近日，一條房地產行業新聞被刷屏：據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開發商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產。報道結合經濟學家馬光遠“未來中國將只有20%的開發商活下來，80%的開發商都會死掉”的觀點，得出房地產行業寒冬已來的結論。
但果真如此嗎？拿數據來說，根據2018年全國工商局的統計，在工商局註冊登記的房地產開發商一共9.7萬家。按照此總量數據來計算，破產房企佔我國房企的總量僅僅為0.46%。從歷年房企破產數量對比來看，今年房企破產的數量也不是高峰值，2014年房地產企業破產數量超過2000家。
馬光遠本人也出來回應稱，房地產企業破產這種每年都發生的稀鬆平常之事，為什麼今年引發巨大關注，不過是“壓倒駱駝的最後一根稻草的效應而已”，“只有當中國房地產企業100強破產關閉比例明顯上升的情況下，才可以認為這個市場的確進入了真正的寒冬”。
破產數量已增至455家
記者登錄人民法院公告網檢索“房地產”，公告類型選擇“破產文書”，顯示出50條自2018年6月30日以來的公司破產目錄，以2019年1月1日為起始日至11月26日，破產公司已增至455家。
仔細閱覽發現，破產公告以不太知名的中小房企居多，也有一些並非房地產開發公司，比如有生產製造業、服務業公司破產清算中涉及到房地產，也被算在內。
“房地產開發制度是項目公司制度，基本每一個項目都會單獨註冊一個項目公司。這種情況下，實際房地產公司品牌數量與企業數量並不吻合。”中原地產首席分析師張大偉指出，人民法院公告網的數據對於市場來說意義不大，但被關注，代表了市場對房地產企業資金鍊的擔憂。
400多家房企破產的數字到底意味著什麼？“只能說明阿貓阿狗幹房地產的時代終結。”經濟學家謝逸楓表示，有些不是幹房地產的企業以為拿到地或者手上有些錢就能夠開發房地產，事實上只要一遇上樓市調控收緊、銀行一停貸、扛不過調控期、資金鍊破裂、債務到期無法還，最後只能破產。或者是項目開發完，沒錢繼續拿地或借不錢，又找不到合作的企業，唯有註銷房企，退出房地產行業。不排除大的房企子公司開發完項目，主動要求註銷子公司的。
馬光遠本人也回應稱，即使在房價大漲的年份，房地產企業每年破產關閉的數量也在300家左右，今年相對於2018年同期，房地產企業倒閉的數量是有所上升，但總體而言，仍然屬於正常範疇。“房地產企業關閉的情況很多，有些是殼公司，主動關閉，有些是被重組，有些是項目爛尾。真正經營困難倒閉的並不多。不能因為今年又400多家房地產企業倒閉，就據此認為房地產的寒冬到了”。
中小房企生存壓力大
目前，房地產行業分化嚴重，中小企業生存壓力大，百強房企佔據的市場份額逐步增大。媒體報道顯示，2018年前10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。2019年上半年，銷售規模TOP10房企銷售總金額為21638.58億元，已經佔到全行業的30.6%。
馬光遠指出，只有當中國房地產企業100強破產關閉比例明顯上升的情況下，才可以認為這個市場的確進入了真正的寒冬。“今年除了極個別的企業，如銀億集團比較大，其他倒閉的房地產企業基本是聞所未聞的。”
今年6月，上市公司ST銀億發了公告，銀億集團、銀億控股已於2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。一家原本400億市值的公司很快跌落到50億市值。
業界普遍認為，房地產高週轉、高槓杆、高負債的商業模式已經走向終結，房地產的“高光時刻”不再出現。此外，隨著各類融資渠道的收緊，房企生存壓力越來越大。wind數據統計顯示，今年以來，約有19家上市房企發佈定增的預案（部分修改定增預案），但僅有4家被證監會核准。一些企業走向海外發債，但同時也要揹負高額利息。
中原地產數據顯示，2019年截至日前，房企合計海外發布的美元融資超過650億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。融資成本分化，主要在6-15%之間。
“今年已經有超過25次針對房地產資金鍊收緊的政策，不論是購房者還是媒體都擔憂房地產資金鍊。特別是對於過去幾年高槓杆的房企來說，當下面臨巨大的資金壓力。”張大偉表示，今年房地產銷售記錄依然有望刷新紀錄，但漲幅明顯放緩，在這種情況下，中小房企加速離開市場是趨勢。
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