當大灣區的概念一度被火熱的傳播開來，外地投資者的目光紛紛投向臨深這片置業熱土上，拖著輕便的行李箱，穿梭於機場和車站的人流裡，帶著對未來財富的憧憬和旅途的疲憊奔赴而來……
到臨深片區買房，首先要理清自己的置業最終目的，是純投資屬性還是也有未來養老自住的打算，再根據自身實際情況和投資預期計劃，針對性的去做選擇和比較，縮短盲目性看房的時間成本，儘可能多去分析重點參考樓盤價值潛力。
在看房過程中，很多客戶喜歡根據自身喜好去評判樓盤的價值標準，這點沒錯，但你的選擇會不會是未來剛需置業群體的需求呢？或者你的投資週期是否基本滿足轉手的適當時期。
1.基於未來置業群體主流
很多想投資惠州房產的客戶多數都有問到的一個問題：惠州將來潛力最大是不是臨深片區，臨深的惠陽和大亞灣這邊產業如何，人均工資高不高？
當得知臨深片區產業整體競爭力不是特別強，人均工資三四千的時候，很多人都會覺得納悶，產業競爭力不強，人均工資離當下的房價相差甚遠，以後房價再漲，而人均工資漲幅不明顯的話，那我買了房子的話，賣出去有人接盤嗎？工資不高，是不是這邊的房價以後就很難漲了呢？
據相關數據統計，2017年惠州的社會平均工資在4400元左右，這個收入水平，要支撐現在的房價，非常的困難，更不用說房價再漲後能有多少人買得起。而在深圳面臨同樣的問題，深圳當下的房價，使得很多剛需置業群體只能被迫外溢至周邊地區。
而東莞普遍房價是惠州兩倍，且購入條件限制相對較多，加上目前深圳在大力開發東部的坪山新區，所以惠州的臨深片區開始成為深圳置業者關注的焦點，這也就是為什麼從2015年開始，惠州臨深片區的成交量和成交價都領先惠州其它片區的原因。
對於深圳的剛需來說，舍遠求近是主基調，在未來兩城之間交通通勤效應進一步升級的優勢下，臨深片區的房子，依舊還是深圳的剛需置業為主體！
2.重點避開這些“雷區”
惠陽的臨深片區主要是居住區，高壓線不多，對於房產投資不利的地理環境因素是內澇，其中內澇表現最為明顯，影響最大的主要分佈在淡水的橋背村、惠陽汽車客運站附近的永興路沿線、人民五路與東華大道之間的承修三路路段、南湖路的南湖綜合市場附近、土湖街與坪山河之間的白雲二路沿線、內環路靠淡水河沿線。
這些地區的內澇較為嚴重，強颱風暴雨天氣的時候，會實行道路封閉，部分小區的地下室車庫都會面臨雨水倒灌現象，2018年的“山竹”颱風，其中某小區地下車庫水浸車輛就多達1800餘輛。
大亞灣與惠陽對比，由於是新城區，地下排水設施相對要好很多，內澇現象較少見，但由於工業較多，使得有些地方面臨高壓線密集分佈。
首先，我們來看看大亞灣臨深高壓線的分佈。龍海三路與龍海二路之間的龍山一路有高壓線分佈、石化大道與龍海二路之間的龍山三路有高壓線分佈、石化大道與龍海三路之間的龍山五路有高壓線分佈、龍山一路至科技路之間的龍海二路有高壓線分佈、龍山一路與龍山八路之間的石化大道有高壓線分佈、龍山五路與龍山七路之間的龍海三路有高壓線分佈。
大亞灣內澇較為嚴重的區域是主要集中在老城區澳頭鎮，以中海酒店為中心的主城區，其次是石化大道的坪山河附近。澳頭老城區最為嚴重，基本臺風天氣到來，交通就要面臨癱瘓，甚至連公交車進出都成難題。目前這邊有個一線品牌的房企正在開發項目銷售，置業者尤其要注意。
密集的高壓線和內澇區域，對新房的成交價格不會有太大的影響，但對未來的二手房轉手套現，將會有很大的負面作用。
3.如何挑選地段
如何挑地段是非常有訣竅的，多數人投資臨深片區房產的初衷無非是兩點：要麼選深惠規劃的地鐵口附近、要麼選大型商業覆蓋的繁華中心區域。這兩點參考因素都非常正確，但是如何來參考這兩點因素，主要還得看你投資的預想週期有多長。
短期可參照商圈覆蓋的中心地段
臨深片區大致可以分為三個梯隊，其中，商業繁華中心都是分佈第二梯隊，惠陽和大亞灣都不例外。
惠陽選擇二梯隊的淡水中心圈最為理想，因為這裡匯聚了惠陽區所有行政單位，家樂福、天虹、沃爾瑪、吉之島、大洋百貨等知名商超，就連惠陽的地標建築寫字樓也是在此。另外，還有酒店、公園、醫療、教育等配套也都密集分佈，是目前惠陽的行政商務中心，也是當下惠陽最有價值的區域。
大亞灣選擇二梯隊的萬達商圈，和惠陽的淡水中心圈相似，也是匯聚了各類優質資源於一體，不同在於缺乏一些行政單位，大亞灣的行政單位多數集中在大亞灣中心區，但大亞灣西區的萬達商圈從平面的延伸來看，整體城市面貌要好過惠陽的淡水中心區。
豐富的商業、辦公資源，對城市新格局發展有很強的吸附能力，能最大限度的引入人流量和其它資源向其靠攏。因此短期來看，這種位置是最有升值潛力，最有價有市的地段。
中長期可參照規劃中的地鐵口
在2018年國家針對城市地鐵申報有了新規，其中就明文規定所申報地鐵的城市，城區人口要達到300萬以上，而惠州目前的城區人口是250萬左右。
下圖是2019年1月7日網友在惠州市人民政府門戶網站的網絡問政針對於地鐵修建事宜的提問，市發改局也作出了對應的回答，注意看虛線標出的部分，也明確了國家對於城市軌道交通規劃建設管理的新規，同時明確了目前尚未具備建設的條件。
因此要實現建設條件，從目前來看還需填補50萬城區人口才能符合要求，對於惠州而言，要填補這50萬的基數，恐怕是需要一段時間。而隨著時間的推移，城市的不斷建設，以及粵港澳大灣區的城市群體規劃發展，城市與城市之間建設軌道交通互聯互通的必要性，也不排除未來不久會對惠州地鐵申報建設條件有所傾斜。
那麼，未來的地鐵規劃線路還會不會和目前的規劃一致就不好說了，畢竟就近幾年時間裡，地鐵規劃線路就有過調整。因此根據地鐵規劃來選擇地段，最理想的投資週期在六年以上，做箇中長線投資，真正靠譜的地鐵規劃可能也要到那個時候才會有明確的體現。
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