經歷了近兩年的大起大落，卷著特色小鎮的漩渦好像終於獲得了暫時的平靜，至少表面看起來是如此。而回望這一段時日，也誕生了數以千計的特色小鎮項目，當中肯定不乏好的項目，但也有走向末路的，最後塵歸塵，土歸土。
作為這一領域的參與者，我們接受好的，也不唏噓已經廢掉的小鎮項目。而應從失敗的案例中醒過來，靜下心來認真思考，對行業有個全面的瞭解。
據初步瞭解，目前「破產」的小鎮涉及投資金額逾百億，今天就帶大家來盤點下那些已經有著失敗經歷的小鎮們。無論是已經做了，或正準備在小鎮上下功夫的房企和其他開發商，也能以此為鑑。
先來看一份詳細名單（不完全統計）：
1. 成都龍潭水鄉
投資規模：20 億
運營時間：2013.04.26
失敗原因：文化項目與設計定位失敗。建築風格沒有體現特色，設計混亂不分主次;營銷模式、後期運營和推廣與初期開發模式不同。
總結：策劃環節存在問題，龍潭水鄉位於的區域屬於待發展地域，除了建築之外，文化上的混亂、業態上的空白，同時也低估了成都人的消費需求，龍潭水鄉號稱清明上河園，但現實卻看不到任何與之相關的內容，導致文化靈魂不明確；商業思路老套，沒搞清產業核心，沒有自己的商業特色和亮點，無法留住人心。
2. 長沙萬達電影樂園
失敗原因：項目欠缺規劃理念，體驗環境差，公司管理層不懂旅遊市場行情，在管理上也缺少一個核心領導團隊，運作缺少靈魂，娛樂項目過於單調，缺乏刺激性；衍生產品缺乏品牌知名度和創新的設計，價格又高出消費者的心理價位。
總結：主題樂園要有特點和文化內涵，如果跟其他樂園之間沒有差異化，沒有創意、創新精神，搞跟風建設，最終結果也是死路一條。主題公園項目是系統集成項目，涉及資金投入、科學技術、文化積澱、創意創新、建設運營、知識產權等等，中國的落後是全面的，不僅侷限在技術角度。
3. 和仙坊民俗文化村
運營時間：2015.02
失敗原因：從項目規劃設計來看，「民俗村模式」同質化嚴重，景區設施簡陋、沒有結合當地文化及習俗，而只跟商業有關，並無特色。運營方面，該項目是典型的農村開發旅遊項目，由當地居民自營，非統一運營，項目缺乏長期的運營資金。
總結：一是倉促決策，急於求成。負責人急於在任期內做出政績，對開發項目不進行可行性論證，對項目的選題、定位、規模、經營缺乏周密調查，不考慮當地的具體情況與市場需求。二是步人後塵，缺乏個性。單純模仿，複製克隆，以致主題雷同，題材重複，使遊客在大量的膺品景觀面前產生審美視覺的疲勞。三是內容單調，粗製濫造。產品結構單一，創意差，設計粗，品位低，施工劣，體現不出文化品位和地方特色。
4. 模客小鎮
運營時間：2016.01
失敗原因：政府的承諾沒有兌現，資金斷裂被迫停工，由於開發商在小鎮創建之前，與模客小鎮概念進行了捆綁，造成小鎮部分在談的企業、客商暫緩到小鎮投資。另外，模具行業專業化強，投資成本高，企業投資很謹慎。
總結： 在政府扶持下，特色小鎮成為經濟建設熱潮，大批量的特色小鎮興起，各地急於出政績，模仿複製，導致題材單一，主題不明確，沒有創意，對於消費者來說，視覺疲勞，沒有吸引力，容易導致小鎮的發展走下坡路。
5. 楊店卓爾小鎮
投資規模：50 億
運營時間：2014.03
失敗原因：卓爾小鎮建設，無產業支撐，對投資方和鄉鎮將造成一定損失。卓爾調整了項目整體規劃，工作重心轉向以建設農業生態文化旅遊產業為主。卓爾集團在進入楊店鎮以前一直沒有涉及農業生態文化旅遊這個產業，因此，在打造該項目的過程中，總規和詳規一直在不斷變動，沒有一套成熟的方案，導致項目進展不快。
總結：一個產業的基礎就是資金的支撐，特色小鎮大批量崛起，各地為了推動經濟發展，大規模開發特色小鎮，很多公司為了蹭熱度，盲目投資小鎮，對項目沒有做合理的規劃和研究，導致開發失敗。
6. 白鹿原民俗文化村
投資規模：3.5億
運營時間：2016.01
失敗原因：各景區競爭客源，急於瓜分著「白鹿原」這個文化資源，民俗村裡的人造景區，一味模仿大同小異，配套不齊全，投資回本重任，商鋪招商困難，導致主營業務是小吃。
總結：民俗村沒有認真調研定位就快速上馬，結果造成業態單一、招商難以為繼、持續吸引力不足，文化內容千篇一律，文化特徵表現不出來就很難激發需求，需要更加精準化，主要還是定位和市場問題，定位不準、運營方法、盈利模式不準確。
7. 常德德國小鎮
投資規模：12 億
運營時間：2016.
失敗原因：交通壓力大，小鎮設施配套不完善，建築風格和文化主題單一，經營管理混亂，商品、飲食以及文化底蘊缺少大眾化，沒有吸引力。
總結：項目定位存在問題，小鎮主打異域風情，卻沒有很好的利用歐洲深厚的文化底蘊，在引進德國的市場同時也要配合中國國消費者的需求，後期運營管理模式混亂，導致外來小商小販大量湧入，破壞產業鏈接。
8. 常州楊橋古鎮
投資規模：數億
運營時間：2008.5 開始逐步修建和完善
失敗原因：古鎮開發的戰略定位有錯，缺少商貿人流以及與老街文化有關的產業集支撐，沒有強大的宣傳廣告的支撐引流和營銷團隊的打包引流。
總結：政府扶持的古鎮，保存了大部分古鎮的原始風貌，但由於原住民的遷出一定程度上還是損壞了古鎮的文化與習俗，其次，太原始的古鎮雖然古色古香，但是沒有一定的商業產業和推廣，缺少了人氣。
9. 咸陽東黃小鎮
投資規模：5 億
運營時間：2015.05
失敗原因：民俗小鎮過於千篇一律，統一的風格，甚至統一特色，造成審美疲勞了，選擇了省時省力的「照抄」模式，完全喪失了自己的特點，定位不明確。
總結：特色小鎮要充分挖掘本地特色文化元素和打造文化符號，找準定位，別人的東西可以適當模仿，但終究不是自己的，東施效顰不可取。因地制宜，尊重本地建築風貌，依山傍水，保持原真性，保留原有居民，謹慎移植，實現以「文化+產業+旅遊+生活」四位一體協調發展。
10. 宜昌市龍泉鋪古鎮
投資規模：10 億
運營時間：2016.05
失敗原因：經營管理不善，公司內部人事爭端，招商政策沒有力度，導致商鋪入駐率低，體量利潤受擠壓。
總結：公司旗下的子公司經營管理不善，導致商鋪開門，沒有及時的運營推廣，無法吸引遊客，古鎮的主要產業是白酒，產業鏈單一，項目打造定位存在問題，古鎮打造要結合當地文化習俗，而不是單一的商業產業。
看完以上案例，我們會發現，失敗的原因也是五花八門，因為項目本身的差異性以及運營商的定位也不同。但通往成功的路徑卻是有共通性的。
1. 項目選址
從選址的角度，絕大多數意向標的位於交通條件便利的一線城市，與省會城市周邊及二線城市新區，且需具有濃厚文化底蘊，或擁有山河湖海等自然景觀的地區。根據戴德梁行的研究表示，可以從 6 個維度進行確定選址區域：
2. 產業導入
確定主導產業：對小鎮進行產業導入時，可參考國家戰略產業規劃和地方產業發展規劃，並充分考慮區域產業轉型升級的需求，以及開發企業自身資源條件，從而進行小鎮產業的篩選及主導產業的確定。
深度及廣度產業鏈與產業集群架構：確定主導產業後，結合產業應用及服務、相關延伸產業、產業配套的打造，形成完整的泛產業生態鏈結構，同時利用特色IP打造、文化運營、高科技運用三大創新模式，提升小鎮產業的價值鏈。
3. 完善開發運營體系
（1） 吸引多元投資主體：建立利益共同體，實現特色小鎮開發價值的最大化。
特色小鎮前期基礎設施建設投入大，絕大多數的土地資源又集中在村集體手中，因此小鎮建設必須平衡政府、企業、村集體和村民之間的利益關係，從而吸引更多的小鎮建設投資，獲取小鎮開發所需的戰略資源。而在小鎮建設的過程中，需要不斷吸引多元投資主體，構建小鎮建設的利益共同體，採取共同開發、共同收益，最終實現合作共贏。
（2）保障各投資主體的利益：堅持市場主導，完善政府監管機制，避免小鎮建設的量化和房地產化，保護各投資主體的開發利益。
據發現，政府在推動小鎮市場化運營的過程中，保障自身利益成為各投資主體最為關注的要點，因此具有利益共享、風險公擔、長期夥伴關係、保障投資者利益等特點的 PPP 模式已成為小鎮合作開發的首選模式。
（3）完善合作及退出機制：提供多元化融資和盈利方式，吸引更多社會資本參與。
政府與企業在合作過程中最大的難點在於，如何平衡土地整理、基礎設施建設、公共服務及小鎮開發運營等層面的商業計劃。特色小鎮建設雖以政府公信力為依託，但政企之間的合作運營模式能否吸引到更多社會資本的參與，其核心訴求還在於合作及退出機制的保障。通過完善合作及退出機制是保障小鎮成功建設的關鍵，這其中包括融資模式及盈利模式兩部分。
複製優秀小鎮直接粘貼，結果只有失敗
浙江是特色小鎮模式的發源地，這是眾所周知的，所以在特色小鎮大火的的初期，我們會發現一個現象：大家看浙江做的很成功，於是一窩蜂組團去浙江考察，然後照搬過來應用。殊不知，大凡成功之項目是多種因素造就的，比如江浙經濟基礎本身就好，在其地域的厚重文化下，政策的糖果一發下來，自然就吃到了項目的甜頭。
而那些硬生生搬去的項目，失敗也是必然。
所以，兜兜轉轉，哪怕冒出來的特色小鎮數以千計，但浙江仍是好項目當中的龍頭。舉兩個典型的例子。
1. 雲棲小鎮
作為國家發改委「特色小鎮」的推介樣本，可前身卻只是一個爛尾的產業園，那時它還不叫雲棲小鎮，而是轉塘科技經濟園，先天不足、後天發展也不好。而在阿里雲的一個機房落地之後，轉機也隨之而來。
如今已成為雲計算、大數據與人工智能領域的產業高地，每年金秋的「雲棲大會」更是成為了全球規模最大的科技盛會。完全正確詮釋了特色小鎮的三要素：「生產、生活、生態」的融合。
2. 杭州玉皇山南基金小鎮
坐落於杭州上城南宋皇城遺址核心區，處於上風上水、文化積澱深厚的玉皇山南，錢塘水北。更是有著「中國第一基金小鎮」之稱。甚至成為了全國爭相學習借鑑的標誌性特色小鎮。曾經的形勢也非常糟糕，擠滿了廢棄的舊廠房、倉庫和違法建築等，誰曾想，經過改造，卻真正成為了「招財進寶」的福地。
因此，一大批來自全國各地的複製者便趕著前來考察，然後粘貼回去，殊不知，適合搞基金小鎮的城市沒有幾個。
其實，特色小鎮的某些內容是可以複製的，但不能全盤複製。特色小鎮的定位，必須因地制宜，結合特定區域的實際情況，不能一味跟風，要結合當地文化、特色、民俗，以頂層策劃，業態落地。
縱觀成功的特色小鎮，都具備這些特質：
是高新特質的新興產業，或傳統優勢特色產業的發展平臺；
充滿人文氣息、增進鄉土認同、遊客流連的文旅空間；
環境優美、休憩舒適的宜居之地；
產業、文化、旅遊「三位一體」；
「生產、生活、生態」融合發展；
「產、城、人」有機融合；
缺一不可。
最後，小鎮，應該是資源聚集之後的再創造，而不是資源的揮發。只有這樣，小鎮才真正成為一個鮮活的主體，而不是被炒作的虛弱的「空殼」。
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