“水滿則溢，月盈則虧。”水滿了就會溢出來，月圓了就開始變得缺損，盛極而衰的道理亙古未變。
2019年的合肥土地市場同樣如此，在經歷了4月那場堪稱史詩的土拍後，合肥土地市場漸漸開始走下坡路。10月17日，合肥舉行了10月份的首場土拍，唯一一宗市區宅地新站高新區XZQTD254地塊遺憾流拍，場上最高報價為720萬元/畝，而與之毗鄰的新站高新區XZQTD253地塊在7月份僅以700萬元/畝的價格成交。
在10月31日的土地計劃出讓表裡，合肥整體供地面積（除工業用地）達到1370.66畝，計劃出讓16宗地塊，13宗為純居住用地或包含居住用地屬性。市區宅地有4宗、肥東縣4宗、巢湖市5宗，另外3宗為掛牌出讓的教育科研用地或社會福利用地。
到了年底，政府開始為完成供地指標而加大供地力度。所以我們這次看到肥東縣和巢湖市一次性都推出多宗地塊，而市區早在上半年就已經出讓了大量土地，本次出讓的土地有3宗是因為延期和流拍而再度出讓，這三宗地也成為了2019年合肥土地市場轉向的標誌。
延期 流拍 土拍的噩夢
為什麼這三宗地可以被當作合肥土地市場的風向標？
按照往常經驗，合肥市區宅地通常會引起房企的集體哄搶。4月份的土拍也讓我們見識到了房企不差錢的時候多麼豪爽，市區地塊競爭激烈，縣域地塊偶爾會因為過於偏僻而流拍。但時間來到7月份後，一切變得不同。
最明顯的就是7月份上市的廬陽區N1901地塊、廬陽區N1902地塊和高新區AL-2-1、2號、3號地塊，這三宗地塊在7月份就已經出現在了合肥土地市場網的計劃出讓表裡，但直到目前為止依舊未能成功出讓。
從7月至9月，這三宗地塊連續延期，直到9月份才正式在合肥公共資源交易中心拍賣。然而，結果卻不盡如人意，三宗地塊均因未達到保留底價而流拍。其中，高新區AL-2-1、2號、3號地塊最高報價達到1300萬元/畝，居住樓面價達到9749.95元/平米，但是依舊流拍。
廬陽優質地塊 雙地鐵加持依舊可能流拍
10月份的土拍，這三宗宅地赫然在列，同時廬陽區再推N1904地塊，本月宅地數量達到4宗，總計面積達275.27畝。前三宗地的具體情況在筆者前文裡已有，就不在此贅述。新推出的N1904地塊還是很有看點的，最大的特點是體量小、位置好、代建多。
N1904地塊位於臨泉路與合瓦路西南角，地塊距離地鐵3號線的蒙城路站約300米，距離阜陽路站約500米，同時蒙城路站還是3號線和5號線的換乘點，這絕對是重大利好。
而面積為39.26畝，體量不大，對於房企來說拿地成本可控，同時周邊老舊小區較多，地緣性客戶充足，只要拿地成本控制得好，暢銷幾乎成為必然。
這塊地最大的缺點就是代建多，39.26畝的面積有17.92畝屬於安置房用地，需要房企統一規劃、統一建設，回購價格2500元/㎡，這勢必大大攤薄房企利潤。這個缺點也讓N1904地塊有流拍的隱憂，畢竟房企和政府在拿地價格方面的分歧在前兩次土拍已經有所體現。
肥東兩個板塊同時發力 連推四宗宅地
肥東縣本次推出的四宗宅地分屬兩個板塊，且均是連體地塊。FD19-14地塊和FD19-15地塊位於和睦湖板塊，屬於肥東縣內大力開發的板塊，目前板塊內已有多個房企入駐，恆大、城建、斌鋒、華盛、力高、弘陽等均有項目在此。
板塊目前更多還是面向當地的剛需和剛改客戶群體，板塊內已有肥東縣東城實驗小學、肥東一中等教育資源以及安醫大第一附院東區的醫療資源，再配合和睦湖公園的自然資源，和睦湖板塊有望成為肥東縣的“政務區”。
而FD19-16地塊和FD19-17地塊則位於肥東縣與瑤海區交界區域，雖然地塊屬於肥東產權，但可以享受到瑤海區的部分配套，對於從主城外溢的剛需客和部分外地戶口有一定吸引力。
地塊處於華東建材城以北，緊靠華潤紫玥臺，周邊還有東方樾府、美好上院、中海城、龍湖龍譽城等項目，地塊與三十八中東校區和五十五中新校區直線距離都在3公里左右，同時地塊緊鄰規劃小學。
在筆者看來，位於交界區域既是優勢也是劣勢。優勢在於價格相對較低，買房門檻低，對剛需客群吸引力較大，同時還能享受部分主城配套，距離主城更近也方便工作；而劣勢則是在交界區域容易出現行政管理混亂的情況，這類情況在肥西與經開區交界就發生過，導致工作生活的不便。
巢湖集中推437畝宅地 地區樓市向好
本次土拍，巢湖市連續推出5宗純居住用地，面積達到437.66畝，這既與供地目標有關，也與巢湖樓市的市場預期有關。
在合肥樓市一路走高時，巢湖樓市則默默無聞，但隨著一二線城市調控持續收緊，地處合肥都市圈的巢湖市開始受到眾多房企的青睞。同時，巢湖市還有合肥沒有的自然資源，多個文旅和養老項目都落戶巢湖市，例如中鐵佰和佰樂、華僑城溫泉小鎮等。
巢湖市既沒有限購，也沒有土拍限價，這樣寬鬆的環境更有利於房企拿地，在2018年以來，巢湖市流拍次數並不多，並且還誕生了一宗“地王”，即宋都江宸府，樓面價達到了6166元/㎡，至今尚未被超越。
位於巢湖半湯板塊的安巢經開區ACK2019-20A號、安巢經開區ACK2019-20B號地塊就在“地王”不遠處。這兩宗地塊看編號就知道是連體地塊，地塊周邊多條城市主幹道，居住氛圍濃厚，在售樓盤有宋都江宸府、愛巢天潤公館、麗晶華庭、紫金華府等，該地塊入市後競爭壓力較大。
而位於旗山新區的巢湖市2019-29號、巢湖市2019-30號兩宗地塊同樣是連體地塊。兩宗地塊周邊的純新盤有藍光芙蓉香頌、雲著園等項目，在售的則有新華龍府。
這兩宗地塊是由巢湖市2019-19號地塊分割而來，巢湖市2019-19號地塊在今年6月27日的土拍上因未達底價而流拍。這次分割後，參考地價由原來的260萬元/畝上升到400萬元/畝，看來政府希望通過分割而保證出讓土地金的收益。
結語
年底的供地潮來襲，通常情況下政府為了完成供地目標會適當放鬆保留底價，促進成交。而留有餘力的房企也會在此時開始“撿漏”，以期拿到性價比更高的土地為明年的項目做準備。
不同的是，在市場大勢處於下行階段的時候，房企更加看重現金流要多過土地儲備，如果回款跟不上，勢必影響房企拿地的意願。
合肥前幾個月的土拍不盡如人意，加上土拍新規的執行，對房企拿地的要求越發苛刻。政府是否會為了促進成交而做出讓步，四宗市區宅地的出讓情況應該會給我們答案。
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