呂修東
下面我來談一下小產權房買賣合同效力怎麼認定。小產權房一般是指在農村集體土地上建設，但因為沒有繳納土地使用出讓金而無法獲得國家統一頒發的產權證明的房子。小產權房只能在本集體經濟組織成員之間買賣和轉讓，向非本集體經濟組織成員出售的小產權房，目前基本上是無效的。
司法實踐中，小產權房買賣合同被確認無效後，買受人的購房款可以退回。但是房子升值的部分和將來小產權房拆遷時的拆遷款，買受人是否可以享有，各地的法院會有不同的判決，您的利益不一定會得到保障，因此購買小產權房是有風險的。沒有登記制度來保障，賣方很有可能會一房二賣，或者就算交房給買方後，又以此類合同無效為由要求收回房產。建議您謹慎購買。
華江之置小傅
隨著房地產市場的火熱，在供不應求的情況下，有些人在集體土地上建房出賣，即小產權房。而一些人為儘快買到合適的房，尤其是價格相對便宜的房，就會去買這種房。但是，小產權房不屬於真正意義上的商品房。那麼，小產權房買賣合同有效嗎？小產權房屋買賣合同效力如何認定？
１、《憲法》第１０條規定：城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
２、國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發（１９９９）３９號）第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法佔用農民集體土地進行房地產開發；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
３、國務院辦公廳《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發（２００７）７１號）規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
根據上述法律規定可以看出，我國法律明文規定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，並禁止向城市居民出售，但並沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規並沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。
杭州房產諮詢
小產權+集體產權+公司產權=交易小知識
近年來由於國家基礎設施建設用地的需求猛增，徵房佔地現象較為普遍，由此導致的城市郊區小產權房，及還建房，還有部分職工保障住房，層出不窮。那麼，小產權房買賣合同的效力如何認定？法官建議購買小產權房三點注意事項，從而力保買賣合同的有效性。
對於城鎮居民購買小產權房的效力問題，目前尚沒有一部法律對此作出明確的規定。鑑於這種情況，一般而言，法官在裁判此類案件時往往會綜合考慮以下幾個因素：
一、是當事人之間的行為是否符合民法的基本原則，即平等、自願、公平、誠實信用、公序良俗；
二、是雙方簽訂的合同是否存在導致合同無效或者可撤銷的情形，也就是《合同法》第五十二條情形；
（第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會公共利益；
三、是基層組織如村委會、村黨支部的意見。由於我國實行村民自治，因此，村支兩委的意見至關重要。（一定要在村委會更名）
小產權房因其產生和市場形態的特殊性，因此在買賣過程中存在諸多法律漏洞，購買小產權房雖然價格便宜，但是風險很大，因此有意向購買小產權房的購房者一定要慎之又慎，而一旦確定購買，也一定要考慮以上三點內容，力保小產權房買賣合同的有效性。
