借名購買經濟適用房，合同是否有效？
---常某與張某房屋買賣合同糾紛案法律評析（借名買房典型案例系列1）
【關鍵詞】
借名買房 繼續履行 解除合同 經濟適用房 無效 購房指標 產權登記
【要點提示】
認定借名購買經濟適用房的合同無效是處理該類糾紛的基本原則；但是作為政策性保障住房的經濟適用房其和國家的相關政策是密不可分的；關於北京市經濟適用房的相關政策以2008年4月11日為界。換言之，2008年4月11日（含）以前簽訂，且並非是通過搖號程序取得的購房指標，不違反相關政策、不侵害社會公共利益，亦不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效。
【當事人信息】
原告：常某（一審原告、反訴被告、二審上訴人）
被告：張某（一審被告、反訴原告、二審被上訴人）
【案情簡介】
常某與張某系中學同學，張某無購買經濟適用住房資格。2006年，張某以常某的名義購買了涉案房屋，並由張某實際支付了購房首付款。後張某辦理了涉案房屋的入住手續，涉案房屋交付後，張某對該房屋進行了裝修並一直使用至今。現涉案房屋登記於常某名下，登記的房屋性質為經濟適用房。涉案房屋之按揭貸款一直由張某償還至2014年2月底，自2014年3月起，涉案房屋之貸款由常某進行償還。
2014年，常某以返還原物糾紛為由將張某起訴至法院，要求判令張某返還涉案房屋。法院認為常某與張某存在借名買房關係，應先解決借名買房關係的效力和借名買賣關係所產生的相關權利義務糾紛，而後再解決涉案房屋是否返還問題，據此判決駁回了常某的訴訟請求。雙方均表示購買涉案房屋並非通過搖號程序取得的購房資格。
常某訴至法院，請求：1、確認張某借用常某購買經濟適用住房資格的借名買房合同無效；2、確認常某系涉案房屋的所有權人。
張某反訴至法院，請求：1、確認張某借用常某名義購買涉案房屋的借名買房合同有效；2、常某在過戶條件成熟時協助張某辦理涉案房屋的產權登記，直至登記在張某名下為止。
【法院判決】
1、常某與張某就涉案房屋的借名買房合同關係有效；2、駁回常某的訴訟請求；3、駁回張某的其他反訴請求。
【案件評析】
一、法院為何認定常某與張某借名購買經濟適用房合同有效？
生效判決已經認定常某與張某存在借名買房合同關係。本案爭議焦點在於該借名買房合同關係是否有效。本案的特殊性在於，涉案房屋為經濟適用房，屬於政策性保障住房，這就涉及到上述借名買房行為的效力問題。政策性保障住房是指國家為保障中低收入城鎮居民家庭住房困難提供的政策性住房，主要包括經濟適用住房、限價商品房和自住型商品房。借名購買該類房屋損害了廣大符合購買該類房屋資格家庭的合法權益，認定借名購買經濟適用房的合同無效是處理該類糾紛的基本原則；但是作為政策性保障住房的經濟適用房其和國家的相關政策是密不可分的；實際上，北京市關於經濟適用房的相關政策以2008年4月11日（含）為界，在政策適用上，前後有著明顯差異。即“老房”，適用“老政策”。“新房”，適用“新政策”。[具體是：“老房”要上市，得滿足繳納契稅或者辦理房產證後滿5年的要求，還要按照上市成交價的10%補交土地收益。而2008年4月11日之後購買的經適房，被稱作“新房”。“新房”得滿足“滿5年”的條件不說，上市交易時，要按照上市成交價的70%補交土地收益。]
本案中，涉案房屋的購房合同系2008年4月11日以前簽訂，屬於“老房”，適用“老政策”，且並非是通過搖號程序取得的購房指標，不違反相關政策、不侵害社會公共利益，亦不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效。因借名買房合同關係有效，則常某要求確認其為涉案房屋的所有權人的訴訟請求，法院未予支持。
二、法院為何未支持張某要求常某協助辦理涉案房屋產權登記？
根據北京市相關政策，涉案房屋現尚不具備上市交易條件，且涉案房屋的購房抵押貸款尚未還清，抵押尚未解除。基於上述不確定因素，張某要求判令常某在過戶條件成熟時，協助張某辦理涉案房屋的產權登記，直至登記在張某名下為止的訴訟請求，法院亦未予支持。張某可在涉案房屋具備辦理所有權變更登記條件時另行主張。
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