2019年以來，房地產市場調控基調維持“以穩為主，一城一策”，各類政策並未顯著放鬆，房企銷售端和資金端壓力加大，投資規模明顯放緩，部分房企財務風險逐步累積。在此背景下，中國指數研究院以101家A股上市房企為樣本，對其前三季度經營情況進行剖析，洞悉最新的行業變化，為投資者掌握行業動態和發展走向提供參考。
01
銷售業績：
重點監測房企銷售表現良好，銷售目標完成率較高
表：2019年1-10月部分A股上市房企銷售情況
重點監測房企銷售業績表現良好，2019年1-10月，在研究院重點監測的A股上市房企中，8成房企銷售額較上年同比增長，其中中交地產、華髮股份同比增長率高達59.6%、48.4%。
表：2019年1-10月部分A股上市房企銷售目標完成情況
數據來源：CREIS中指數據，公開資料整理
前10月房企銷售目標完成率總體較好。從A股已經公佈銷售目標的企業來看，陽光城、金科股份銷售目標完成率更是超過90%，完成全年銷售目標有望。
02
盈利水平：
增收又增利，盈利質量下降
為了更好體現上市房企規模和群體特點，我們選取101家A股房企作為研究對象，並依照營收規模將群體分為四個陣營：營收100億以上、50-100億、30-50億、30億以下，從而比較不同規模的房企經營特點，幫助投資者更好地把握市場和企業。
整體來看，A股上市房企延續增收又增利態勢。2019年前三季度，A股上市房企營業收入、淨利潤均值分別為187.3億元、22.3億元，同比分別增長24.2%、22.5%。從規模來看，營收百億以上的房企達到26家，佔A股上市房企總數25.7%；淨利潤超20億元23家，佔總體的22.8%，其中3家房企淨利潤超百億，5家房企淨利潤超五十億。
分陣營來看，大型房企利潤規模持續增長，中小型房企利潤規模縮減，強者恆強態勢延續。群體分化較為顯著，樣本中61.4%上市房企營業收入增長，52.5%上市房企淨利潤增長，增長與收縮幾乎各佔一半。以不同營收規模來看，100億以上房企營收和淨利潤均值達到484.0、57.8億元，同比分別增長27.0%、27.4%；而50-100億、30-50億、30億以下陣營營收均值同比分別增加9.6%、29.3%、下降14.0%，淨利潤均值同比分別下降1.1%、30.6%、6.7%。其中，部分房企結轉項目收入減少且利潤空間收窄，財務費用快速增加，投資收益減少，淨利潤大幅下滑，受之影響，30-50億陣營淨利潤均值明顯下滑。在激烈的市場競爭下，龍頭房企憑藉廣佈局、高品質、快週轉、強營銷、精管控等手段，盈利規模再創新高；而中小房企利潤規模縮減。
從盈利質量來看，A股上市房企毛利率均值、淨利率均值分別較上年同期下降0.5、1.6個百分點。由於土地與融資成本上漲，利潤空間被進一步侵蝕，2019年前三季度，A股上市房企毛利率均值較上年同期下降0.5個百分點至34.7%，淨利率均值則為12.9%。61.4%房企毛利率較上年同期有所增加，47.5%房企淨利率較上年同期有所增加。
分陣營來看，50-100億、30-50億兩個陣營房企毛利率和淨利率水平下降。100億以上、50-100億、30-50億、30億以下毛利率分別為36.3%、29.2%、32.2%、37.6%，較上年同期分別增加1.7、減少2.3、減少6.0、增加0.8個百分點；淨利率分別為14.9%、8.8%、9.8%、15.8%，較上年同期分別增加0.2、減少2.1、減少6.6、減少1.0個百分點。大型房企的盈利質量領先於行業，且優勢有擴大的趨勢，中小型房企面臨著盈利質量不斷降低的問題。
2019年前三季度A股上市房企營業收入TOP10
綠地、萬科、保利三家房企營收超千億，金隅集團、華夏幸福營收超五百億，營收前10房企門檻值320.3億；前10房企營收增長率均值為30.9%，高於行業均值，金科股份營收同比增長率高達60.7%。前10房企毛利率均值為30.5%，較上年同期增加2.3個百分點，金地集團毛利率高達41.7%，保利地產毛利率增加3.2個百分點至35.9%。
2019年前三季度A股上市房企淨利潤TOP10
萬科、保利、綠地三家房企淨利潤超百億，華夏幸福、金地等5家企業淨利潤則超50億；前10房企營收增長率均值為24.82%，高於行業均值，萬科淨利潤同比增長31.2%至285.90億元，位列榜首；金科股份、綠地控股淨利潤同比增幅高達93.6%、36.8%。前10房企淨利率均值為14.5%，華僑城、招商蛇口淨利率高達22.8%。
03
營運水平：
週轉速度保持穩定，財務費用率上升較快
週轉速度保持穩定，30億以下陣營房企週轉率略有下滑。2019年前三季度，A股上市房企總資產週轉率和存貨週轉率均值分別為0.12、0.13，與上年同期持平，保持穩定。分陣營來看，100億以上、50-100億、30-50億、30億以下陣營總資產週轉率分別為0.14、0.12、0.12、0.09，同比分別增加0.01、減少0.004、增加0.01、減少0.01；100億以上、50-100億、30-50億、30億以下陣營存貨週轉率分別為0.16、0.14、0.12、0.10，同比分別減少0.001、減少0.01、增加0.02、減少0.02。A股上市房企週轉速度保持穩定，30億以下陣營的房企總資產週轉率和存貨週轉率均略有下滑，30-50億陣營的房企總資產週轉率和存貨週轉率有所加快。
三項費用率有所上升，大型房企優勢顯著。2019年前三季度，A股上市房企三項費用率均值14.9%，同比增加2.1個百分點，其中，財務費用率增加1.1個百分點，銷售費用率和管理費用率同比分別增加0.6、0.5個百分點。分陣營來看，100億以上、50-100億、30-50億、30億以下陣營三項費用率分別為11.1%、14.2%、14.8%、19.2%，同比分別減少0.7、增加1.5、增加1.6、增加5.6個百分點；其中，100億以上、50-100億、30-50億、30億以下陣營財務費用率分別為3.8%、5.3%、6.5%、7.7%，同比分別減少0.2、增加0.3、增加2.2、增加2.5個百分點。A股上市房企財務成本受融資環境影響，處於上升時期，大型房企資金優勢顯著且有加強的趨勢，30-50億和30億以下兩個陣營房企財務費用率快速上升，表明企業資金壓力正在加大。
04
負債情況：
負債水平上升，短期償債能力下滑
負債水平略有上升，大型房企去槓桿已有成效。2019年前三季度，A股上市房企資產負債率均值、剔除預收賬款後的有效負債率均值、淨負債率均值分別為73.4%、67.0%、113.0%，同比分別增加0.2、0.4、3.0個百分點，行業負債水平仍處於高位。分陣營來看，大型房企負債水平高於行業水平，但去槓桿已有成效，營收100億以上房企資產負債率均值、剔除預收賬款後的有效負債率均值、淨負債率均值同比分別減少1.2、1.4、14.9個百分點；50-100億陣營負債率均值、剔除預收賬款後的有效負債率均值同比分別減少0.3、0.4個百分點，淨負債率均值同比則增加2.9個百分點，表明此陣營房企加速推盤，預收賬款有所增加，且由於業務擴張帶息債務增加貨幣資金減少導致淨負債率上升。30-50億、30億以下陣營房企三類負債率指標均快速增長，表明企業負債水平增加，資金壓力逐漸加大，其中30-50億陣營房企淨負債率均值高達169.7%。
表：2019年前三季度A股上市房企短期償債情況
短期償債能力略有下降，大中型房企經營性現金流改善明顯。2019年前三季度，A股上市房企貨幣資金/一年內到期債務均值、現金到期債務比均值分別為1.45、-14.02，同比分別減少0.16、9.36，現金比率、流動比率和速動比率同比則分別降低0.01、0.03、0.03，A股上市房企短期償債能力減弱。分陣營來看，除30億以下陣營企業外，其餘企業經營性現金流均有不同程度改善。此外，值得注意的是30億以上各陣營和30億以下陣營房企短期償債能力指標反向變動。
2019年前三季度，得益於前期銷售額快速增長，A股上市房企仍處於增收又增利階段，但受市場下行和調控不放鬆影響，費用率提升、負債率升高、短期償債能力下滑。大型房企優勢凸顯且有加強的趨勢，中小型房企仍將面臨一定的盈利和資金壓力，部分房企則有償債隱憂。未來，A股上市房企預計仍將加速分化，良好的現金流是未來中長期穩健發展的關鍵。
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