上週，我們寫了一篇房屋買賣的案例故事：房價翻番賣方反悔，你怎麼把房子拿回來？
有朋友就留言問了，二手房買賣交易究竟有哪些雷區不能踩？
你們只列舉了一種，還能有更多嗎？（第一回遇到“求雷”的）
二手房這幾年一直貴為香餑餑，到了買方可以為它爭風吃醋大打出手的程度，因為價格合適、好用；
不過香餑餑也可能是腐壞過期的，有人拼命搶啊搶最後被騙，100多萬打水漂，有錢沒有住進去的命。
蔣玲律師表示，在辦理二手房買賣案中，各類糾紛五花八門，在她看來，事前規避永遠比過後補救好，so，吐血整理出了8個風險雷區。
（雖然你可以打官司，但何必呢）
01
房屋的證兒齊了沒？
房產證或不動產權證書是證明房屋所有權的唯一憑證。本本在手，你才能說這房子是你的。
對於沒有房屋權屬證書的房屋，例如我最常碰到的一類當事人，他們購買的拆遷房，因為無法辦理產權證，房主有可能會一房二賣甚至多賣，然後你要打官司來處理這堆爛事，浪費成本和精力。
所以說，對於沒有房屋權屬證書的房屋，各位選擇需謹慎，不要貪圖了一時的“便宜”在日後丟了大頭。
02
你夠了解你的買賣對象嗎
先說買方，目前全國多個城市都有限購政策，攤上一個不具備購房資格的買主，對你賣方來說等於攤上了事兒。
為了防止日後發生糾紛，建議賣方核實一下買方是否具有購房資格。
再說賣方，買方需要核實賣家是否是真正的房屋所有權人，賣家的身份是否與房屋權屬證書上的權利人一致。像我們就遇到過，有不少人代理他人出售房屋的情況。
所以務必確認好代理人是否具有合法的代理權限，是否經過房屋產權人合法的授權委託，防止出售他人的房屋。
對於已經結婚的，需要核實交易的房屋是否有隱形共有人，如果涉及到其他共有人的，也需要其他共有人一致同意。就好比，一對夫婦把房賣給你，男方同意了，女方並不知情，你好，扯皮嗎。
03
你要買的房“乾不乾淨”？
在二手房買賣合同履行過程中，經常會有房屋存在抵押的情況，如果有抵押，是否存在多重抵押等，如果要進行交易首先要滌除全部的抵押權，如果不解除，會直接影響下一步合同的履行。
同時，買方在購買房屋時也要核實這個房有沒有被法院查封的情況，如果房子被法院查封，後續可能會存在無法辦理過戶登記的情況。
04
房屋存在出租情況嗎？
普及一下，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
因此，根據“買賣不破租賃”的法律規則，如果房屋此前已經被出租，那你即使在辦理了房屋產權變更登記以後，也存在不能入住或正常使用的可能。
即使你願意購買明知已經被出租的房屋，也要核實下租房的那位有沒有放棄優先購買這個房屋的權利，如果不想節外生枝，我建議各位讓賣方提供承租人放棄優先購買的書面材料。
05
房屋是否處於禁售期？
我遇到過購買福利性質房屋的當事人，但因為不知曉房屋轉讓時的限制，最後吃了虧。
例如房改房，經濟適用房，廉租房等房屋，它們都屬於政策性住房，帶有一定的福利性質，因此，除了在轉讓時會有一定的限制，交易時也需要繳納一定的土地出讓金。
所以大家在購買時候，要注意這類房屋的法律性質和相應的法律規定，避免與法律相沖突。
06
接近你的（你選擇的）中介靠譜嗎？
中介在房屋買賣交易時作用很大，省時省力。
但我能說，找我打房產官司的當事人，有一半的人是被中介坑了嗎？介紹房源的時候吹得天花亂墜，結果發現是個黑中介，等你返回去追責的時候，人家選擇人間蒸發了。
怎麼選擇正規中介？一定要查詢中介是否有營業執照和資質證書。第二要調查瞭解中介公司的資金實力、存續時間和市場口碑等，是否存在坑蒙拐騙等不誠信的行為。
那種經常變更經營地址的中介公司，10箇中介8個黑，別問我怎麼知道的。
07
房屋買賣合同約定是否明確？
合同一紙定局，不能大意。現實案例裡，很多都是合同約定不詳，引發了後續的口舌和官司。
簽訂二手房買賣合同，需要約定清楚的的項目有哪些？
除了合同的交易主體，房屋具體地址、房屋價款，購房款的支付時間、房產過戶的時間，辦理抵押貸款的時間以外，必要有交易雙方的權利義務，以及相對應的違約責任，糾紛解決方式等。
08
打錢，你是說打就打？
如果你擔心把錢打給賣方以後，他不配合辦理房產過戶登記手續，別說，賣方不配合過戶無限期拖延時間的情況大量存在，你永遠不知道他們的下限在哪裡。
這時候你可以要求賣方，一起到銀行簽訂一份資金監管協議，對買賣雙方來說，都好。
當然了，家裡有礦的除外。
最後想說的是，我們一向認為，在出事兒之前做好風險防控更重要，買房不是頭腦發熱驅使下的衝動型消費。
在買房之前多花一些時間，把這些風險點一一排除，會避免後續可能發生的麻煩。
而這些，都是靠你一己之力就可以規避的。（還是家裡有礦的除外）
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