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提問：星叔，請問寧波天一廣場附近老婆小雙學區雙地鐵口的能投資嗎？樓梯房六樓40平兩房。謝謝

回答：不建議投資，老破小學區房容易受學區劃片政策影響，升值潛力不大

提問：星叔，槓桿的話，包括租金收益等，貸款金額一般為月收入的多少倍，可以繼續維持下去。因為一直看到是一種長持思路，那月現金流就是一個問題，如果靠以貸養貸滿意維持。

回答：極限來說，只要你現金流強且永續，而債務是可以永續下去的話，你只要能承擔得起貸款的利息就行了，但現實中，中間過程膨脹或緊縮不定，分分鐘便會打亂了你的節奏，你的現金無法填補各類針刺。因此以貸養貸對大多數人來說都是上刀山下火海。誰又知道變卦會否驟然降臨？真真正正能長久持續下去的，必定是高現金，高負債，高資產，三高並行的，而退一步對大部分人而言，負債率控制在50%，配合正常的現金流，可保平安。

提問：星書，請問浙江嘉興未來發展潛力如何，有沒有投資價值。

回答：不看好嘉興。

嘉興和嘉善都是打著高鐵經濟，甚至於傳說中的9號線通勤。

高鐵不可能實現對上海通勤。即便通了9號線地鐵，一樣漲不起來的，因為實在太遠了，就像臨港一樣。

提問：星叔好。小弟在上海，準備結婚。現在在嘉定的江橋有一套動遷安置房，準備賣掉，換到父母旁邊去。父母住在寶山顧村，這兩個地段差不多，都在外環線外2公里左右，顧村可能配套更成熟點，江橋靠近虹橋，未來發展可能性更大。江橋賣個290萬，在顧村相對好的小區買個二手房（上海新房很少，顧村這裡就一個新盤。太貴了，超預算了）請問1.是自住的大，但考慮到增值屬性，未來江橋或者顧村，哪個潛力大？2.房價近年漲跌可能性如何？房子賣掉以後拿在手裡半年一年的，產生點利息，是否會有風險？

回答：1、江橋>顧村

2、今年沒行情，但是在微漲，年初到現在好房子掛牌價沒漲，但是因為談判空間變小，實際成交價漲了3%。所以不建議你空倉。明年有可能有行情。

提問：星叔好，請問買新房可以談價嗎？

回答：新盤一般可以砍1%左右，砍價技巧詳見知識星球內部分享。

提問： 星叔你好。本人有20萬存款，月收入2W左右到手，常駐北京。想在長沙市中心入手首套房，暫時幾年內不住，但是有計劃回長沙發展，請問有沒有推薦的樓盤？無所謂學區房，不考慮結婚生子。

回答：長沙目前屬於價格低區，也是全國為數不多沒有過萬的省會城市，後期大概率會漲。可以看幾個區域:長沙大道，沙灣公園附近。星沙，金星北地鐵沿線的盤也關注下。

提問： 叔，本人在浙江湖州有一套排屋（自住）和2套商品房（出租），現手上有200流動資金，不想貸款超過100，想在大城市入一套房子，現戶籍地為杭州市轄縣。問題：1，杭州市無房產，入手什麼位置比較好？將來自住也有可能。2，在上海市嘉定區已經連續交社保8年，可否在上海購入？什麼位置？（上海幾乎不會自住）3，在杭州和上海之間二選一，像我這種情況更適合哪個地方購入？

回答：上海新政除了有5年繳稅要求外，還附加了已婚條件，你已交8年如果已婚是有購房資格的。上海目前短期盤整，但未來潛力始終大於杭州，上海投資推薦上海康城，九亭和江橋。低價區未來上漲潛力更大。

提問： 請問武漢現在購房划算還是再等到明年好，武漢召開世界軍運會，房產中介都說軍運會後會漲價。剛剛看到您說二套房全款再抵押可以相當於首付3層，怎麼操作呢？謝謝老師

回答：房產中介的話不能完全相信，都是逼單的說辭。現在的樓市屬於政策市，至於軍運會後面漲不漲，還得看放不放水。二套變首套，首付3成，具體操作方案，詳見知識星球內部分享。

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