10月25日上午，朝陽區時代莊園小區38名業主代表來到小區業委會，從法官手中接過了調解書。在朝陽法院法官調解下，已撤場近10年的原小區物業公司與小區304名業主的欠費糾紛一攬子解決。“
太感謝法院了，為我們解決了多年的問題。”頭髮花白的張大爺接過調解書激動地說。據悉，這是北京法院迄今為止通過整體性調解一次性化解物業糾紛數量最多的案例。
糾 紛
2003年2月24日，時代莊園小區建成交付，800餘戶業主陸續入住。開發商委託北京金世恆業物業管理有限責任公司（以下簡稱金世恆業物業公司）為小區提供前期物業服務。2003年2月，金世恆業物業公司正式開始為時代莊園小區提供物業服務。
2005年1月，時代莊園小區業主大會召開，選舉產生了小區業委會。同年6月，金世恆業物業公司與業委會簽訂為期一年的委託合同，繼續為小區提供物業服務。
但是，自2006年起，陸續有業主反映小區物業收費過高，與實際提供服務不符，不少業主開始拒繳物業費。此後，越來越多的業主開始拒繳物業費，入不敷出的物業公司不僅面臨經營困境，物業服務質量也越來越差。小區陸續出現綠化不好、垃圾遍地等問題，業主不滿，與物業公司矛盾越來越深。
2010年6月，時代莊園小區召開業主大會，決定解聘金世恆業物業公司。6月30日，金世恆業物業公司從時代莊園小區撤場並完成了與新物業公司的交接。
然而，撤場前眾多業主欠繳的物業費卻成為遺留問題，一直未能解決。在眾多欠費業主中，最長欠費時間長達4年，單個業主最高欠費金額近3萬元，總欠費金額達330萬元。2018年，金世恆業物業公司將304戶業主集中起訴到朝陽法院，要求業主全額支付欠繳的物業費，並按照同期貸款利率支付違約金，訴訟標的總金額600餘萬元。
調 解
為了更好的瞭解案件情況，承辦法官張燕鈞決定分批次傳喚業主到庭談話。然而，2018年8月，近百名業主卻同一時間來到法院，業主們表示，單個業主反映的問題不夠全面，不足以反映物業公司存在的眾多問題，希望可以集中應訴，統一反映問題。同時，小區業委會代表也一併到庭表達眾多業主的訴求。
針對這一情況，張燕鈞法官積極聯繫社區會同來廣營街道司法所、社區居委會，多次深入社區瞭解情況，與業委會、業主代表以及物業公司多次談話溝通，開展調解工作。
物業費的數額成為調解工作中最難平衡的一個問題。物業公司提出業主9.5折繳費，並免去違約金，但眾多業主不能接受，只願以4—6折的價格繳費。眾多業主訴求各異，眾口難調，同時調解還要兼顧業主之間的公平，物業費的繳費比例始終無法達成一致。
為了更好的瞭解業主們的訴求和意見，張燕鈞法官決定通過問卷調查的方式開展工作。“在張法官的指導下，我們做了一張調查問卷，針對物業費金額設計了不同的選項，讓業主們進行勾選，以瞭解所有人的訴求。 ”業委會代表彭女士說。2018年6月，張燕鈞法官牽頭，在業委會的積極配合下，完成了所有涉訴業主問卷的回收統計工作，通過這些數據，張燕鈞法官對業主們的心理預期有了準確的把握。
此後，張燕鈞法官帶著助理、書記員10多次深入社區，歷經各種波折，最終於2019年8月1日，促成物業公司與業委會達成了整體調解備忘錄，確定以7.5折的價格換算業主所欠物業費。此後，304名業主陸續確認了各自欠繳的物業費金額，逐一與物業公司簽署了調解協議，至此，這場持續了9年之久的物業糾紛終於得到圓滿解決。“300多戶的問題通過調解一次性解決，效果特別好！”時代莊園的業主曹大爺說。
除即時清結、不便到場而採取郵寄方式領取的業主之外，當天上午，38名業主來到了時代莊園小區業委會，他們逐一從法官手中領取了調解書。所有調解書籤收完畢後，物業公司及業主代表還雙雙為法官送上錦旗，稱讚法官“耐心細緻、親民司法，廉潔高效、公平調解”，對調解工作和糾紛化解效果讚不絕口。
當天上午，張燕鈞法官還把同樣存在大量訴訟和糾紛的朝陽區晶都苑、嘉潤花園、東潤風景三個小區的業主代表和物業公司代表請到了現場，在現場觀摩的同時，組織他們座談，為業主代表與物業公司提供一個充分溝通的平臺，促進雙方進一步瞭解彼此的訴求，為下一步調解工作的開展打好基礎。
供稿：北京朝陽法院
攝影：焦曉瓊
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