今年“雙11”，深圳給老百姓發大紅包，把豪宅的總價標準直接給廢了，這為大家剩了幾十萬元的稅費，可謂“高端大氣上檔次”。
各路媒體密集跟進，第一時間給了各種各樣的解讀。那麼，深圳樓市“豪宅稅”新政，背後的真實意圖是什麼？是不是調控要鬆綁？是不是與近期所謂的“經濟失速”有關？新政對市場的影響有多大？購房者該怎麼決策呢？
這裡先把“豪宅稅”科普一下。媒體所說的“豪宅稅”，是不科學的，應該叫“非普通住宅稅”。它是對被認定為“非普通住宅”的二手住房，交易時徵收的懲罰性稅收，主要體現在增值稅。具體來說，“普通住房”滿2年免徵增值稅，而“非普通住宅”要徵收“銷售價”與“購入價”差額5.6%的增值稅及附加。
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這樣一來，“普通住房”與“非普通住房”，一字之差，就是數十萬的稅費差異。對於普通住房，住建部規定，要同時滿足三個條件：
1.住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；
2.單套建築面積在140（含）平方米以下；
3.實際成交價低於規定的所在區域普通住房價格。
目前，深圳存量住房平均面積90平米左右，容積率低於1.0的小區也非常之少。執行前兩個標準，深圳92%的房子都是普通住宅。2011年以來，調控轉向“控房價”，深圳學習北京和上海，在前兩個標準的基礎上，還要執行深圳發佈的各個區“普通住宅”價格標準，這個才最關鍵。
按道理講，房價是變動的，且近幾年大幅上漲，“普通住房”的認定標準，應定期調整，稅收政策才能“差別化”。但是，自2015年10月最後一次調整，深圳“豪宅線”再也沒有動過了。為何不動？當然不是在乎那點兒稅收，前天地稅局對此的官方回應，潛臺詞是，去問住建局吧！
真正的原因是，2016年以後，政策高壓一直是全國樓市的“主基調”，作為領頭羊的深圳，不僅不敢怠慢，而且在調控上也是蠻拼的，比如2016年的“10.4”、2017年打擊類住宅、2018年的“7.31”等。這期間，任何扶持剛需、支持改善的舉動，都會被解讀為鬆綁或“救市”。
這就導致，深圳的“豪宅線”不敢動。其實，從2015年到現在，即便是保守的國家統計局的數據，深圳房價指數，也漲了近50%（下表）。為何，現在要動了呢？調控最嚴厲的時候過了，貨幣開始有所寬鬆了；“一城一策”下，只要保證樓市穩定，地方的自主權大了。
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更重要的是，不動豪宅這條線的話，深圳的二手住房就循環不起來。這已經衝擊到了深圳新房和土地成交，衝擊到深圳的財力。
根據中原地產的數據，目前深圳二手住房均價為54551元/平米。按90平米來算，套均總價491萬，高出了任何一個區的豪宅線。但是，2018年深圳總價500萬以上的二手房，成交佔比僅21%。成交的主體集中在200-300萬、300-500萬，甚至200萬以下的成交佔比高達15.1%。
也就是說，二手房交易的主體是“老破小遠”，大多數高價二手住房，或未放盤，或放盤未成交。近幾年，一個直觀的體驗是，深圳新房“豪宅化、大戶型化”很明顯。根據中原地產數據2018年，新房價格較高的寶安（5.2萬元）、福田（9.3萬元）、南山（9.2萬元）、羅湖（7.3萬元）、龍華（5.77萬元）等，新房供應量增長了100%-200%，其中寶安供應占比40%。
但與供應相比，成交方面存在明顯錯配：寶安區成交只佔全市的27%，價格低的龍崗（3.8萬元），成交佔比高達47%（供應只佔32%）。所以，這就是為何，2018年深圳新房項目去化率只有40%，新房確實賣不動了。
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今年上半年，尷尬局面並未明顯改觀，新房市場成交好的項目，都是沙井、光明、坪山等外圍偏遠區域。上半年，TOP10樓盤均價基本在5萬元以下，沙井的華強城、萬科星城兩個盤，之所以成為網紅盤，就在於價格合理。上半年，這兩個盤成交3100套，佔TOP10的40%。
今年上半年，深圳新盤開盤去化率僅32%，比去年下降了8個百分點，很多豪宅項目開盤去化只有10%。剛剛過去的“金九銀十”，深圳新房成交量連續2個月低於3000套，這是歷史上的最低水平。深圳不缺需求，需求去哪了呢？不是去了公寓市場，就是去二手房市場。
上半年，深圳公寓成交量達到新建商品房的41%，這是歷史最高水平，總價300萬以下的公寓，成交佔比67.64%，比去年上升了近5個百分點；上半年，深圳二手住房成交了3.1萬套，與去年同期基本持平。剛剛過去的“金九銀十”，深圳二手房很火熱，成交連續2個月超過7000套冷暖分水嶺。但是，二手房需求的主力，仍是500萬以下的品種，特別是200-300萬區間的。
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顯然，深圳居民的購買力沒那麼“任性”了。問題是，無論地價、房價，都被抬到了歷史最高位上，繼“6.24”史詩級宅地供應後，“11.22”馬上來了，這一次有7宗住宅用地要供應。相比其他城市，深圳的供地，可不是一般的供地，它承載著人才住房大規模供應的責任。
所以，每一宗地，都要“雙限雙競”（限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交政府的只租不售人才住房面積）。也就是，人才住房、普通商品住房，價格都要被限制，開發商只能通過抬高其他商品房的價格，收回成本、獲利。說白了，地產要給實體經濟輸血。
若高價盤賣不動，深圳的地能賣的動嗎？原定10月22日出讓的前海桂灣兩地塊，為何終止出讓？不就是前海寫字樓空置率高（50%以上）作亂的嘛！國家要求“穩地價、穩房價”，深圳的“高地價、高房價”局面不改。要讓新房賣得動，就必須讓“換房”鏈條轉起來。
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從貝殼的數據看，二手房的掛牌量在增加，業主成交週期（從掛牌到成交）高達135天。也就是說，業主將一套房子掛出去，平均要135天后，才能成交。相比之下，2016-2018年分別僅為56天、88天、101天。這說明，百姓想買好房子，看了又看，成本太高、價格太貴。
圖：2019年10月份深圳二手住房市場基本面
目前，由於資金面緊張，在新房定價上，開發商相對理性，新房對二手房還是有一定的優勢。現在，深圳二手房市場，剛需只買“老破小”或公寓，價高的二手房，只有換房才能支付得起。
要讓大家去買新房，就得讓“換房”鏈條循環起來。而且，一次“換房”，至少帶動2套房交易，甚至是3-4套的“連環單”交易。只要換房加快了，包括新房、二手房在內的整個樓市就激活了。唯有這樣，“11.22”出讓的7宗地，才能吸引更多的開發商，才能賣個好價錢，才能讓開發商心甘情願地競配更多的人才住房，還能限制人才住房和普通住房的價格。
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轉了這一大圈，我們再回到起點。這就是為何，深圳這次“豪宅線”的新政中，直接取消了總價衡量的“豪宅線”。一方面，如果一下子從2015年的豪宅價格線調到現在的水平，豈不是這幾年房價控制很失敗？另一方面，現在很多二手房賣不動了，未來深圳還要大規模供應住宅用地，“雙限雙競”下，還有更多的房子將成為豪宅，稅費成本高，怎麼賣得動呢？
所以，乾脆把總價衡量的“豪宅線”廢掉，用回住建部的前2個標準上。也就是，未來深圳的“豪宅”（非普通住宅），只有2個標準，即容積率1.0以上、單套建築面積在144平米以上。這樣的結果是，深圳大部分房子，都不是“豪宅”了。但疑惑的是，為何深圳連住建部關於豪宅的第三個標準，即“實際成交價低於規定的所在區域普通住房價格”也不遵守了呢？
奧妙是，以後深圳的房地產市場，已不是過去那個市場了，它承擔著給實體經濟、公共服務輸血的重任。新建商品住房價格越高，給實體經濟、公共服務做的貢獻就越大。未來，新建商品住房佔比只有40%，而其他住房佔60%，而這60%的配建，都要讓開發商來配建。
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另外，所謂的深圳不依賴土地財政，那是房地產、金融、互聯網、高科技蓬勃向上的那幾年（2015-2018年），他們貢獻了深圳稅收的大頭。但今非昔比，地產迴歸居住屬性；“去槓桿”後P2P暴雷、資本市場理性；互聯網過了紅利期，高科技受制貿易戰。幾大財源貢獻度下降，深圳財政收入增速也降至2009年以來新低。
但是，當下的深圳，可不是10年前的深圳，花錢的地方太多了。先行示範區、大灣區框架下，深圳肩負著國家重託、民心所望。能力越大、責任越大。責任大了，能力必須跟上。未來，深圳不僅要補上教育醫療的短板，年薪30-40萬引進清華、北大畢業生，科技創新上要再上臺階。
剛剛公佈的30平方公里產業用地出讓，要搞三個產業：重大創新載體、新興產業集群、產業鏈重點領域。這些都是短期不見經濟效益的基礎科研、攻堅性研究，政府投入會非常大。錢從哪裡來？國家只給政策，其他的自己想辦法。所以，地產還須保持相對旺盛的態勢。
為何老國企——深業集團，不得不把深業中城拿出來賣（本來是用來租的）。沒辦法，財政缺錢；為何深圳“6.24”史詩級土拍之後，又來個“11.22”更加史詩級的拍地呢，為何深圳把簡單均價也取消了，因為按原來的規則，恆定在5.4萬元的均價，真的撐不住了！
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最後，迴歸到對購房者的建議上。
從前面分析看，取消總價豪宅線，降低了交易稅費，也就降低了購房者一次性支付的成本，二手房購房門檻也就降低了，從而能讓“換房”需求主導的深圳樓市（新房+二手房）循環起來。保證稅收貢獻的同時（房地產直接貢獻深圳15%-20%的地稅收入），提高新房市場購買力，提高開發商拿地積極性。
根據貝殼數據，按原來的豪宅線，存量房中40%的房子為豪宅。前面講了，深圳92%的存量房容積率高於1.0、面積在144平米以下。因此，此次稅收新政，將讓60-80萬套的房子變為普通住房。特別是，對2015-2016年這兩年高價位時交易的房子，降成本效應更明顯。
這兩年，房價快速上漲，但2017年以來“高位橫盤”，很多業主將房子掛牌了，但賣不出去。此次稅收新政，將激勵這部分人換房。另外，新政也對這一期間的投資客有“解套”效應。從區域上講，這三年房價上漲較快的龍華、寶安、南山等三個區域，將是二手房成交放量大的區域。
大家關心的，比如業主會不會返價，房價會不會漲等，我是這樣認為的：深圳二手房市場很透明，業主和買家充分博弈。相比上一輪樓市週期啟動前的2015年，現在最大的問題是，房價在歷史最高位上，買家支付能力明顯減弱，並不會因為稅費降低，而產生新一輪“週期”。
2015年之前交易的房子再次入市，因為稅費明顯降低，可能導致買家返價或提高掛牌價。根據貝殼數據，現在買家議價空間為4%（買家誠意買，賣家願意降價4%）的情況下，筆者認為，買家大概率不會接受全部返價，最後的結果是“房價小幅上漲，買家稅費降低”的雙贏。若是2017年以來交易的房子再次入市，房子增值效應不明顯，促成交易的效應大於漲價效應。
目前，市場信息比較混亂，加上投資客想借機出貨，鼓吹賣家返價和房價上漲，建議購房者冷靜觀市、多看為好。從趨勢看，無論是宏觀政策走向，還是深圳樓市基本面，都支持未來樓市維持一定溫度，但稍熱就會導致調控祭出。總之，房價漲幅有限，買家不急不躁，擇機入市，投資勿入。
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