伴隨國內居民收入快速增長以及消費需求的升級迭代，尤其新生代消費群體的崛起，商業地產行業迎來以體驗感為代表的4.0時代。主題式街區綜合體作為商業4.0的代表，以人為中心，注重消費體驗和社交功能的打造，營造出良好的生活美學場景。優秀商業地產企業通過升級體驗式消費，以生態、潮流、科技等方式賦能，持續為城市和居民生活營造全新體驗。

01 商業地產運營難在哪兒？

在商業地產領域的發展過程中，萬達、華潤、龍湖、寶龍、大悅城房企已經形成相對成熟的產品線和運營模式，在資源整合、規劃定位、招商運營等方面形成了較高的品牌效應，成為行業中的優秀標杆。

商業項目的拿地、融資、開發、運營等四個環節考驗企業根本開發運營能力：

1. 優質土地獲取能力。拿地成本決定了項目能否良好運營的關鍵，如何選擇高性價比地塊是項目的關鍵；
2. 資金平衡能力。由於商業地產平均回報率較低，必須做好現金流平衡，保障租金能夠覆蓋利息，因此融資成本是盈利的關鍵，而國企在持有物業上更具有優勢；
3. 規劃定位能力。開發能力除了設計、工程建設及招商以外，項目的定位至關重要，包括產品形態及規模定位、租售方案及銷售政策定位、業態及品牌組合定位、租金及收益測算定位等，決定了項目後期運營的關鍵；
4. 招商運營能力。商業招商和運營管理，需要對進度、租金、商戶及業態進行配比優化，尤其部分業態涉及工程機電條件，對業態調整形成一定的挑戰。運營階段則包括基本運營、物業和資管，通過對項目中的客流量、人流量等監測，如何降低經營成本，提升人均管理績效、租金、營收以及品牌等。

2018年以來，“美好生活”新階段的到來，為商業地產發展帶來新的契機，優秀商業地產企業紛紛加大產品研發和創新，圍繞居民消費和理念的升級，持續推動產品的進階。

02 商業地產運營的新契機在哪兒？

優秀房企持續引領行業創新發展，升級商業產品線，引入更多體驗式業態，豐富購物中心主題，注重科技互動建設，不斷豐富消費者的社交、生活、消費、科技等領域的體驗感。

產品線加速升級，市場需求持續細分。一方面，大型房企已經形成全覆蓋商業產品線。萬科、華潤置地、龍湖商業產品線已經涵蓋了城市綜合體、區域型購物中心、集中型社區商業、社區商業街等多類型產品；融創推出大型文旅商綜合體、城市商業綜合體及品質社區商業、產業小鎮商業三大產品系，打造融創特色的歡樂+商業戰略；碧桂園針對購物中心，推出“鳳凰”系列產品線，鳳凰茂、鳳凰鄰里以及鳳凰薈。另一方面，產品線向社區商業延伸。如碧桂園集團旗下新碧園商業推出鳳凰鄰里商業品牌，是社區型配套購物中心，主要選擇發展中商圈和居民聚集區；廣州萬科商業核心產品萬科裡2.0版本，打造公園式購物場景，將公園與商業空間融合。

新理念、新技術以及新模式的驅動，帶動商業運營升級迭代。一方面，體驗式消費、共享消費等新興需求為產品設計及業態配置帶來新體驗。如保利發展、大悅城控股、龍湖等企業引入特色體驗業態，以獨特的空間場景和全新的品牌組合重構體驗式商業；另一方面，科技的引入，促進運營更加高效智能。如世茂、萬科等企業具有針對性的運營方案，實現商業地產智能化運營。

03 商業地產運營優等生怎麼幹？

自2007年，第一座大悅城——西單大悅城之後，以“年輕、時尚、潮流、品位”為特徵的大悅城目前運營或在建16個項目，現已覆蓋北京、上海、天津、瀋陽、煙臺、成都、杭州等多個一、二線核心城市的核心地段。

西安大悅城項目位於西安大雁塔景區西南角，項目建築面積14.65萬平方米，可租賃面積6.3萬平方米，是西安市及曲江新區重點關注、大力支持的商業項目之一。西安大悅城項目充分利用平臺價值，為越來越挑剔和細分的消費者創造兼備場景化與智能感的消費空間。

➤ 盤活存量資產，創新升級注入新的活力

自上而下、自外而內改造，項目面貌煥新升級。西安大悅城前身為曲江秦漢唐國際文化商業廣場（又名“秦漢唐天幕廣場”），161*17m的亞洲最大天幕和2013年開業的世紀金花曲江店曾一度是該項目的優勢。2016年，隨著世紀金花的黯然離場，該項目經營情況急轉直下，同時項目存在設計、動線規劃以及交通等方面的缺點，升級改造需求迫切。針對原物業的空間結構和優劣勢，項目改建方案經過與建築設計單位和工程專家的反覆討論，從2017年7月15日開始，經歷了裝飾性拆除、結構改造及加建、外立面改造、採光頂加蓋、外立面幕牆新建、機電改造、室內精裝等過程，最終於2018年12月10日正式完工，工程改建時間總計600余天。

樹立“十三潮主場”品牌形象，西安大悅城一躍成為西安商業標杆和潮流時尚地標。西安大悅城於2018年12月16日耀世開業，客群定位為城市中產階級、年輕活力青年、品質旅遊客群，打造延續古都文化、融合國際潮流的“十三潮主場”。開業當天實現96%的品牌開業率，客流突破28萬，創造單日銷售1286萬，刷新了大悅城體系內新開業項目的新紀錄，完美呈現了大悅城控股的商業理念。

➤ 最強旗艦品牌組合，成就“十三潮”主場

西安大悅城控股集合定製品牌、零售品牌以及餐飲品牌三方面資源打造“十三潮主場”品牌形象。

定製品牌方面，打造最強旗艦品牌組合。西安大悅城成功簽約Victoria’sSecret西北首家全品類旗艦店等30%首進西北品牌，190家首進西安及曲江區域品牌，以及西北第三家IMAX博納影院旗艦店，言幾又特別定製版旗艦店等全新旗艦店。

零售品牌方面，打造最強潮流品牌組合，其中10%西北旗艦店，15%首進西安品牌，75%熱門人氣品牌。大悅城控股與主力租戶inditex集團品牌、Hollister等簽約，引進多家一線國際輕奢和潮流品牌，樹立“十三潮主場”品牌形象，極大提升西北區域潮流商業標準。

餐飲品牌方面，打造最激發味蕾的格調餐飲，其中40%首進西安品牌，60%人氣品牌。大悅城控股成功引進哥老官、藍蛙等眾多首進西北餐飲品牌，刷新城市商業記錄。

➤ 科技賦能提升體驗感受，智慧商業助力需求升級

基於運營管理智慧與營銷創新思維，大悅城控股開發並應用了全新一代的商業地產運營管理系統——悅·雲。

悅·雲智慧商業系統融合了AI、BI、區塊鏈、無線感知、3D成像、智能機器人技術，集成了“智慧POS”、“中央結算”、“CRM3”、“通用接口平臺”、“數據交換平臺”、“營銷平臺”及“D客平臺”七個子系統，以數據資產為核心，以客流和商戶運營為主線，融合科技與體驗，實現精準客流、立體營銷、智能商管、線上與線下一體化等多種功能。

西安大悅城全場鋪設悅·雲系統，核心BI系統貫穿商業經營的整個業務流程，打造交互的線上服務平臺，建成以客流系統、WIFI系統、小城、智慧POS、CRM等為核心的客流感知體系，重塑人、貨、場智慧交互生態。

➤ 塑造不同消費場景，滿足全方位社交需求

在設計方面匠心獨運，創新性地打造“傳統風+現代感”。

外觀設計上，西安大悅城沿用傳統仿古式建築屋頂，外立面採用U型玻璃幕牆設計，依託大雁塔深厚的歷史人文底蘊，展現古城西安與大悅城的多文化、多空間碰撞。

室內空間方面，用絲帶裝點、串聯室內的各個場景，室內彩虹橋探索大悅城的各個角落，“絲綢”元素貫穿室內每個空間；拾光中庭是大悅城的“核心主場”，1700平方米超大開闊的活動秀場，通過開放式階梯，完美的詮釋了大悅城室內空間室外化的新商業場景概念；頂部設計了炫彩天幕，無死角打造城市光影地標。

四大主題街區重塑體驗區域，營造城市活力。西安曲江大悅城巧妙利用項目現有優勢與熱點打造備受好評的查特花園、吃貨共和國、勿空街區、潮π街區四大主題街區，四層查特花園360°大雁塔觀景平臺及勿空街區鬥戰勝佛雕像已成為市民和遊客大拍照打卡新地標。其中，勿空街區，全國首個西遊文化主題街區，把正宗的陝文化用時尚的方式呈現出來；

查特花園，打造360°觀賞大雁塔的露天平臺；吃貨共和國，打造西安首家重口味主題性餐飲區域；EDC潮酷街區，西安潮人街拍聚集地，打造年輕人的社群集結空間。

04 總結

商業地產發展過程中，需要每一個城市運營參與者的服務能力向更高階升級，只有具備更加深度思考和運營的綜合能力才能真正應對時代的挑戰。未來，商業地產企業想要在激烈的市場競爭中立於不敗之地，就需要抓住消費升級和城市發展機遇，注重消費趨勢和消費方式打造場景和全渠道觸及消費者，利用互聯網、物聯網、大數據及人工智能等現代技術手段，搭建智慧商業系統，引領城市發展。