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万科A000002

公司介绍

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公司情况

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k线图

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结算业绩超预期,拿地积极性提升

事件:

公司公布2019年三季报,前三季度公司实现营收2239.15亿元,同比增长27.21%;归属于上市公司股东的净利润182.41亿元,增长30.43%;超出市场预期。

结算收入超预期增长、结算均价有所提升:

1)结算收入提升26.9%:公司上半年结算面积1455万方,同比上升13.6%;

实现结算收入2125.7亿元,同比上升26.9%;

2)结算均价提升11.7%:房地产业务的结算均价为14610元/平方米,同比增长11.7%。

3)结算毛利率略降0.2个pct:结算毛利率为27.6%,较2018年同期下降0.2个百分点。

4)归母权益环比提升2.4个PCT,Q1-3公司归母权益占比63.8%,同比略下降0.4个PCT、环比提升2.4个PCT。

开工预计超额完成、全年竣工计划维持不变:

公司前三季度新开工面积3243.4万方,同比下降11.1%,占全年开工计划的89.9%(2018年Q1-3完成度为103%),增速开工比去年放缓;

实现竣工面积1640.1万方,同比增长5.5%,占全年竣工计划的53.3%(2018年Q1-3:59.1%),竣工速度也有所放缓,预计公司四季度将加快竣工,完成年初计划(3076.5万方)为大概率事件,对应增速12%。

拿地积极度有所提升、已售未结资源丰富:

1)新增土储同减26%:公司Q1-3新增项目116个、新增总建面2832.1万方,权益建面2042万方,权益比例为72%,环比上半年明显提升,按照投资金额计算81%位于一二线城市。

截止中报,公司总土储面积1.534亿平米,同比增长7.27%。

2)销售增速10%:1-9月公司累计销售金额4756亿元,同比增加10.21%,销售面积3061.6万方,平均销售金额1.55万元/方,高位稳定,拿地销售比0.4%,环比上升至中性水平;

3)已售未结同比增长19.9%:已售未结算面积4474.3万平方米,已售未结金额约6362.4亿元,较上年末分别增长20.6%和19.9%,对应均价1.42万元/方,为后续结算提供充足保障。

净负债率环比提升,现金、短债均大幅减少:

1)净负债率50.4%:公司三季报有息负债金额2306.3亿元,净负债率50.4%,比去年同期的51.2%有所下降,但比中报有所提升;

2)公司短期债务同比下降15.8%,环比年初减少20.7%,但由于账面现金减少,现金/短债覆盖倍数为1.71,虽然同比环比均有所下降,但仍能较好的覆盖债务;

从长期负债来看,公司资产负债率、扣预资产负债率分别为85.1%、78.2%,环比中报分别变动-0.2、0.1个PCT,表现仍然稳健;

3)从债务期限结构来看,公司短期:长期债务比重约为27%:73%,短债占比下降,债务结构进一步优化。

投资建议:

受益于公司结算均价提升,公司收入与归母净利润增长均超出预期,拿地方面公司积极性提升,拿地/销售上升至0.4的中性水平,公司短债覆盖倍数有所下降、净负债率环比提升但仍然处于合理可控水平。

我们认为公司结算均价明显提升、且开工有望超预期,预计公司全年销售、结算均有望超出我们此前的预期,基于此我们将公司19-21年EPS分别由3.51、4.08、4.71元上调至3.83、4.75、5.79元,对应当前股价PE为6.96X/5.61X、4.60X,维持“买入”评级。

风险提示:方案变化不及预期,房屋销售大幅下滑。


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