如果沒有買房的壓力，絕大多數年輕人會活得很瀟灑，很自由。
這話相信每個人自食其力的年輕人都會百分百認可。作為新生代的年輕人，每個人其實最擔心最放心不下的就是買房成家問題。現在的生活成本雖然也比較高，但是真正抱怨“吃不起飯”的鳳毛麟角，但抱怨“買不起房”的倒是比比皆是。一二線城市隨便一套房子，也要不吃不喝工作近百年才能買得起，即便是名不見經傳的三四線城市，現在買一套房子，沒有三代人“六個錢包”支持，僅憑年輕人一己之力，想買房攢夠首付估計也已經年近不惑了。
有一句經典的話說得無比正確，“高房價是天然的避孕套”——沒房的年輕人，現在確實是不敢談戀愛，更不敢結婚要孩子。
房價高企不下，一套房子可能會吃掉一個人大半輩子的積蓄，而對於絕大多數剛需來說，可能一生也僅僅只有一次買房機會。所以，對於剛需而言，買房時機的把握就顯得尤為重要。
對於當下的樓市行情，不管是專家分析還是新聞報道，都呈現出巨大分歧：說漲的不少，說跌的也不少；有人咬定今年是剛需“上車年”，理由是房地產是主業，永不凋零；有人則堅定不移認為，今年不買房才睡得香，買了房的就不得不面對房價下跌，房產貶值的事實，因為多地都在上演“降價潮”，很多房企、投資炒房客都坐不住了……
說實話，對於剛需而言，當前樓市五花八門的各種信息滿天飛，尤其是這種巨大的分歧，只會讓買房人越來越糊塗，越來越不敢出手買房。即使有需求的人也會被搞得神經兮兮，尤其是沒有任何購房經歷的剛需，站在買房的十字路口，真的會躊躇不定，不知道該買還是該觀望。
2020年，到底是不是最佳買房窗口期，不買房到底是“睡得香”還是“睡不著”呢？今天我們就來客觀理性地談一談，順便參照一下專家大佬的觀點。
首先，從調控端（國家意志）來看，今年房價難出現大的起伏，部分城市房價會穩得一批，所以買不買房變化都不會太大。
有人可能會說，自16年底開始至今，房住不炒的調控已經歷時3年加大半年了，房價也沒見下跌，可見調控又是無聊的“走過場”。其實不然，但凡這麼說的，是真的不瞭解當前的樓市，或者說只是侷限於對部分地區的樓市有所瞭解。總體而言，過去三年的調控算是非常成功的，一方面很多一二線大城市，房價過快上漲的問題，徹底得到有效控制了；另一方面，房住不炒已經深入人心，這幾年樓市投機炒作的現象基本沒有了；更重要的是，各個買房階層對樓市、對房價的預期已經徹底扭轉了，過去是盲目看漲，現在是理性看淡，縱使很多人依然對房地產還抱有一絲絲遐想，但終究付諸行動者寥寥無幾。
言歸正傳，從目前各方面釋放的信號來看，2020年絕大多數城市調控端都不會出現明顯的“鬆綁”。此結論的得出有兩點支撐：第一，今年這種百年難得一遇的奇差開局，按照以往的經驗，樓市早就第一個華麗登場來解燃眉之急了，但從過去的2、3月份看，調控“鬆綁”也僅限停留於表面，如紓困房企資金、人才新政、降低落戶門檻等，而真正對整個樓市有拉昇作用的，諸如取消限購、降低首付、貨幣政策刺激等手段，一個也沒出現。雖然駐馬店、海寧、廣州、濟南、寶雞、青島等6城曾經有過這方面的想法，但最終都“被下架”了；
第二，國家調控意志很強烈，態度很堅決。從過去三個月代表國家的媒體、部門的一次又一次的表態，可以看得出來——“堅持房住不炒”、重申“不將房地產作為短期刺激經濟發展的手段”、“堅決不走地產拉動經濟老路”、“保持金融政策連續性、穩定性和一致性”、“嚴防死守資金過度流向樓市”、“紓困企業不是給樓市鬆綁”……這些表態絕不止於簡單的重複，看看各大熱點城市新政出臺的猶豫性和保留性，可見一斑。
其次，金融端來看，房價上漲空間狹窄。
金融（貨幣政策）才是一個行業的命脈，不僅僅是房地產，任何一個行業都如此。拿房地產起飛的2016年來說，其實就是貨幣政策尤為寬鬆的一年，國家不僅鼓勵民眾購房，銀行貸款首付可以低到只需2成，而且銀行貸款利率甚至可以最低打7折，更刺激的是，各種“套路貸”都可以明目張膽擺在檯面上，開發商為了賣房購房一分錢沒有也可以“首付貸”。
再看看當下，別說利率打折優惠，現在不符合購房貸款資格，想貸款銀行都不敢發放。利率上浮30%，甚至是40%都是很常見的，二手房半年到一年不放款更是各大城市的常態，炒房投資客以前賴以生存的各種“拆貸”行為，也早就消失得無影無蹤了。更重要的是，過去這幾年，即便是央行有降息、降準，也會提前把房地產排除在外，根本目的就是不準資金再大舉流向樓市。從金融端的嚴防死守來看，樓市資金面是嚴重不足的，沒有資金的大力支撐，房價想上漲，動力嚴重不足，空間十分狹窄。
再者，從房企角度分析，三面受敵，今年漲價賣房是虛，降價賣房是實。
曹德旺說過，“黑天鵝”對房地產的衝擊是最嚴重的。因為，一季度是房企賣房回款的旺季，現在市場上買房人明顯少於賣房人，買賣雙方的位置已經互換了，市場已經發生逆轉了。再者，開發商回不了款，資金週轉更是雪上加霜。
開發商真的難嗎？一個創十年新低的數據見分曉：據中指院統計，一季度50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為近十年來同期最低水平，行業新開工、投資額均受到影響。成交面積創近十年新低，其實換算到成交額也是如此。換句話說就是，開發商第一季度基本沒什麼進賬，大房企有手段，有融資，有資金儲備，應對起來尚有空間，但是中小房企就沒那麼幸運了，留給他們的路只有一條——一季度破產倒閉的房企已經多達150+了，這個數字還在大幅上漲。有專家斷言，償債高峰期6月份，這個數字上升得會更快。
我在之前的多篇文中都分析過，當前開發商是三面受敵：房子滯銷、融資不暢、待還債務高，這三座大山壓在每一個開發商身上都是要命的是，不管你是恆大，還是萬科，還是融創，都要謹慎對待。
近期多篇報道說，很多開發商都在“提價賣房”，在我看來，這不過是自欺欺人，一方面購房者更加理性了，觀望者已經高達8成了，開發商哪裡的底氣漲價呢？另一方面，開發商已經是“山窮水盡”了，還在這裡玩過時的套路，有用嗎？一句話，今年對於眾多開發商而言，漲價賣房都是虛的，降價賣房才是實際的。事實上，已經有多家房企在走降價打折的路子了——第一財經報道，前十大房企中3月平均銷售均價有8家較去年均價有所下滑，這8家降價幅度在3%-13%不等。
值得一提的是，多位重量級專家已經預測，5-7月份開發商各大規模的“降價潮”會如約而至，而且彼時很可能出現房企間的“價格戰”。理由有二：其一，7月份是今年開發商的第一波還債高峰，提前降價回款很有必要；其二，6、7、8月份是傳統的地產銷售淡季，而且6月份還是房企年中考核關鍵節點，降價促銷大多發生在這個時候。
除此之外，一個更重要的信號對房價漲跌也有直接體現：多個專家已經“改口”看衰，其中最具代表的要數去年這個時候還在說“全國90%大中城市的房價不高”的獨立經濟學家馬光遠，到了今年他就改口說“中國房地產到現在，房價快速上漲、炒房週期基本結束”。也算是地產圈打臉最快的專家。
2020年，不買房“睡得香”還是“睡不著”？地產大佬釋放重要信號
地產大佬馮侖一語說破了：房地產已經告別了跟風買房躺賺的時代。在他看來，2020年錢如果是撿的就可以買房，如果是自己賺的最好還是留著現金，以備不時之需。
這句話其實給我們傳遞的信號很明確：2020年即使不買房，也可以睡得香，因為房地產已經進入穩定階段了，2020年的房價只會橫盤微調。其實很多城市已經有下跌趨勢了。房價更不可能像2016年那樣一年漲30%。對於投資而言，不漲或者微漲都是虧的，因為要覆蓋掉至少7.5%的資金成本和稅費、交易費等。
不管是從一個創十年新低的數據，還是國家意志，亦或是開發商當前的艱難處境來看，樓市風向都已經變了，更是徹底告別了“大漲”的可能。而更多的城市其實過去這一輪上漲更是已經嚴重透支了自身動力，在可預見的3-5年內，我們無論是從人口流動，還是產業發展，亦或是金融政策支撐，都看不到房價“瘋漲”的影子。
相反，對於很多三四線城市來說，樓市的調整才剛剛開始，尤其是那些毫無基本面支撐的欠發達三四線城市，房價2-3年內摔回原地都有可能。對於這些城市的剛需而言，今年不買房也可以“睡得香”，因為今年絕對不是最佳買房時機，現在進場只會“高位接盤”。
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