不知从什么开始，福山好像逐渐被烟台淡忘了。

2019年5月底，烟台市政府召开《高铁烟台南站概念规划与站房建筑方案设计》研讨会，确定烟台南站扩建10倍，高铁新城呼之欲出。

但调整后的潍烟高铁，却取消了福山南站。

“火车一响，黄金万两”这样的利好，福山一点边没占到。

而作为烟台曾经的经济发展排头兵，福山区的辉煌却在不断被北部新秀开发区的光芒所掩盖。

作为福山老区王牌之一，原本拉动区域经济的制造业在去年也没能交出一张好看的答卷——根据统计数据，2018年福山区全年GDP296亿。

而同期，开发区GDP达到1484亿，比其他五区之和（1482.68亿）还要高，占六区总量的50%，占烟台全市总量的19%，比第二名的龙口市（1238.77亿）还要高出20%。

对比就是这么简单粗暴。

而且这还是2018年度数据，最新规划的自贸区红利还远没有到来。

80年代开始才从福山划分出来的开发区近几年可谓突飞猛进，“青出于蓝而胜于蓝”的势头如此明显，本该“压力山大”的福山却似乎迟迟没有回过神来。

此情此景，让人不禁想到那句：廉颇老矣，尚能饭否？

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K叔觉得，在如此明显的经济颓势之前，蜷缩在原地的福山一定是紧张的。

对比福山和开发区，两地的区别十分明显，从产业上来说，开发区作为一个相对“新”的区，有更多新兴产业提供经济活力，对于新鲜事物的反映和接纳也更加迅速。

8月底，开发区规划自贸区的消息传出，仅仅两月之后，十月底，自贸区就已经因为大力推行“拿地即开工”的高效机制，首个获批项目从取得土地批准文件到获得施工许可证仅耗时7个工作日，跑出了惊人的“自贸区速度”。

同时，开发区“烟台八角湾国际人才港”的建设也在推进之中——烟台大学开发区科教园区开始招标、哈尔滨工程大学烟台研究院在建、3家科研院校已签订协议、9所院校在谈、大量高端企业亟待入驻……

高校培养人才，企业吸引人才，城市留住人才，这是一个城市典型的良性循环。

可以想见，未来的自贸区和八角人才港将成为开发区在烟台留学人员创业园区之外的“推动器”，为开发区的经济转型和发展再次带来一波强劲助力。

而对比一衣带水之隔的福山，由于之前过于依靠工业制造业，渠道惯性一时之间难以克服，年内几次重要转型却都显得有些力不从心。

2017年就已经签订协议的东方剑桥教育园一直到今年5月才开工；

6月，微软即将进驻的消息又一次将福山推向舆论中心，时至今日，微软入驻后续如何，仍然不见分晓。

作为经济发展状况最直接的体现之一，房价同样从侧面反映了福山这个老城的颓势。

进入2019年以来，福山土地市场仅有兴华庄棚改北地块摘牌时楼面价突破三字头，此外便再也没有了亮点，月度住房供应成交面积也大都在六区之中居于末位。

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没有什么结果是一个原因导致的，福山现在的沉寂也是一样。

经济领域的东西纷繁复杂K叔不敢乱说，但楼市的消沉倒是可以分析一二。

福山楼市平平，其中一个很重要原因就是土地的稀缺。

作为烟台曾经的主城区，城区和街道规曾给福山带来无限辉煌，但现在，这些无法适应新发展需求的陈旧城市规划却由于难以拆迁成为福山发展最大的绊脚石。

从供地角度来说，东北关旧改三宗地、兴华庄两地块、新城转手龙湖的钟家庄项目这些体量大的几乎都是旧改项目，除此之外并没有出现太多的净地可供开发商选择。

而旧改项目最大的问题就在于项目建设首先需要进行拆迁安置等任务，大大拉长了项目的建设所需时间和建设周期，短时间内并不能填补福山新盘市场的空白。

除此之外，还有购房需求的稀释

从前的福山作为工业重镇，吸引了大量的人才涌入，而现在，福山却在开发区这一后起之秀面前成为了人才的流出地——自贸区、人才港成立；5万多家市场主体，工业企业2800多家，产值过百亿企业6家，过十亿企业29家，主板上市公司8家，开发区大量的工作机会带来了强大的人才汇聚能力。

“工作机会在哪，人口就在哪。”随人口一起流出的，当然还有购房置业需求。

理论上说，与旁临的开发区和芝罘区相比，福山区在房价方面具有洼地优势，可以依靠低价房源吸引开发区、芝罘区的置业者，拉动自身的楼市发展。

然而现在的情况却是，由于福山城区基础配置陈旧，生活便捷程度不高，劝退了一批置业者；又因为问政烟台中爆出楼市诸多问题，吓退了不少人。

福山没能成为聚集流水的洼地，相反自身的居民的改善型置业需求却在不断被拥有先进城市规划、高级产业和基础设施配置的开发区、莱山区、芝罘区稀释。

作为六区之中唯一没有海景资源的区域，福山的住宅市场本身就存在弱势，而近几年人口流入减少、自身购房需求量下降，福山区纯新盘入市数量随之少，加之去化率一般，开发商拿地热情不高，目前市场并没有新鲜血液注入，依旧靠在售盘加推硬撑。

“购房需求低——开发商拿地情绪不高——新盘入市少——可选项有限——置业者选择性降低”的恶性循环开始逐渐显现。

新盘几乎没有，存量居高不下的就是这一问题的侧影。

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经济疲软、楼市消沉，现在的福山就如此不堪么？

显然不是，月缺则盈水满则溢，机会从来都是出现在边缘的。

现在，福山就站在老城再生的边缘起跑线上。

目前城镇化率仍在提升，还有大量进城人口在支撑房产市场。而在烟台房价高企的背景之下，

福山区远低于开发区和芝罘区的房价无疑是吸引刚需置业人群的有力法宝。

同时，福山区南部优质的居住环境和低廉的地价势必也将成为未来地产开发商的兵家必争之地。

福山正在为转型发力不断优化的城市配套正是这一点的有力说明：

2018年，华星集团及中瑞鼎峰将烟台首席冰雪教育产业综合体随改善型洋房产品北欧公园一同引入福山，对项目环境改善和价值提升起到极大的推动作用。

2019年47月，规模是福山大润发超市4倍的商业综合体中传百乐里规划公示，即为福山引进文化传媒产业，又填补了福山区没有大型商业综合体的空白。

5月，东方剑桥教育园落地福山区南部，涵盖本科教育、职业教育、基础教育、学前教育及健康养老，真正实现“全程教育”，这将弥补福山区高等院校的短板。

变化正在点滴中发生。

福山是应该紧张的。

但不只是因为经济发展被超越的忧虑，更是因为在当下新旧动能转变和旧城改造的新弯道中，超车的机会已经出现了。