擔保標的物受償的一種非典型擔保。
因讓與擔保系擔保人通過轉移擔保物的所有權為債務人履行債務提供擔保，故在讓與擔保法律關係中，既存在設立讓與擔保的合同行為，一般表現為讓渡擔保物所有權的合同行為，如股權轉讓協議、房屋買賣合同等，亦存在轉移擔保物所有權的物權行為。
《最高人民法院關於進一步加強金融審判工作的若干意見》第3條規定，依法認定新類型擔保的法律效力，擴寬中小微企業的融資擔保方式。除符合合同法第五十二條規定的合同無效情形外，應當依法認定新類型擔保合同有效；符合物權法有關擔保物權規定的，還應當依法認定其物權效力。
本案中，就設立讓與擔保合同行為的法律效力而言，讓與擔保雖非物權法規定的有名擔保，但現行法律並未明確規定禁止該類型擔保方式，且其亦屬在法理以及司法實踐中得到廣泛確認的非典型擔保。故
在讓與擔保合同本身不違反法律、行政法規效力性強制性規定的情形下，依契約自由原則以及原因行為與物權變動行為相區分原則，應予承認設立讓與擔保的合同效力。同時，就轉移擔保物所有權的物權行為而言，債權人與債務人雙方雖因缺乏讓渡擔保物所有權的真實合意，債權人不得基此主張享有擔保物的所有權。但若擔保物已經實際交付予債權人或擔保物已經變更登記至債權人名下，完成了財產權利變動公示，則根據“舉重以明輕”的解釋規則，否認債權人的所有權人地位，有限度承認讓與擔保的擔保物權效力，支持債權人關於將擔保物拍賣、變賣、折價所得價款優先受償的權利，既系對當事人意思自治的尊重，亦未對債務人之其他債權人利益造成損害，體現了衡平雙方利益的讓與擔保合同的核心價值。
第二，擔保法及物權法設置禁止流質、流押之規定，旨在避免債權人濫用優勢地位，乘債務人之危壓低擔保物價值並免除自身清算義務，以謀取不當利益，造成不公。
本案中，為擔保新國公司履行債務，曾福元與新國公司在《借款協議》中約定：以新國公司開發的公園一號車位作為抵押，如不能按期歸還，出借人有權對借款人資產進行資產保全，申請法院凍結。故案涉《借款協議》及《商品房買賣合同》均未約定新國公司未能清償債務時，作為擔保物的案涉車位的所有權直接由曾福元取得，以消滅雙方的債權債務關係。案涉車位以預購商品房預告登記代替辦理抵押權登記的目的，係為限制新國公司對該車位進行轉讓或作其它處分，並非為了確保曾福元取得案涉車位的所有權。因此，新國公司關於本案存在違反擔保法第四十條禁止流押規定的主張，缺乏事實及法律依據，本院不予支持。
同時，承前所述，曾福元與新國公司之間並不存在商品房買賣意思表示，亦不存在案涉車位買賣意思表示，其既非案涉車位的實際買受人，亦未向人民法院提出要求新國公司向其交付案涉車位所有權的主張，故新國公司關於曾福元依據《商品房買賣合同》取得案涉車位所有權將侵害其他業主合法權利的抗辯理由，不能成立。原判決認定《商品房買賣合同》違反物權法第七十四條規定應為無效合同，適用法律錯誤，本院予以糾正。
第三，民間借貸規定第二十四條雖規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。”
但本案中，原告新國公司系借款人，並非出借人，且其提起本案訴訟之目的系請求人民法院確認《商品房買賣合同》無效並請求註銷基於該合同已辦理的預購商品房預告登記，因此，本案不屬於適用民間借貸規定第二十四條規定之情形。原判決依據民間借貸規定第二十四條規定認定當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保行為不具有法律效力，適用法律錯誤，應予糾正。曾福元再審主張原判決認定《商品房買賣合同》無效屬於適用法律錯誤的再審理由，具有事實根據和法律依據，本院予以支持。
第四，承前所述，新國公司與曾福元通過簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔保，未違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效，新國公司應當依據承諾，以案涉車位為限，承擔擔保責任。現新國公司在進入破產重整程序後，以其與曾福元之間並無商品房買賣合意為由，請求確認《商品房買賣合同》無效，既有違誠信原則，亦將導致曾福元與新國公司雙方之間合法有效的讓與擔保意思表示一併無效，不利於債權人合法利益的保護。且案涉車位的預購商品房預告登記具有限制物權所有人對擔保標的物進行物權處分的效力。在新國公司處於破產重整狀態、案涉車位已辦理的預告登記仍然有效的情形下，一旦註銷該預告登記，將導致雙方設立擔保物權的合同目的落空，亦會致使借款債權的清償缺乏相應擔保。故原判決認定案涉《商品房買賣合同》無效，曾福元負有義務協助新國公司為案涉《商品房買賣合同》項下所涉房屋的預購商品房預告登記辦理註銷手續，缺乏事實和法律依據，亦有失公平。因本案再審審理期間，經本院釋明但直至再審庭審程序結束，新國公司並未變更訴訟請求。故新國公司主張的其與曾福元雙方基於虛假意思表示而辦理預購商品房預告登記所生之障礙或風險，新國公司可依法另遁法律途徑予以解決。
綜上，案涉《商品房買賣合同》系《借款協議》之從合同，系以借貸法律關係之產生為前提，伴隨著新國公司債務的清償而消滅，為讓與擔保既有法律特徵的有機組成部分。原判決未行甄別，僅依據新國公司訴請直接認定《商品房買賣合同》無效並判令註銷預購商品房預告登記，適用法律錯誤，且處理結果有違擔保制度發展之情勢，亦有失於案涉雙方當事人合法權益的平等保護，本院予以糾正。
再審裁判結果
一、撤銷湖南省高級人民法院(2018)湘民終797號民事判決和湖南省婁底市中級人民法院(2018)湘13民初29號民事判決；
二、駁回湖南新國置業發展有限公司的訴訟請求。
案例索引
曾福元、湖南新國置業發展有限公司合同糾紛再審案；案號：（2019)最高法民再304號；合議庭成員：張穎新、江顯和、肖芳；裁判日期：二〇一九年十二月二十六日。案例來源：裁判文書網；上傳時間：2020年3月19日。
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