2019年和2018年，一年之隔，內地房企的赴港上市之路卻冷熱分明。
10月23日，新力控股通過港交所聆訊。5個月前遞交招股書的新力控股，終於在資本市場有了進一步動態，而這距離上一家房企中梁地產正式香港上市已經過去3個月。
同時值得注意的是，在這段時間，除了集中在本月17日和22日遞交招股書的三巽控股和港龍地產，幾乎無新增內地房地產企業赴港IPO，多家排隊IPO的房企也出現審核材料失效的情況。
是房企赴港IPO出現真空期，還是上市窗口期進入尾聲？
港股上市房企縮水
2018年，內地中小房企選擇扎堆赴港上市，並且成功率頗高。2018年1月16日，正榮地產上市後，弘陽地產、大發地產、美的置業、恆達集團等相繼上市。加上由內房企業拆分的物業企業，2018年在港成功上市的內地房地產行業公司達11家，是近21年來內地房地產行業企業港股上市的數量之最。
但進入2019年，截至目前成功上市的僅有德信中國、銀城控股和中梁控股，新力控股通過聆訊。
而與新力幾乎同期遞交招股書的海倫堡地產、奧山控股、萬創國際還在排隊，加上後續新交表列隊中的匯景控股、中國天保、景業名邦、三巽控股、港龍地產，等待IPO通關的內房企業有8家。《每日經濟新聞》記者粗略計算，今年至今內地房企赴港上市的成功率只有25%。
此外，2019年房企的上市等待期也逐漸拉長。記者統計發現，內地房地產企業在香港上市的前後時間(從最後一次遞表到上市)平均為149天，最快74天、最慢245天。
規範提高審核更嚴 募集資金減少
緣何今年房企上市情況整體不如去年？
58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》分析認為，調控不斷加碼導致房地產行業前景的不確定性增強，會直接影響港交所對於內地赴港上市企業的判斷，從而影響上市成功率。
同時，港交所對於內房企業上市的規範性要求也有所提高，對於房企增長的可持續性也增加了關注。比如財務安全性，因為衝刺規模伴隨負債率上升，那麼加上負債之後的去化風險，整體財務安全性就會成為問詢重點。
KKG董事總經理張昕也表示，今年房企上市之所以速度放緩，很大程度上和港交所的審核效率有關。有大量的內地企業想上市，審核團隊承接業務的能力有限，那麼多業務審核不過來，很多企業是從去年延到今年的。“除非你是特別企業，走特別路徑和快速通道。”
張波表示，在融資不利的情況下，不少中小房企將上市視為融資的“救命稻草”，殊不知這“稻草”本身也並非含金量十足，不少企業往往定價偏低，直接影響到實際融資效果。
數據顯示，除了上市成功企業減少、週期拉長，2019年上市房企的整體募資金額和去年同期相比也有所減少。2018年IPO上市的9家內地房地產企業，共募資169.12億港元，平均每家IPO募資18.79億港元。募資金額最高的是正榮地產，為44.81億港元。而2019年上市的房企中，平均值在16.4億港元，募資最高的中梁控股為27.73億港元。
在克而瑞研究中心總經理林波看來，後續上市行情日趨向下，還有一個客觀現象是，目前該上市的企業都上了，後續要上市的基本都是50強以後的企業。這類企業存在幾個問題，如規模偏小、盈利能力偏弱、增長可持續性不夠，有些企業規模上升完全是因為所在城市的熱度，因而存在不穩定因素。林波表示，“今年聯交所優先把通道放給新經濟公司，所以客觀上，房企的上市環境不如去年。而且審核標準的提高，從規模、負債、增長持續性上面房企都有更大壓力。2019年的確是一個小年。”
中小房企市場再難取悅 港股IPO黃金期已過
做為資金密集型行業，房企資金需求巨大。隨著行業競爭不斷加大，收購兼併成為常態，開發商不得不依靠資本平臺維持規模擴張。據統計，截止2019年7月，行業前200強房企已上市數量達118家，佔比達59%。
但隨著地產黃金十年逝去，相關調控密集出臺，資本市場對房地產行業的期待隨之減少。另一方面，行業新常態下，越來越多小房企在夾縫中求生存。項目去化難、利潤空間壓縮、融資難成本高、競爭力不強等都是這些公司面臨的發展困境。因此，近期赴港上市的中小房企，均遭遇不同程度被低估的境遇。在當下市場環境，融資全面收緊，行業增幅放緩，留給小房企逆勢翻盤的空間已不再大。
所以，對於房企上市的後續走勢，在張昕看來，一方面是缺錢需要融資，一方面是香港相對歡迎，所以一些中小型房企還在為港股IPO做積極準備。但應該注意的是，一些中小房企由於自身規模不大，盈利能力不強，投資人對他們的看法不會過於樂觀，而是相對謹慎和保守，在投資人響應不積極的情況下，上市最終可能流產。另外，有些企業因為自身吸引力不足、週期拉得太長，即使上市成功，募集的資金可能也無法覆蓋其上市成本。也正是因為越來越多“流血上市”，目前不少房企已經把IPO重點放在物業管理板塊，大型房企基本都已經或者正在籌備物業公司的上市。
而對於排在資本市場大門之前的小房企來說，能否讓上市變為公司治理、內部管控發生根本變革的推動力，或許比融資本身更為重要。因為，許多上市房企倒下的故事已經證明，上市一躍，並不是真正的“生死之門”。
來源：第一財經、每日經濟新聞，中房網綜合整理
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