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土地市場沉寂2年後，升龍驟然轉戰廣州搶食舊改。
今年以來，上海升龍投資集團有限公司（以下簡稱“升龍”）“橫掃”廣州4箇舊改村，總建設面積達1383.25萬平方米，約佔廣州本年度成功招標舊改村面積的66%，一舉奪得本地“舊改王”。
此前，廣州舊改項目多由富力、時代中國、珠光等本土房企把持，“外來者”升龍，卻在入駐廣州只有2年多的時間裡強勢突圍——耗資458億攬下廣州5箇舊改村，1398.4萬平方米的總佔地面積相當於2.26個珠江新城。
值得注意的是，自2016年12月在鄭州拿下2宗住宅地塊後，升龍在公開市場便鮮有拿地身影，與此同時，其銷售規模也開始掉隊。
據克而瑞數據，在2015年、2016年挺進房企銷售額TOP50後，升龍已經連續兩年跌出百強外，今年1-9月名次跌至154名。
現在看來，廣州舊改或是升龍新的業績突破口。但令人好奇的是，作為一家暫未上市，總資產未明的外來房企，升龍為何能短時間內在廣州舊改領域奪得一席之地？如此大手筆的佈局，是為重拾昔日鄭州“舊改王”榮光？
力壓地頭蛇
雖是廣州市場的“新面孔”，但升龍開局便以舊改的形式亮相。
2018年7月，廣州公共資源中心公佈，升龍競得南沙首箇舊村改造項目——金洲、衝尾村。資料顯示，2017年1月，升龍註冊成立廣州升龍投資有限公司。即從成立廣州公司到拿下首箇舊改項目，其只用了一年半的時間。
不僅如此，該舊改項目的前期推進速度相當快。2018年2月，該村才剛被列入《廣州市2018年城市更新年度計劃（第一批）》，7月便確認了開發商，用時僅5個月。
當中還有一些小細節。據“時代財經”報道，金洲村党支書周春松透露，前期有很多開發商前來諮詢瞭解過該項目，但最後參與投標的只有升龍一家。金洲村村民亦表示，當日去投票時，可選項也只有升龍一家。
由此，初來乍到的升龍一舉奪得整體資質還不錯的金洲、衝尾村舊改項目。之後，升龍斬獲舊改的姿勢愈加兇猛。
今年的1月、4月、6月、7月，升龍分別拿下番禺東環街蔡邊一村、增城新塘群星村、黃埔九龍鎮湯村、番禺洛浦街沙溪村4村舊改，投資總額達446億元，總佔地面積1383.25平方米。
▲升龍部分舊改項目概況。
無論是投資額還是拿地面積，都在富力、時代、越秀等地頭蛇之上，就連萬科、保利等知名房企今年拿下的舊改規模也難以和升龍相比。
升龍拿下的舊村中還不乏各區中的“巨無霸”。群星村、湯村、沙溪村分別是增城區、黃埔區、番禺區目前最大規模的舊改項目，而約200億的投資規模的沙溪村則是廣州舊改公開引入合作企業以來投資金額第二高的項目，僅次於番禺里仁洞村。
然而，升龍的野心還不止於此。
據悉，除了已公開通過投標的5條村外，其在廣州十餘個項目在洽談中，包括番禺廈滘村、明經村、潭山村；白雲馬瀝村；黃埔逕頭村、鎮龍村、夏園村、南灣村；南沙沙螺村等。
用“快而狠”來形容這條“過江龍”實不為過，而豐富的舊改經驗或是升龍插旗廣州的底氣。公開資料顯示，在過去近20年的舊改史中，升龍累計完成舊改面積逾3000萬平米，更新改造城中村20餘個，總投資額超1800億元。
但眾所周知，舊改經驗之外，舊改項目對資金要求高，且十分考驗開發商的區域關係、人情技巧。升龍是如何一路順風順水的呢？
種種跡象表明，升龍有備而來。早在2017年1月，升龍廣州公司成立的第5天，升龍董事長林億就帶隊到訪黃埔臨港經濟區，與開發區相關領導就相關的合作機會進行了探討和交流。
同年11月，廣州市城市更新局舉行廣州市城市更新協會成立揭牌儀式。升龍作為唯一一家非本地房企，與珠實、富力、時代等本土舊改大戶共同作為協會發起單位發起成立了廣州更新協會。
此外，升龍的資金實力不容小覷。據“樂居財經”報道，自2018年起，升龍集團董事局主席林億帶隊頻頻拜訪廣州的銀行等相關部門高層，並相繼與建行廣東省分行、廣州農商銀行、廣州銀行三家銀行簽約，展開三舊改造方面的合作，獲取資金支持。
▲升龍與部分銀行合作。
迅速通過銀行合作打開融資渠道之外，升龍還是廣東華興銀行的十大股東之一，持股比例佔11.02%，其金融投資平臺亦與諾亞、黑石、平安等機構建立了合作。
財經評論員嚴躍進亦指出，作為外來房企，升龍能夠在短時間內拿到這麼多舊改項目，並鋪平諸多融資渠道，除了本身具備較好的舊改能力之外，還與其對舊改項目規劃能夠貼合當地政府的業務需求，以及能打通當地的政商關係息息相關。
鄭州“舊改王”失速
升龍異軍突圍廣州的軌跡，與其14年前以“外來戶”身份闖入鄭州舊改市場如出一轍。
雖起家於福建，真正讓升龍名聲大噪的當屬其在鄭州參與的大量舊改。
2005年，創始人林億帶領升龍進軍鄭州，拿下的首個項目便是燕莊城中村舊改項目。該項目體量約80萬平方米，後被建成“曼哈頓廣場”，成為鄭州第一個城市綜合體項目，並創下了河南城中村整體拆遷規模和速度之最。也由此，升龍在鄭州市場一炮而紅。
此後升龍便一發不可收拾。2013-2015年間，升龍在鄭州相繼操刀了小李莊、小崗劉、窪劉村、鳳凰臺村、劉寨村、農業路等14箇舊改項目，累計改造面積達2200萬平，其中包括當時河南最大的城中村、總建面約600萬方的老鴉陳改造項目。升龍亦成為鄭州最大、開發城中村最多的地產商，一度被業內稱為“鄭州城中村改造專業戶”。
在鄭州站穩腳跟之後，升龍開始大肆向外擴張，5年的積極擴儲也為其帶來了規模的增長。
克而瑞數據顯示，2014-2016年，升龍集團銷售金額分別為154.3億元、223.1億元及313.2億元，2015年、2016年連續兩年進入TOP50。
但2015年後，升龍便鮮有納儲，銷售規模也隨之節節敗退。據克爾瑞數據，2017年，升龍的銷售額由2016年的313.2億元滑落至149.3億元，名次跌出百強外至105名；2018年，銷售額再次降至132.4億元，名次回落至133名。
在南京和鄭州兩個業績重陣，升龍也逐漸失守。在南京地區，升龍2015年以54.1億元位列當年銷售榜單第11名之後，再無更進一步的名詞出現；而在鄭州，2013年銷售額突破百億元拿下榜首，2015年銷售額下降為34.18億元排名第9後，再無進入鄭州市場銷售TOP10榜單。
▲升龍集團2014-2018年銷售額概況。
規模失速之下，掌舵人林億的財富嚴重縮水。
《2019胡潤全球房地產富豪榜》顯示，林億以120億元的身家排名第147位，財富縮水高達67%。而在升龍迅猛發展2014年，林億曾以165億元的身價登上該榜單第12位。彼時，孫宏斌排名36位，排在林億前面的是潘石屹、張欣夫婦。
值得一提的是，在舊改市場，自2015年4月拿下鄭州第10箇舊改項目老鴉陳後，升龍的擴張似乎也遭遇瓶頸。2016年，時任升龍副總裁兼鄭州區域總裁肖浩燃就曾對媒體表示：“我們會把原來的城中村項目慢慢收尾，下一步也會著眼一部分淨地的住宅項目。”然而，從其近年來的拿地情況和業績來看，這一轉型並不順遂。
此外，升龍在鄭州、南京的多個項目負面纏身，業主維權頻頻。據河南媒體報道，升龍在河南開發投資的不少地產項目存在業主維權問題，當中至少涉及11個項目。更有坊間指稱其已陸續撤離河南。
而據“樂居財經”報道，升龍在南京開發的城市綜合體升龍匯金中心，多次因合作方一房多賣、違規銷售等行為，陷入維權旋渦，甚至出現了“一套房屋賣了17次”的情況。對此，有業內人士指出，出現上述問題，開發商在監管層面難辭其咎。
規模失速、負面纏身之外，升龍過往“單區域、單城市、多項目”的策略也引來非議。業內有質疑升龍是“流寇作戰式”的房地產開發，一個階段重心是鄭州，下一階段重心是南京，再下一個階段重心又變成廣州，重心轉移之後，此前的一些項目草草收尾，一地雞毛。
如今升龍押注廣州舊改市場，頗有捲土重來，重振規模之勢。廣州升龍內部人士曾對媒體表示，廣州是升龍下一個重點佈局城市，而“舊改是升龍所擅長的領域，在進入一個新城市的時候升龍更願意先發揮自己的優勢，穩住腳跟後再考慮其他發展。”
但嚴躍進表示：“當下廣州舊改市場前景雖好，但從企業本身來講，其銷售規模不大，如果後續企業有資金壓力的話，也會受到一定的影響。”
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