中房報記者 翁曉琳 | 深圳報道

珠海正在成為房企佈局粵港澳大灣區的重要選擇。

繼中國金茂、世茂集團今年下半年首進珠海後，11月14日，寶龍地產以20.5億元拿下珠海一宗商住用地，作為進入粵港澳大灣區的首站。

據中國房地產報（微信ID：china-crb）記者統計，截至11月20日，珠海今年出讓的17宗地塊中，外來房企拿下了15宗。涉及拿地的15家房企中，有5家是首進珠海，佔比超三成。粵港澳灣區的紅利顯現，讓珠海的吸引力也不斷提升中。

從1980年設立經濟特區以來，珠海憑藉著優越區位蓬勃發展，加上去年港珠澳大橋通車，成為內地唯一與香港、澳門同時陸路相連的城市，隨著粵港澳大灣區規劃落地，吸引了一大批房企進入。

超三成房企首進珠海拍地

珠海在粵港澳大灣區建設中，與深圳、廣州同屬“第二梯隊”的特區城市，隨著自身交通大發展，以及獨特連接港澳優勢，成為了粵港澳大灣區重要門戶樞紐。

中國房地產報記者瞭解到，2016年泰禾集團、華潤置地、黑龍江高盛、融創中國首進珠海；2017年龍湖地產、深圳頤盛、河南領創在珠海“破冰”；2018年建發房產、新力集團首次在珠海落子，2019年珠海又迎來了鵬瑞地產、天地源、中國金茂、世茂集團及寶龍地產。

10月18日以56.4億元摘得港珠澳大橋珠海口岸地塊的世茂集團，將珠海作為其繼7年前開拓華南版圖後的新突破。

看好珠海的原因，世茂集團對記者解釋稱：“粵港澳大灣區的未來是實現人流、物流、資金流的高效互聯互通，基於珠海口岸區域黃金腹地的‘大橋’經濟，及日均約7萬客流的發展紅利，珠海將快速融入灣區快速網絡的城市新客廳。”

另一家選擇珠海作為粵港澳大灣區首站的寶龍地產，則對記者表示：“唐家灣歷史文化豐厚，自然風光秀麗。高新區作為珠海創新驅動的主引擎，正全力打造粵港澳大灣區區域創新中心。”

值得注意的是，世茂集團和寶龍地產競買要求均十分嚴格。寶龍地產要建設近9萬平方米的購物中心、近3萬平方米的五星級酒店等。而世茂集團也被要求引進20家五星級酒店之一，16萬平方米的旅館建築面積中建設不少於2個酒店項目，且辦公物業還需要自持。

對於苛刻的條件是否會影響房企盈利，世茂集團對記者表示了信心：“拿下珠海口岸地塊是集團佈局珠海的起點，更是佈局大灣區的重要一環。集團2004年涉足酒店行業，截至8月底，已擁有25家（含籌建）國際知名品牌酒店、82家（含籌建）自主品牌酒店為行業翹楚，與國際知名的酒店管理公司締結了戰略合作關係。”

萊坊中國戰略諮詢部高級董事陳鐵東表示：“在珠海開發綜合體項目，相比廣深，地價優勢會比較明顯，開發辦公、商業、酒店等商業地產，通常在非中心城市的投資，所要求的回報率會高於廣深這樣的中心城市，但還是要看具體項目。”

高力國際諮詢服務部華南區執行董事陳厚橋也對記者表示了相同看法：“珠海市場競爭激烈不如廣州、深圳等一線城市，但寫字樓公寓市場不夠發達，旅遊市場容量也小，人口規模支撐有限，存在著不小風險。不過高風險，高回報，相比廣深，珠海的回報率也相對要高。”

粵系房企傾向舊改拿地

有地緣優勢的粵系房企較少出現在土地公開拍賣的市場。很重要的原因是，今年珠海推售的土地數量較少，推動地價不斷上揚。

珠海中原研究中心數據顯示，今年上半年土地市場供應規模為378.72萬平方米，環比減少36.78%，成交為253.31萬平方米，環比大降60.24%。供不應求下，商住用地成交樓面價達到10701元/平方米，同比上升20.1%。

因此不少粵系房企今年更傾向於通過舊改拿地，龍光地產確定為斗門三個舊村改造項目前期合作企業，卓越集團在11月拿下香洲舊改項目，而中國奧園繼4月獲得下柵村舊改後又在11月拿下翠微舊改項目。

以新晉粵港澳大灣區舊改“四小龍”的中國奧園為例，屬於操作舊改項目十分活躍的一家公司。中國奧園董事局主席郭梓文早在上市時就表示，更傾向於通過併購來獲取低成本土地。

目前公司實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，舊改項目規劃總建築面積約1604萬平方米，預計貨值約2197億元。而珠海市場，從2015年進入，2017年加速發力，目前已儲備11個處於不同發展階段的舊改項目，規劃總建築面積約451萬平方米。

看好珠海的原因，中國奧園對記者表示：“隨著珠海城市拓展空間的越來越小，佔地面積大、低附加經濟效益的舊廠房改造將是城市升級改造的一大重點，這在珠海城市化進程中，會成為城市發展的主力。”

此外，其在珠海已經形成了品牌優勢，更利於後續拿地。例如2015 年拿下梅溪舊工業區改造項目，2018年改造成為大型城市商業綜合體，陸續創造就業崗位超過一萬個，提升了整個片區經濟發展價值，珠海奧園廣場也成為了標杆項目，促使其陸續成為了翠微、關閘、聯安、下圩、高沙、水翁坑等多個村的前期合作企業和開發企業。

“城市舊改與更新是奧園集團的重點業務方向，既是企業的機會，也是一踐行社會責任的體現。”中國奧園對記者表示。

區位吸引產業地產落地

值得一提的是，珠海市政府推動的產業建設也吸引了一批房企產業地產落地。11月8日，華夏幸福公告稱取得《中標通知書》，確認中標珠海斗門產業新城PPP項目，合作期限為30年。

對於要在珠海做產業地產，華夏幸福產業研究院院長顧強表示：“粵港澳大灣區人口集聚形態呈現明顯的多中心特徵，廣佛肇、澳珠中江、港深莞惠三大城市組團構成灣區主要人口空間格局。產業發展格局中，就有以佛山、江門、中山、珠海等珠江西岸技術密集型產業帶。”

顧強對記者直言：“在都市圈時代，我們期待粵港澳大灣區在空間格局上，呈現更加強化的極點尖峰和網絡化發展趨勢。我們看到高質量人口增長集聚帶來的發展確定性，聚焦都市圈層面產業整體優勢和局部強勢，也希望制度創新能進一步推進其高質量發展。”

這背後是珠海近幾年深入推進供給側結構性改革，把發展實體經濟作為經濟邁向中高端的戰略支撐，在工業企業培育、產業園區建設、招商引資、降低企業成本等領域出臺了一系列的政策措施。

陳厚橋也表示：“珠海有獨特優勢，眾多島嶼能發展海洋旅遊，優良港口能發展海洋經濟、港口物流產業，而珠海高新區，已經形成智能製造、人工智能等產業集聚。珠海能吸引以市場、政策、生態環境為目的的產業轉移。”

珠海明確提出加快建設粵港澳大灣區創新高地，尤其是深中通道貫通後，將與港珠澳大橋、虎門大橋、南沙大橋等共同構成大灣區過江交通大動脈。

在陳鐵東看來：“大灣區規劃中明確提出澳門-珠海強強聯合的引領帶動作用，深化澳珠合作，預計未來二者之前的互聯互通，協同合作更加深入。未來珠江西岸將以珠海為龍頭建設先進設備製造產業帶。”

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