華潤置地在2018年正式步入兩千億房企行列，企業發展進入一個新的臺階。但是作為最早佈局深圳的房企之一，其在灣區的擴張之路似乎沒有想象中的順利，通過研究，億翰君發現，華潤置地在灣區的發展有兩個現象：

一、華潤置地大本營在深圳，但是華南大區並不是其業績貢獻最高的區域

從華潤置地2019年上半年的區域銷售情況來看，業績排名前三的大區分別是華東大區、華北大區和華南大區，其中華南大區2019年上半年銷售額為242.3億元，佔比20.4%；作為佔據灣區核心城市群的大區，該業績表現並不亮眼，其中很重要的一個原因在於，華潤置地並沒有在最合適的時機，搶佔灣區佈局的紅利。

圖： 2019.H1華潤置地區域簽約佔比（%）

備註：數據來自企業公告

二、2018年才完成灣區9市全佈局，其中有6個城市是2015-2018年才進入的

從華潤佈局灣區的時間來看，華潤從2002年進入深圳到2018年新進江門、肇慶，歷時16年的時間才算正式完成了對大灣區9大城市的全覆蓋，並且項目主要分佈在廣深和東莞，其餘城市項目佈局較少。

表：華潤置地灣區佈局時間表

縱觀華潤置地在大灣區的佈局，可以分為三個階段：

2002-2012：十年只深耕深圳一個城市

2002年，華潤置地在深圳的首個項目華潤中心破土動工，之後長達10年間，華潤只在深圳深耕。截至2012年，華潤置地在深圳有包括華潤中心、深圳灣在內的6個項目，6個項目總建築面積接近1000萬平方米，因此在很長一段時間裡，華潤置地華南大區業績主要還是依賴於深圳，同時也暴露出了華南大區城市佈局不均衡，主張單城市投資策略，缺乏灣區整體戰略性佈局的問題。

2012-2014：終於走出深圳，但也只進入惠州和廣州

2012年，華潤置地正式走出深圳，開發了惠州小徑灣項目；2013年，通過拿商業地塊進入廣州，才算是開始了其在灣區的擴張之路；但是在這個階段，其擴張步伐並未打開，不僅項目獲取數量不多，並且未進駐其它城市。

2015-2018年：完成灣區9市全佈局

2015年，華潤逐漸加快了其在灣區的佈局步伐：首先在2015年新進入佛山和中山，其次在2016年進入珠海，2017年進入東莞，最後在2018年進入江門和肇慶。用時3年時間新佈局灣區6個城市，實現灣區城市全面佈局。

為了抓住大灣區的紅利，華潤置地在2018年開始大手筆拿地，據統計，2018年華潤置地在公開土地市場共拿下13宗灣區地塊（除深圳外），共投入170億元；除此之外加大了東莞、廣州的舊改項目的獲取。2018年華潤置地土儲總面積為5957萬平方米，其中，華南大區的土地儲備為建築面積1371萬平方米，在六大區域中排名第一。大灣區成為華潤置地“補倉”的戰略重心。

表：2013-2019年華潤置地灣區招拍掛拿地規劃建面（萬㎡）

（備註：不包括深圳拿地數據）

經過梳理，可以發現華潤置地在灣區的城市佈局表現各有不同：

廣州：籌劃兩年，借道商業進駐

拿商業地塊進入廣州。華潤一直尋找時機進入廣州，早在2011年，廣州天河CBD員村延伸區港澳推介會上，華潤集團就擬落戶員村地塊建設萬象城項目與當地政府進行過交流，但是並無後續消息。直到2013年2月7日，當年廣州土地市場的第一場土拍上，華潤與廣東省鐵路建設投資集團聯合體以26億競得廣州國際金融城一幅商務辦公、商業用地，正式進入廣州。

據統計，華潤置地在廣州公開市場上共計拿了9幅商住用地，總投資額達147億元。廣州已經成為華潤置地在灣區重倉的第二大核心城市。除此之外，華潤置地還積極參與廣州市舊城改造項目，不斷提高其在廣州的項目儲備。

華潤集團灣區總部落地廣州。

表：華潤置地在廣州商住用地拿地情況

表：華潤置地在廣州部分舊改項目一覽表

佛山：重倉新城，大盤開發

在2014年的時候，華潤與佛山新城管委會簽署了戰略合作框架協議，擬投資200億元在該服務區所在的佛山新城建設高端都市綜合體，但是5年過去了，期待中的萬象城沒有落地。2015年，華潤以12.7億元近乎底價拿下佛山新城建面31.2㎡的地塊，正式進入佛山，如今該幅地塊被打造成了華潤TOP級 “悅系”產品—華潤置地悅裡，項目集高層住宅、體育公園、現代東方園林以及臨街商業配套為一體。

此外，在2016年，碧桂園牽手華潤在佛山新城合作開發了一個大盤住宅項目—碧桂園華潤新城之光，項目目前已經售罄。

表：華潤置地佛山項目佈局情況

中山：4年只開發一箇舊改項目

舊改進入。

引入合作伙伴。2016年仁恆置地宣佈將和華潤合作開發馬山片區舊改項目，仁恆置地佔35%權益，雙方將投入至少100億，建成以萬象城為主題的都市綜合體。目前項目已進入拆遷階段，舊改安置房已在2019年6月開始驗收。

珠海：3年時間打造1個巨無霸綜合體項目

拿“巨無霸”綜合體項目。2016年2月23日，華潤置地以24.9億元拿下位於珠海橫琴自貿區的一幅佔地面積超22.1萬平方米，總建築面積超100萬平方米的地塊。

設立基金，合作開發。華潤置地聯手澳門新建業集團就成立基金簽訂了合作協議，擬初始募集人民幣47.98億元，用以發展珠海市橫琴項目，此外將共同投資近177億元人民幣，在珠海橫琴自貿區建設華潤置地首個國際化商貿綜合體--萬象世界。

表：華潤置地在珠海項目佈局情況

東莞：佈局超20個項目，舊改制勝

隨著東莞土地拿地難度和成本不斷升高，華潤置地另闢蹊徑，憑藉多年城市更新的經驗，與政府建立良好的合作關係，自2017年進入東莞至今，累計佈局12個鎮街，超20個項目，包括戰略性片區合作、城市更新、商業項目和住宅項目。其中成功拿下了中堂、謝崗、常平、東城等鎮街的連片開發的土地儲備，更新總面積達到589萬㎡。東莞已經成為華潤在大灣區除深圳和廣州外的第三大貨值城市。

表：華潤置地東莞部分舊改項目

江門+肇慶：試水佈局1個項目，首選城市核心區

2018年，華潤在江門和肇慶紛紛落子。其中華潤入駐江門的首個項目萬象華府，首選的是江門城市未來發展的中心—濱江新區。同樣的，其進入肇慶的首個項目位於肇慶端州城東新區，屬於當前肇慶樓市熱門的主力片區，且項目周邊路網發達、配套成熟。

表：華潤置地江門、肇慶佈局項目情況

綜上，可以看出華潤置地在灣區的佈局有五大特點：

一、從佈局時間看： 15年-18年，3年間集中完成灣區佈局

二、從拿地方式看：早期佈局以招拍掛拿地為主，後期逐漸加大舊改項目的獲取

三、從項目業態看：除了傳統住宅開發外，還在廣州和珠海落地商辦和大型綜合體項目

四、從土地儲備看：舊改土儲佔比高，在廣州和東莞儲備了大量的舊改項目

五、從區域發展策略看：重視單城市深耕，重點深耕廣深莞三大核心城市

往期回顧：

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在行業多變時代，企業諮詢模式轉型之秋，億翰股份始終堅持以企業研究為抓手，專注於行業發展週期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。

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