《北京市物業管理條例（草案）》公開徵求意見已有半個月時間，其中，關於小區內停車位的管理意見和處罰規定引起了廣泛關注，“小區車位不能只售不租”、“小區車位不能出售、出租給業主以外的人”……很多業主群裡都在討論這些規定。
奧林匹克花園小區車庫內，空閒車位很多，但不對外出租。
本報記者實地走訪了京城多個小區的停車場，發現車位只售不租、加價轉租等情況非常普遍，而小區車位日常管理缺乏透明，已成為小區管理中的痼疾。
只售不租 看著車位業主幹著急
李萍在東五環外的奧林匹克花園小區住了6年多，家裡的車卻是在上週才剛剛在小區內“落戶”。
這個車位得來不易——當初買房時，房主沒有轉讓車位，而小區的車位對外售價是30萬元，不出租。所以這些年，家裡的車只能四處打游擊，“小區南側路面原來不通車，晚上都可以停放，或者白天開進小區，扎到綠化帶邊的空地裡。”
就在上週，李萍在小區業主群裡看到了有人出租車位的信息，立即加了對方好友，十分鐘後以每個月750元的價格，拿到了車位一年的租用權。
“物業不租車位，很多買二手房的住戶都沒有地方停車，對方給我發截圖，兩分鐘之內，有7個人加他好友，都是想租車位的，幸虧我不僅一口答應所有條件，還給他加價50元。”雖然租價不低，但李萍還是很滿意：“畢竟比買車位還是便宜多了。”
記者到奧林匹克花園小區南區和北區的數個地下車庫探訪時發現，不少車位並沒有明確標識，很多車位在白天都處於閒置狀態。李萍帶記者找到小區物業車位管理負責人，提出希望租一個車位。對方很明確地答覆：小區一期地下的車位只售不租，35萬元一個，想買的話，還可以挑選距離自家近的位置。
“我家車旁邊有一個車位，這半年就一直空著。”一位業主表示，小區地下車位一直有空位，但物業始終不對外出租。“業主們意見也很大，畢竟不是每家都買車位，就是買了一個車位，家有兩輛車的也還是沒地方停。”
對於住建委新公佈的《北京市物業管理條例（草案）》，很多奧林匹克花園小區的業主也非常關注。草案中第七十三條明確規定，物業管理區域內規劃用於停放車輛的車位、車庫，應當用於滿足業主的需要。用於出售的，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。尚未出售或用於出租的，應當優先出租給本物業管理區域業主，不得以“只售不租”為由拒絕出租。
“如果這一條順利通過，我們也能跟物業商量將空閒的車位放出來出租，就能解決不少業主的停車難題啦。”李萍對未來擁有自己的車位充滿期待。
業主轉租 加價兩百還算“良心價”
“我排了3年隊，也沒排上。”南二環邊的萬博苑小區，也是遠近聞名的停車困難小區。沒地兒停車的業主李睿最不滿意物業的不作為，小區的車位早就出租完畢，卻總等不到退租的業主，“我們多次要求物業審核租車人是否是業主，但是他們每年都是到期收錢，從來不做審核管理，甚至還提醒我去找樓管、找老住戶，自行轉租車位。”
記者以業主的身份，到萬博苑小區物業諮詢租車位，前臺工作人員表示，已經沒有空餘車位可供出租，即便拿著房本和車本來排隊也不可能租到，“沒有人退租，你排隊也沒用。人家只要不退，肯定優先續租啊。”
即便物業審核車位租用者的房產信息，也不能完全堵住漏洞——租用車位的業主在轉租時，也會配合車位使用者審核材料。最終，李睿通過朋友在萬博苑小區附近的小區租到了車位——同樣是從小區業主手裡轉租過來。
轉租過程中，除了要求李睿報出車牌號和交強險複印件外，對方沒有向他索要任何信息，停車管理方也並未審核李睿的車輛是否屬於小區業主。“對方答應了每年幫我續租，今年每個月只加價200元，也是良心價了。”
按照對方提供的賬號，李睿一次性轉了1年的租金，並且很期待這種“互利”能夠繼續。
中介介入 車位搶手“別想著砍價”
不僅僅是萬博苑小區，在北三環外的太月園小區、宏嘉麗園小區周邊的中介門店裡，記者都打聽到了業主私下轉租車位的情況。這些轉租，除了在小區業主群內發佈信息之外，也有不少交易是通過小區附近中介機構完成的。
宏嘉麗園小區物業對外出租車位的價格分為兩檔，平臺下的車位月租金450元，地下車位則是650元，由於多年沒有新車位供應，業主轉租的車位叫價都在900元左右。太月園的地下車位每月轉租租金則是1000元到1200元。記者以業主名義詢問車位的時候，宏嘉麗園小區外一家中介的工作人員就提供了一個車位轉租信息，並且一再勸記者馬上聯繫。“您別猶豫，想要就趕緊跟業主打電話。我手裡也就這一個，也是業主委託我們對外租的。您就別想著砍價了。”
一個車位可以加價幾百元轉租，在東三環的百環花園小區也同樣存在。百環花園小區的地上停車位租用價格每個月只需要150元，只有在物業備案登記的車輛才能開進小區。但同樣一個車位，在轉租市場已經翻了兩番。“上個月剛出了一個車位，要價就是500元一個月，好幾個人搶。”
記者在百環花園小區附近的兩家中介詢問是否有車位出租時，一名工作人員表示，百環花園小區的車位很緊張，“很少有人能拿出來租，您只能多等等吧。”有業主透露，小區業主群內也有轉租信息，轉租價格往往會低一些，“都是街坊鄰居的，估計就不好意思要高價了。”
建議 草案應加入“定期公示車位出租信息”
北京億康律師事務所律師宋積虎分析，已經實施多年的《物權法》中早就有規定——建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。“這是《物權法》第七十四條的第一句表述。這個規定很明顯是以滿足本小區業主自用作為前提，業主既不能轉租給本物業管理區域業主以外的其他人，也不可以直接轉租給本小區的業主。”
而剛剛公示的物業管理條例草案中，也首次明確了處罰規定：違規出租車位，沒收違法所得，每個車位處5000元以上1萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個車位處每月2000元罰款。懲罰標準不低，但是記者在採訪時也發現，大多數小區車位出租信息從沒有公開，除了管理方，沒有人能夠了解車位使用情況，而管理方也很少定期清查車位租用者的身份，這會給執行帶來非常大的問題。
宋積虎提出，針對這個問題，草案第六十二條的規定中，應該加入物業管理公司必須定期公示配套車位出租信息的要求。“一方面可以讓業主有知情權，另一方面可以讓業主行使監督權。”
“九成以上的一期物業和開發商都是有關係的，不少小區在物業更替的時候，新物業拿不到車位的詳細信息，甚至拿不到車位管理權。”物業管理專家路軍港補充說，把車位信息公開有利於小區管理。他建議，小區車位出租情況除了對業委會公開，也必須到主管部門備案。“有查詢意願的業主，應該也有隨時查詢的權利。有了這些後續的規定，將來不僅可以保證物業更替時的順暢交接，也方便政府管理和信息公開。”（文中部分受訪人為化名）
來源：北京晚報 記者：周明傑 文並攝
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