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一本报告目的及案例来源

不同于国内大多数城市更新项目基本依靠政府主导的征收拆迁模式予以推进，深圳市城市更新项目主要采取市场主导制。由于城市更新项目的拆迁安置补偿关乎众多利益主体，牵涉到项目改造实施主体与被拆迁房屋业主以及业主配偶、房屋承租人、继承人、共有人甚至相邻权人等多种权利主体之间的利益分配。相关主体之间的矛盾纠纷在无法自行协商解决的情况下最终都进入了诉讼程序。为了解深圳地区城市更新项目由于拆迁安置补偿引起的民事诉讼案件基本概况，纠纷原因以及项目实施主体涉诉情况，故制作本报告。

本报告基础案例源于中国裁判文书网、威科先行法律信息库公布的有关深圳城市更新项目拆迁安置补偿涉诉民事生效裁判文书。考虑到裁判文书公开上网制度自2014年1月1日全面实施，为了体现基础案例的科学合理性，同是兼顾数据可比性，本报告将基础案例限定于裁判日期为2013年1月1日至2016年12月31日（以法律文书裁判日期为准）。通过搜索“深圳”“拆迁””改造”“安置”“补偿”等关键词，获得2013-2016年度广东高院、深圳中院及区法院三级法院公布的与城市更新项目拆迁安置补偿相关的案例420余份生效裁判文书。经浏览筛选，删除执行、行政、刑事等非民事案例以及非因市场化模式主导的旧城改造拆迁安置补偿直接引起的民事纠纷案例，最终获得145份基础案例裁判文书。本报告以该145份裁判文书为分析对象，在统计相关数据的同时，通过分析典型案例裁判要旨，在此基础上为城市更新项目实施主体防范拆迁安置补偿纠纷的法律风险提供针对性的实务建议。

二拆迁安置补偿涉诉案件基本概况

（一） 2013-2016年度案件数

数据分析

上图显示近四年案件数总体保持上升趋势，自2014年裁判文书公开上网制度实施以来，目标案例绝对数量先降后升，尽管没有出现井喷式增长，但反映了深圳地区每年因城市更新拆迁安置补偿纠纷进入诉讼程序的案件数量并不平衡。

（二）各级法院案件数

数据分析

以上两图可以看出：1、绝大多数纠纷案件都能在一、二审法院予以解决，极少数案件进入省高院进行处理。2、与各区法院相比，深圳中院审结了绝对大多数案件，反映了多数拆迁安置补偿涉诉纠纷案件争议较大，当事人难以在一审阶段认可司法裁判结果，服判息诉率较低。

（三）纠纷案件来源地

数据分析

通过进一步分析145件纠纷案件的具体来源地，可以发现案件纠纷来源地以龙岗区、罗湖区为主，该两区涉及的案件数量数占比达64%，其他四区占比合计36%。据笔者实务经验推断，罗湖区作为深圳早期旧改项目试验区域，在政策法规尚不完善的情况下出现了较多诉讼纠纷。而龙岗区作为近年来力推城市更新项目，更新项目数量绝对数量较大，部分纠纷无可避免进入了诉讼领域。

三拆迁安置补偿民事纠纷案件要素分析

（一）案由分布

数据分析
由于拆迁安置补偿纠纷以拆补协议为核心，故该类纠纷最突出的案由就是拆迁安置补偿合同纠纷，145件案件中96件为该类案由争议纠纷。另外，考虑到拆迁安置补偿权益通常关系到拆迁业主配偶、继承人、被拆迁房屋承租人、房屋受让人等利益主体，故存在物权保护、财产侵权、婚姻家庭继承以及租赁合同、买卖合同类民事案由。

（二）起诉主体类别

数据分析

如前所述，拆迁安置补偿涉及利益主体众多，从上图也可以看出，145件基础案例中，起诉主体即多达13种，包括被拆迁房屋业主、配偶、继承人、房屋受让人、出租人等，甚至还有1起案件的原告为被拆迁房屋相邻权人。

就不同主体而言，被拆迁房屋业主提起诉讼为54件，属于绝对数最多的主体，其次为更新项目实施主体以及被拆迁房屋承租人，反映了该三类主体在拆迁安置补偿纠纷中的利益牵涉概率最为频繁。主要原因应该包括两个方面：一是由于更新项目实施主体与被拆迁房屋系拆迁安置补偿协议的签署主体，是拆补协议最为核心的利益主体；二是由于大多数被拆迁房屋在业主签署补偿协议时处于对外出租的使用状态，故后期租赁合同的清租事宜涉及到承租人的利益。

（三）纠纷原因

数据分析

据上图可知，在本报告145件基础案例中，除撤诉案件外，被拆迁房屋权属存在争议为拆迁安置补偿纠纷进入诉讼领域的第一大缘由，达到24件之多，反映了被拆迁房屋业主配偶、房屋继承人、共建人、共买人、出让人、受让人等多种利益主体可能以此为由提起诉讼的可能。其次就是被拆迁房屋出租人、承租人因为未达成一致清租协议可能提起的民事诉讼合计19件，侧面反映了由于租赁合同面临提前终止而引起的纠纷的概率较大。

需要说明的是，由于部分案件系以撤诉方式结案，故该类纠纷的具体缘由尚不知悉，不代表单独的某类纠纷原因。

除此之外，由于回迁房屋未办理产权证、业主签约后“反悔”、回迁房屋未支付面积补差款三种情形导致的纠纷案件也分别有10件、13件、4件，也属于拆补协议签订后履约过程中经常引起诉讼案件的纠纷原因。

（四）主要诉请

数据分析

上图显示，12种不同的起诉主体所提出的主要诉请则可谓五花八门，多达29种，涵盖了确认之诉、给付支付、变更之诉三类诉讼所涉及的各种可能性权利主张。最有特色的就是围绕拆迁安置补偿协议效力本身就有签订拆补协议、重签拆补协议、撤销拆补协议、解除拆补协议、确认拆补协议无效合计5种诉请形式。

就主要诉请对应的案件数来看，分割拆迁安置补偿权益和办理回迁房屋产权证两大诉请分别有13、15件，赔偿停产停业损失、腾空并返还被拆迁房屋各有5、9件，再一次反映了由于被拆迁房屋存在权属争议以及租赁合同双方因未达成一致清租协议引起的纠纷案件量所占比例之大。

（五）结案方式

数据分析

从上图可以看出，145件案例中，71%的案件都作出了实体裁判结果，同时也存在27%的案件属于撤诉结案，反映了经过当事人各方的努力，相当部分诉讼案件相应的纠纷争议有可能通过案外和解的方式得到了解决。

四更新改造项目实施主体涉诉分析

（一）实施主体涉诉角色

数据分析

上图反映了城市更新项目中拆迁安置补偿引起的涉诉纠纷，实施主体涉诉案件数为113件，其中分别以原告、被告、第三人角色涉诉百分比相应约为31%、37%、10%，合计78%，仅有约22%的案件未牵连到城市更新项目实施主体。

（二）实施主体胜败诉情况

1.实施主体作为原告

数据分析

上图反映了城市更新项目实施主体与相关利益主体就拆迁安置补偿事宜发生纠纷时，主动提起诉讼的案件数有54件，在其涉诉的113件案件中占比达到48%，且其提起诉讼的案件败诉率约为5%，充分说明了更新项目实施主体在必要的时候提起诉讼的必要性。一是有利于一次性终局解决现有矛盾纠纷，二是一定程度上起到“以诉促谈”的良好效果。

2.实施主体作为被告

数据分析

上图显示，实施主体作为被告的54件案件中，其中24%的案件中，实施主体承担了败诉结果，结合前述统计的纠纷原因可以推测，主要情形为未办理回迁房产权证、未按期交付回迁房等重大原因。

3.实施主体作为第三人

数据分析

上图显示实施主体作为第三人的15件案件中，不承担责任的概率为100%，也就是说，虽然实施主体作为第三人参与了诉讼，但基本上属于无独立请求权第三人参与诉讼，并未被法院判决承担任何法律责任，其被牵连到部分诉讼案件的主要作用在于配合法庭调查相关事实。

五典型案例裁判观点

（一）涉及补偿协议履约纠纷

裁判要旨1：被拆迁房屋业主与更新项目实施主体签署拆迁安置补偿协议签，被拆迁房屋业主拒绝按约腾空并交付房屋的，更新项目实施主体有权要求其腾空、交付被拆迁房屋，并承担延期违约金。

典型案例

(2015)深福法民三初字第16号深圳市嘉鑫辉煌房地产有限公司与曾俊如房屋拆迁安置补偿合同纠纷案中，曾俊如作为被拆迁房屋业主与城市更新项目实施主体嘉鑫公司签署拆迁安置补偿协议后，未按约如期腾空并交付房屋，嘉鑫公司提起诉讼要求曾俊如腾空并交付房屋。

裁判要旨2：拆迁安置补偿协议签订后，更新项目实施主体按约交付回迁房屋后，被拆迁房屋业主拒绝支付房屋面积补差款的，其要求更新项目实施主体办理回迁房产权证的，更新项目实施主体有权主张先履行抗辩权，拒绝办理产权证；业主履行了面积补差款支付义务的，更新项目实施主体有义务按约办理产权证。

典型案例

（2013）深中法房终字第1353号蔡腾芳与浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司、浙江省越港实业有限责任公司合同纠纷案中，蔡腾芳与越港实业公司签署拆迁安置补偿协议后，越港公司依约交付了回迁房屋，但因为蔡腾芳未能按约补交面积补差款，故越港公司一直未办理房屋产权证。蔡腾芳提起诉讼，要求办理产权证。

而在（2012）深罗法民三初字第1498号张运才与浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司、浙江省越港实业有限责任公司所有权确认纠纷案中，由于张运才支付了面积补差款，法院判令越港公司履行产权证办理义务。

裁判要旨3：被拆迁房屋未取得房地产权证的，回迁房屋由更新项目实施主体代缴地价款，被拆迁房屋业主要求办理与被拆迁房产相同权利性质的房地产证，或是完全属于市场商品房性质的红本房地产证，更新项目实施主体享有先履行抗辩权，在被拆迁房屋业主拒绝承担该笔补缴地价款的，有权拒绝办理回迁房房地产证。

典型案例

（2014）深中法房终字第1988号周波、陈子英与深圳市京基房地产股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，由于周波、陈子英拒绝承担回迁房补缴地价款的，京基公司拒绝为其办理产权证，周波、陈子英遂提起诉讼。

裁判要旨4：城市更新项目实施主体申报单位因客观上无法与项目改造范围内所有业主签署拆迁安置补偿协议的，不符合实施主体申报条件，已经签约的被拆迁房屋业主要求终止履行拆迁安置补偿协议的，人民法院予以支持。

典型案例

（2012）深中法房中字第2798号深圳市布吉投资股份有限公司与深圳市宝源置地有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，由于宝源置地公司客观上不可能与项目范围内所有业主签署拆补协议，不符合实施主体批准条件，布吉公司提起诉讼，要求解除双方之间的拆迁安置补偿协议。

（二）涉及被拆迁房屋权属纠纷

裁判要旨5：更新项目实施主体与被拆迁房屋实际占有使用人根据市场价格补偿原则签署拆迁安置补偿协议后，第三人对被拆迁房屋权属提出权利主张但无法举证充分证明其系被拆迁房屋合法权利人时，属于权属不明，应先由政府部门处理，对第三人起诉要求确认实际占有使用人所签署的拆迁安置补偿协议无效的，人民法院不予理涉。

典型案例

（2015）深中法房终字第824号魏展谦与佳兆业集团(深圳)有限公司、成浩鹏确认合同无效纠纷案中，魏展谦作为房屋共建人之一，在知悉房屋其他共有人成浩鹏与项目实施主体佳兆业公司签署拆迁安置补偿协议后，提起诉讼要求确认拆迁安置补偿协议无效。

裁判要旨6：更新项目实施主体与房屋家庭共有人之一签署拆迁安置补偿协议，其他共有人知悉且未提出异议的，可以认定为共有人之一签署的拆迁安置补偿协议行为是全体共有人真实意思表示，未签字共有人另行单独提出拆迁补偿权利要求的，人民法院不予支持。

典型案例

（2013）深中法房终字第164号邓青春与深圳市公安局、陈少连房屋拆迁补偿安置合同纠纷案中，邓青春作为房屋共有人，在其丈夫陈少连签署拆迁安置补偿协议时并未签字，后以未征求其个人意见属于侵权为由提出拆迁补偿要求。

裁判要旨7：被拆迁房屋在签署拆迁安置补偿协议前即存在房屋买卖合同的，更新项目实施主体与原权利人（出让人）签署拆迁安置补偿协议后，房屋受让人要求出让人履行过户登记义务的，具备过户条件的，人民法院应予支持。

典型案例

（2014）深福法民三初字第535号张志斌与张红房屋买卖合同纠纷案中，原业主张红即与张志斌签署房屋买卖合同，但因当时尚不具备房屋过户条件，未履行过户登记手续。后张志斌得知张红就案涉房屋与更新项目主体深圳市公安局签署补偿协议，即提起诉讼要求办理过户登记。

（三）涉及被拆迁房屋清租纠纷

裁判要旨8：被拆迁房屋处于租赁合同期间的，除因合同另有约定外，出租人不得以被拆迁房屋因城市更新项目面临拆迁为由要求解除合同，否则应承担应向承租人承担违约责任并承担损失。更新项目实施主体并非租赁合同签约主体，承租人要求其承担违约责任的，人民法院不予支持。

典型案例

（2013）深宝法民三初字第804号陈海州与深圳市宝深宝实业有限公司、中粮地产集团深圳房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案中，陈海洲作为涉案被拆迁房屋承租人与深圳市宝深宝实业有限公司签署了租赁合同，租赁合同期间，深宝深公司与城市更新项目实施主体中粮公司签署拆迁安置补偿协议后要求解除租赁合同，双方未能达成一致协议。陈海洲提起诉讼，要求赔偿损失。

裁判要旨9：拟进行改造被出租的房屋无合法产权，租赁合同无效，承租方要求继续履行合同无法律依据，不予支持。

典型案例

(2015)深中法房终字第1101号上诉人深圳市三代石五金家具有限公司因与被上诉人深圳市坪山甲片股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，案涉租赁房屋列入旧改范围后，由于租赁期间存在争议，承租人三代石公司要求继续履行合同，出租人甲片股份公司反诉要求返还房屋并支付房屋占用使用费。

六市场主体参与更新改造防控建议

1. 全面收集产权资料，确保签约主体适格

由于部分被拆迁房屋因婚姻、共建、转让、继承等法律关系而存在房屋共有人、买受人、继承人等潜在权利主体，准确选择适格签约主体是顺利履行拆补协议前提，需要全面收集被拆迁房屋产权资料。对于房屋权属本身存在一定争议的，建议选择实际占有使用人作为签约主体；对于房屋可能存在共有人的，最大可能要求共有人在拆补协议上签字确认或者出具知悉认可声明书，保证签约主体适格。

2. 充分预估履行风险，精心设计协议条款

由于产权置换类拆迁安置补偿协议指向的项目开发建设周期漫长，甚至存在无法获准建设的可能性，故需要充分预估部分业主可能未按约支付回迁房面积补差款、地价补差款、项目范围内其他个别业主拒绝签约导致项目无法完成100%比例签约进度而暂时处于停滞状态等各类潜在风险，进而合理安排协议条款，为潜在纠纷提供“有据可依”的解决途径。

3. 谨慎介入房屋清租，合理防止“躺着中枪”

由于部分被拆迁房屋需要进行清租才能进行拆除重建，但由于项目实施主体并非房屋租赁合同签约方即并非合同当事人，为防止不必要地牵涉进清租纠纷，建议项目实施主体谨慎介入房屋清租，防止出现“躺着中枪”现象。

4. 谨守诚实信用原则，按约履行合同义务

拆迁安置补偿协议通常为项目实施主体设置了补偿款的支付、回迁房的交付、回迁房办理产权证等一系列合同义务，在合同对方履行了协议约定的合同义务时，更新项目实施主体应遵循诚实守信原则，按约履行合同义务，避免违约纠纷。

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