原載於《現代物業·新業主》2013年06期/總第260期
通常需要在做好主體及相應的室內外配套，包括地下及地上景觀綠化部分等完成後，才能夠進行物業移交。然後，由開發企業選聘的物業管理公司來進行前期物業管理工作。在移交給物業管理公司時，若綠化部分已經竣工並且滿了一年的養護期，那麼物業管理公司將直接接手綠化部分，並進行正常的養護管理。這是毫無異議的。室外景觀部分大多是由開發企業通過招投標選聘的專業景觀公司承建。景觀包括園林小品及綠化部分。園林小品包括園路、假山、休息椅、廊架、雕塑、水體、園石、景觀牆、景觀燈等。這部分多屬於一次成型，屬於非活體。而綠化植物部分則屬於生命體，需要細心養護。本文主要談綠化部分的養護問題。
對於大型樓盤來說，一般是分階段實施綠化部分。有的在前期物業管理之前，一年養護期已到；有的則養護幾個月，還未到期。具體分以下兩種情況：一是開發企業向物業管理公司移交前，綠化部分一年養護期已經到期。物業管理公司在承接小區時，綠化部分相應同步移交。以後，管理範圍內的綠化日常養護責任，由執行前期物業管理的公司負責。二是當開發企業向物業管理公司移交時，小區綠化部分未到一年的養護期。這種情況下，開發企業在執行與景觀公司的綠化合同時，應注意在合同截止前一個月組織初步驗收，掌握植物成活率等情況。對死株，應要求原景觀公司進行及時更換；對生長紊亂的，要督促其科學修剪等，以確保達到竣工驗收條件。在合同終止時，景觀公司就景觀綠化部分向開發企業進行移交。建議開發企業應於移交當天或隨後幾日之內，由專人負責組織將景觀綠化部分移交給物業管理公司，進行順延養護。
景觀部分中，園林小品主要是巡查看護，避免人為損壞。而綠化部分除了看護以外，重要的是日常養護工作，包括澆灌、剔除雜草、修剪、施肥、病蟲害防治，還有部分植物安全越冬、保溫等工作。綠化植物是生命活體，不同於設施設備。綠化部分移交銜接一定要緊湊。中間若空窗期太久，則可能導致問題出現。如景觀公司早已移交給開發企業，工程款及保活費全部結清，而開發企業沒有及時組織相關人員移交給物業管理公司，可能會出現因天旱或人為踩踏、車輛碾壓、無人看護等因素造成綠化成果的損壞。導致植物死亡或受損，這中間的責任誰來承擔？所以建議開發企業在綠化養護到期前一個月，就做好移交準備。從資料整理到移交時的驗收、綠化現狀的整修完善等，都應及時督促景觀公司做好移交準備。如此，方能確保開發企業及時移交給物業管理公司，使景觀綠化成果得以鞏固和持續維護。因為物業服務費中本身就包含綠化養護費，小區的綠化養護屬於前期物業管理服務的範疇。
在景觀公司移交給開發企業後，有的小區未成立業主大會並選舉業主委員會，小區整體未向業主大會移交。這時，可能出現開發企業與物業管理公司扯皮的現象。物業管理公司以未進行整體移交為由，拒不承擔景觀綠化部分的養護責任。筆者個人認為，這種責任在開發企業。在開發企業選聘前期物業管理公司時，就應在《前期物業服務合同》中事先約定，當景觀公司養護期結束後，物業管理區域綠化養護應由物業管理公司來承接。只是較物業其他項目移交接管滯後一段時間而已。當景觀綠化部分養護到期後，承擔本小區前期物業管理的企業應按合同主動承接綠化部分的養護責任，而不是推諉。
在三線城市，項目交房時，小區的道路已經形成。而景觀綠化部分大多處於施工階段或施工剛結束，綠化養護期根本不到一年。這時，業主急於裝修房子，也不在意綠化部分是否完成。等陸續入住後，業主才關注小區綠化的問題。而綠化養護部分也臨近養護結束期了。這時，如若開發企業不注重景觀綠化部分的移交工作，可能會導致物業管理公司對景觀綠化公司的養護截止時間不清楚，從而未盡綠化部分的及時養護義務。如此，勢必造成綠化部分無人管理的狀態。所以，建議開發企業注重景觀綠化部分的移交工作。
再者，按行規，物業管理企業進駐小區實施前期物業管理服務時，如室外景觀綠化部分未竣工或者剛竣工，景觀公司應盡一年的保活養護責任。開發企業最後支付給景觀公司的全部費用，包括了一年的養護費用。但是，在這一階段，前期物業管理服務費成本核算中含綠化養護費，並由物業管理企業收取。一般開發企業沒有意識到這點，或忽略這部分費用。如按10萬平方米小區計算，依據陝價服發〔2012〕106號文及重新修訂的《陝西省物業服務收費管理辦法》，以二級資質物業管理企業為例，多層住宅收費標準為0.4元/m2,物業服務費成本組成部分一般為：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用；辦公費用；物業管理企業固定資產折舊；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；法定稅費；物業管理企業的利潤。
該收費標準包含的綠化養護費應在0.15元/m2左右。由於每個小區綠化面積不同，綠化率不同，植物配置的複雜程度不同，種植密度等也有差異，造成修剪頻率、養護成本也難以相同。當然，具體綠化養護費用，可從物業管理公司向當地物價部門上報的物業服務收費標準成本核算中獲得。按物價部門最後的價格批覆，依據綠化養護費用在物業服務收費中的相應權重，即可推算出每平方米物業服務費中所含的綠化養護費用。但總體上講，以 0.15元/m2計算尚為保守，如此，10萬平方米每月綠化養護費為：
100,000 m2×0.15元/（月·m2）=15,000元/月
如果物業管理公司開始接管小區時，綠化工程尚未竣工，那麼景觀公司履行《景觀施工合同》中約定的養護責任。則物業管理公司一年收取的物業服務費中，綠化養護費用為：
100,000 m2×0.15元/（月·m2）×12月=180,000元
這部分費用由物業管理公司取得。實際上，物業管理公司暫未承擔這段時間內該小區的綠化養護責任，綠化養護部分沒有發生人員或者工具及其他費用。建議開發企業在與物業管理公司簽訂《前期物業服務合同》時，對這筆費用予以明確約定，由物業管理公司代收。在景觀公司養護結束到期，開發企業將綠化移交物業管理公司時，物業管理公司應按物業服務收費標準中相應綠化養護費所佔比例,將這筆代收的綠化養護費一次性返還給開發企業。或者，開發企業在與物業管理公司簽訂《前期物業服務合同》時，從給付物業管理公司的開辦費中預留一部分。等綠化移交時，再行核算,多退少補。自物業管理公司開始收取物業服務費起計算，景觀公司養護多長時間，物業管理公司就應返還開發企業相應時間段的綠化養護費。開發企業應支付給景觀公司綠化養護費，轉由物業管理公司收取。對此，很多開發企業認識模糊。當然，當物業管理公司進駐小區開始前期物業管理時，只差較短時間就到一年養護結束期。也許，出於沒有多少綠化養護服務費的考慮，開發企業不向物業管理公司追要這筆款項。此種情況，另當別論。
談及本話題，是因為筆者工作在三線小城市，景觀綠化部分在實際移交過程中常常出現空窗期。原因是開發企業在與物業管理公司簽訂《前期物業服務合同》時，對此項未作明確約定。建設部印發的《前期物業服務合同（示範文本）》，沒有明確表述綠化部分滯後移交的詳細責權利問題。同時，參閱國務院《物業管理條例》第三章第二十一條至第三十一條，均未涉及前期物業管理中綠化部分移交的指導內容。有的開發企業對上述問題認識模糊；有的是景觀公司移交開發企業後，開發企業未向物業管理公司進行及時移交；有的是物業管理公司推卸責任，認為景觀公司在持續做養護。這些因素導致小區綠化部分出現無人管理的不良局面。所以筆者提出本話題，希望引起開發企業的重視，對上述提到的問題,在合同中約定清楚，最後及時移交物業管理公司即可。
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