三來一補、世界工廠、智能製造之都，東莞這座城市的“標籤”變化，可以說是中國製造業升級的範本。
東莞產業集群不斷升級的同時，以工業園為代表的工業地產作為製造業紮根的土壤，在當地成為比商用住宅更“吸金”的投資領域，是資本和熱錢湧入的重要方向。
但熱錢的湧入，卻給當地一些企業帶來不少困擾。近十年來，東莞的工業地產逐漸從無序走向規範，但逃避監管的地下“廠租江湖”和“二房東”坐地起價的現象難以根除。第一財經記者近日在東莞下轄的特色產業強鎮長安鎮實地走訪，瞭解到當地受環保政策收嚴、企業成本高漲、深圳企業批量外遷等因素作用，廠租節節攀升，且潛規則橫行，成為當地製造業企業的一大壓力。
隨處可見寫有姓氏與電話的招租廣告，打過去就是中介 吳俊捷/攝
製造企業老闆的租廠困境
從五金模具廠的流水線工人到開辦十人規模的五金模具加工廠，黃志軍夫婦奮鬥了十三年。但近兩年水漲船高的廠房租金令他們飽受困擾，眼下五年租期將滿，價格適中的廠房卻很難覓。
“在莞深交界的長安鎮、虎門鎮這種地方，想找到一手廠房如同大海撈針。”黃志軍對第一財經記者嘆著氣說道，節節上漲的廠租佔公司營業成本的比重近兩年間已經翻了一番。
這幾乎是東莞製造企業老闆當前面臨的集體性困境之一。
電子信息、五金模具是長安鎮的兩大特色產業集群，當地廠房租金相較於五年前上漲了兩到三倍，由8元/平方米上漲至26元/平方米。同時，東莞廠房五年前的公攤面積只有10%左右，甚至零公攤，但現在廠房的公攤面積達到40%都不足為奇，30%是常態。
與廠租節節高升相對應的，是租賃合同從以前的5年或3年一簽到現在1年一簽或者2年一簽，每年租金遞增5到15個百分點不等。
除了租金水漲船高外，一手房東難尋也是不少製造企業企業租賃廠房時共同的經歷。
在長安鎮沙頭工業區辦模具廠的湖南人李明亮告訴第一財經記者，此前他託當地村委的熟人找到一處香港老闆的廠房，儘管虛增面積達35%，但深思熟慮之後，他準備以20元/平方米的月租簽下協議，並交了定金。但做決定的當天下午，他就被告知，當地一家專營工業地產租賃的物業公司以21元/平方米的單價簽下了這家廠房。
類似這樣每次時間巧合且只加一元報價的事情，李明亮在找廠房的過程中連續遭遇了幾次。他和數位在東莞有過租賃廠房的人士均告訴第一財經記者，當地活躍著大小不一百家左右廠房租賃公司。“虎門鎮、長安鎮等廠房大部分都是江西和湖南人在承包。他們消息靈通又經常抱團，基本一有空廠房就立刻加價承包。不少人在這邊包廠房站住腳之後還會把老鄉、同學都帶過來。”
東莞一位從事房地產中介逾十年的企業負責人也表示：“東莞當前做工業地產租賃的人很多，90%以上的空置廠房都被‘二房東’吃下。其中， 長安鎮是‘重災區’，幾乎找不到一手房東。”
“二房東”轉入地下
據當地人介紹，2013年是東莞工廠租金的“分水嶺”。此前，廠房租金穩定，房主嚴守行規，多會採用廠租每三年租金增長10%的收益模式，廠房租賃面積按房產證面積計算“不縮水”。
東莞長安鎮、虎門鎮、厚街鎮等地處於廣深之間，因地域優勢在近十年受廣東省“騰籠換鳥”等產業升級政策的間接刺激，成為廣深企業外遷的大本營之一。2013年，《深圳市人民政府關於優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》等7份文件出臺，提出引導空間資源向產業轉型升級的重點方向、重點領域、重點行業和重點企業配置，限制、淘汰落後產能。這使得深圳的製鞋、模具、塑膠等傳統產業企業因租金上漲外遷至東莞。
後又因製造業綠色轉型要求，深圳對生產型企業排汙開展節假日和夜間突擊檢查，沙井等工業區不少企業於2017年開始大量外遷至東莞、惠州等珠三角價格窪地區域。
“2017年下半年那會兒，我接手的客戶最多，基本都是從深圳那邊搬遷過來的企業。”在長安鎮錦廈河南工業園區的龍姓中介人士表示，園區這一帶八成新的帶透明落地窗的新廠房，均是在那個時間節點前後應大批外遷而來的深圳企業的需求而做的簡單裝修。
與此同時，2016年，商品房限購限貸政策擴圍到二三四線城市，東莞也位列其中，萬科、碧桂園等大型地產商也開始轉戰工業地產。東莞當地具備一定實力的“二房東”便成立了專門的投資類公司承租廠房，並組建物業管理公司打理。同時，“二房東”除了賺取租金溢價，還開啟了增收費用、虛增面積等一系列新玩法。
當地人告訴記者，此前寫有“租廠房找巨峰”的招租廣告牌去年末換成了如今這樣無公司名稱的廣告 吳俊捷/攝
即便是寫有村委廠房招租的廣告，打電話過去詢問也是中介 吳俊捷/攝
廠租的節節上升以及隨之而來的系列問題，引起了東莞市政府的注意。2018年底，東莞市出臺《關於穩定工業廠房租賃市場秩序的指導意見》（下稱《指導意見》），明確鎮村廠房物業一律進入鎮級交易平臺進行交易，採取公開競價方式交易的，不接受個人和房產中介代理機構報名參與競投，原則上不得轉租分租。
但多位當地人士告訴第一財經記者，《指導意見》出臺後，2019年房屋租賃價格相比去年每平方米下行3~5元，但問題並沒有得到根除。不少當地人耳熟能詳的物業公司和工業地產企業幾乎一夜之間將打著公司名稱、聯繫人、電話的廣告牌給拆除了，隨後換上了只有聯繫人和電話號碼的出租廣告，“二房東”轉入“地下”。
第一財經記者在長安鎮、虎門鎮等工業園區實地走訪時發現，廠房牆壁上、樹木上、馬路邊的櫥窗裡隨處可見只標註聯繫人和電話號碼的出租廣告，且標註為一手廠房直租的廣告，電話聯繫對方後也會被明確告知是物業公司或者房產中介。
第一財經記者瞭解到，“二房東”往往也要通過地產中介來尋找房源和租客，而地產中介在給房東找“二房東”以及給“二房東”找租客的過程中，可以分別收取兩次佣金，這樣的產業鏈客觀上也助長了一手房源的緊張。
長安鎮錦廈工業園內隨處可見寫有姓氏與電話的招租廣告 吳俊捷/攝
長安鎮宵邊工業區的牆壁上隨處可見廠房分租整租廣告 吳俊捷/攝
“廠租江湖”潛規則橫行
“在莞深穗這一帶找廠房實在是太痛苦了，更多的是無助。‘二房東’對我直接說，我們不可能在村委和社區租到廠房，他們和村委、社區都有合作關係，利益共享。”利用週末工人休息的時間，在東莞市周邊鎮區找了三個多月廠房的塑膠廠主姚飛告訴第一財經記者。
不僅是姚飛，多位製造業企業人士、中介人士都對記者表示，東莞的廠租有不少“行業潛規則”。
“長安鎮等幾個鎮的廠房七成以上都屬於村委，要在集體資產交易中心招拍掛制度下投標。村委廠房和鋪位均明碼標價，價高者得，看似沒有制度漏洞，但幾輪競標之後，租金已上漲了五成以上。”有企業和中介人士向第一財經記者表示，2017年長安鎮的廠房投標價達到了26元~27元/平方米，2018年每平方米投標價下降了3到5元。
數次參與競標的黃先生告訴記者：“投標價每平方米不超過20元的時代一去不復返了，這在以往還沒有出現過。”
黃先生還表示，集體所有及各級政府機構下轄的工業園區全都上平臺競標，各企業競相加價，東莞的競標價近兩年曾一度站上38元/平方米左右的高位，這強化了資金實力強或者後臺硬的“二房東”的摘標優勢，也在一定程度上助長了租賃者的投機習性。本地私人廠房多比集體廠房乾淨整潔，也樂見租金上漲。同時，村民參與集體廠房分紅，便也無意阻止圍標等現象發生。
多家租戶也向第一財經記者表示，當地一家“租王”控制著一半以上的工業園廠房，把18元/平方米左右的一樓廠房提價至26元/平方米左右。“租王”的公攤面積至少是實用面積的40%，電梯費、保安費、衛生管理費、公共水電費、廠長費、保護費等“隱形費用”更是緊隨其後。
此外，“租王”會向企業收取“喝茶費”，也叫做“廠長費”，所謂的“廠長”多由村委相關人員出任。“這樣企業進園區之後，有消防、環保等方面的需要，‘廠長’都可以幫助疏通關係，好辦事。”長安鎮烏沙工業區多位承租的製造企業人士最開始對物業公司收取這一費用表示不滿，但這幾乎是公開的秘密。
但中介公司及物業公司的人並不以為然，理由大多是地價和房價大漲了，廠房租金也隨之上漲，這是市場規律。同時，中小微企業大多用不了大面積廠房，一手房東也沒有能力分租或者管理廠房，“二房東”的出現既解決了園區管理難題又採用了現代管理手段，幫助承租企業間接提升了經營管理水平和品牌形象。
至於不少承租企業言及的虛增公攤面積、租金三押一租、收取七八項“隱形”費用等問題，有物業公司人士回應，這是“二房東”承擔了向一手房東租賃廠房押六付一的資金成本、租賃廠房空置或者發生意外等系列經營風險，理應獲得與風險對應的回報。
轉型升級的企業之困
東莞分租市場的發展壯大從某種程度上說其實是產業梯度轉移、東莞不斷尋求產業轉型升級和商品房調控常態化綜合作用的產物。
受全球電子加工業轉移影響，東莞各地政府在上世紀90年代通過出租土地給臺灣地區、香港地區等電子產業資本迅速聚集財富。
完成資本原始積累後，東莞開始逐步調整產業結構，並於2000年提出建設以國際製造業名城為特色的現代化中心城市，移動電話、彩色電視機等為代表的第二產業佔比穩步提升。
2007年，東莞成功撕掉了“三來一補”的低端產業標籤，形成了以電子信息製造為龍頭的比較完整的工業體系。同時，東莞也意識到資源環境瓶頸約束加劇，開始尋求轉型升級和提質增效。2011年，東莞市全年有1122家來料加工企業轉為法人企業，累計轉型企業超過3500家，全市上規模的來料加工企業基本實現了不停產轉型。
同時，東莞二三產業佔比愈趨平衡。一方面，一批依託電子信息製造業的工業企業聚集，另一方面，交通運輸、批發和零售、金融、酒店、旅遊等現代服務業進入發展快車道，東莞於2012年首度實現第三產業佔比超過50%，達52.7%。
此間，許多地方以政策補貼方式強力推行舊廠房改造等也是一大“催化劑”。受廣東“雙轉移戰略”政策驅動，珠三角的主要城市在2007年前後都在不同程度上開展“工改工”。已具規模的中小微企業也開始尋求向更規範化、規模化廠房轉移。
同時，2008年金融危機之後，在“三來一補”加工廠土地租期屆滿、市場不景氣、東莞搭建門類齊全的工業體系等多方因素的綜合作用下，珠三角一帶眾多臺資港資企業向東南亞等地轉移，空出了不少大面積廠房。但由於沒有多少企業能承租這樣大面積的廠房，於是“二房東”出手將其包裝成工業園，然後分租給中小微企業。企業租賃對象也就從一房東逐漸變成整租廠房的“二房東”。
長安鎮錦廈工業園一企業設立了招聘處 吳俊捷/攝
與此同時，除了廠租，人力、原材料等要素的價格上漲，也給製造企業造成一定壓力。近年來，珠三角工人結構逐步從工業技能的第二代工人向知識技能的第三代工人進階，摩擦性失業與招工難現象並存。無論是選擇分租的小企業還是具備承租數萬平方米獨立廠院的中型企業，抑或地方的龍頭企業，幾乎都會有用人成本高漲和招人困難的問題。
“普通工人的月薪已經達到4500元左右，技術工人月薪七八千還不一定能請到。” 長安鎮沙頭工業園的五金模具廠老闆馮大慶夫婦向記者表示，他們為了應對技術工短缺的問題，不得不選擇工資更高的時薪制來聘請技術工人救急。
工廠門口招聘小時工的廣告 吳俊捷/攝
虎門鎮一位從事玩具生產的廠主陳兵提供了這些年來員工保底工資比較數據，2004年普工保底工資800元，2014年為1600元，10年上漲1倍；到2018年，保底工資升到3500元，4年就升漲1倍多，企業不堪重負。
“這幾年來，銅、鋼等原材料價格還在不斷走高。尤其是這一年多受國內經濟增速放緩以及外部不確定因素影響，下游客戶下訂單越來越保守，貨期越拖越長。企業已經走到了非常艱難的階段。”陳兵表示，他身邊的許多中小企業主這兩年時常萌生擇機退出實業的想法，但找不到“接盤俠”。
長安鎮多家五金小廠的企業主告訴第一財經記者，眼下五金結構件、模具等產品本就存在產品同質化、價格戰橫行等情況，中小微企業多數盈利艱難，多在吃老本，靠歷史資金積累硬撐著，若廠租、工資、原材料價格上漲等問題得不到遏制，他們或將搬去更為偏遠的地方或者考慮關門。
長安鎮路邊櫥窗裡的招聘廣告 吳俊捷/攝
但多位受訪人士告訴第一財經記者，莞深穗一帶都逃脫不了高廠租的“魔咒”。炒廠房者往往從熱點城市開始，炒高廠租後，部分無力承受高廠租的中小微企業隨即外遷，隨後炒廠房者沿著企業遷徙路線外溢，需求到哪兒炒到哪兒。
若是廠租、人力等要素成本價格上漲的速度超過企業在品牌、技術、管理等方面轉型增值的速度，政府的減稅降費等一系列政策豈不是淪為空中樓閣？
對此，部分受訪人士認為，此輪廠租的攀升會自動將競爭力薄弱或者抗風險能力薄弱的企業淘汰出去，這是市場自動洗牌的過程，有助於推動東莞產業持續轉型升級。
另有部分受訪人士認為，合理合規的要素價格提升會推動產業提升和優化，但如果是個別物業公司不規範經營、行業潛規則等助推要素價格上升，提高企業成本，將直接傷害實體經濟，長遠看將影響人才、技術等核心優勢集聚，侵蝕實體經濟的生存空間，勢必波及地方經濟的可持續發展。
長安鎮錦廈工業園務工人員減少，附近流動攤販告訴記者，傍晚人流少了三分之一左右，攤主的生意清淡了不少 吳俊捷/攝
東莞市住房和城鄉建設局租賃科負責人士在接受第一財經記者採訪時也表示，會圍繞《指導意見》研究出臺規範集體廠房招標公告、投標邀請書、資格預審公告、資格預審文件、招標文件及招投標實踐操作等文件。他也指出，廠房分租市場存在逃避監管的地下灰色經濟現象，針對集體廠房分租等設置指導價等系列細化文件，政府相關管部門也一直有在思考。
“如何平衡集體廠房分租的村民紅利與承租廠房的中小企業的合法利益這二者的關係，並不是個簡單的事情。”該負責人坦言，東莞市主管部門也在進行專項研究，促進工業地產市場陽光化、透明化、法治化發展。
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