但在美国父母将房产传给子女会牵扯到很多税收的问题，如果规划不当，就会背负高额的税负，甚至出现“缴不起”遗产税而被迫拍卖资产的尴尬情景。了解赠与/遗产税以及外国人投资房产预扣税的问题，提早规划。

赠与税/遗产税

赠与税以赠送的财产为课税对象，向赠与人或受赠人课征的税。是世界上许多国家实行的一种财产税。征收赠与税，目的是防止财产所有人生前利用赠与的方式以逃避死后应纳的遗产税。通常多与遗产税同时实行。赠与税，是世界许多国家普遍开征的税种，也是一个历史悠久的税种。

* 父母是美国居民（公民或绿卡持有者）

1. 赠与税年度免税额为15,000美元（2019年现行）。即只要赠与人的年度赠予额不超过15,000美元，便不需申报赠予税税单和缴纳赠予税。如果赠予额超过15,000美元，赠予人在当年需填报赠与税税单（709表格），超额部分未必需要缴纳赠与税，可以使用下面提到的终身免税额来抵税。

此项赠与豁免金额没有受赠人数限制，也没有限制受赠人必须与您有亲戚关系。夫妇两个人每年可以赠与任何人30,000美金。

2. 遗产税和赠与税终身免税额为每人1140万美元（2019年现行）。即每个赠与人，一生中无论是以赠与形式或是以遗产形式，针对全部受赠人，总共可有1140万美元的额度免赠予/遗产税。

* 父母是非美国税务居民

由于父母的非美国人身份（简称外国人），如果直接赠与/遗赠房产（美国有形资产）给子女（美国税务居民，简称美国人），免税额仅为$60,000，也就是说，房产价值超过6万美元开始，起征赠与/遗产税。

问：作为国际买家，有没有什么方法可以少交赠与/遗产税呢？

答：有的，美国税法有规定，外国人如果赠与美国人无形资产，免征赠与税/遗产税。有限责任公司（LLC）就是一种形式的无形资产。

有限责任公司的股份作为无形资产不需要征赠予税的。而如果房产属于LLC公司，那么可以将家人添加到公司，然后以公司的名义进行“股权转让”和“股份继承”，从而免去高昂的外国公民赠与税和房产税。根据有些州的法律，未成年人可以成为公司股东，因此以公司名义美国买房时，可以将未成年子女算成股东。

答：但公司一定要是外国注册的公司，不是美国注册的公司，外国公司的股权属于外国资产，不受美国税法的管制。美国公司的股权还是属于美国资产的，还是只有6万的免税额，外国人在转让美国公司的股权时同样是会引起赠与税或遗产税的问题。

与其他形式的资产不同，外国人转移美国房产在FIRPTA管辖范围内，几乎凌驾于全部其他税法涉及到的相关条款。FIRPTA规定，如果LLC名下资产超过50%以上是房产，或超过90%以上是房产和现金类流动资产，则转移LLC股份仍然视同于转移房地产本身，这点要格外注意。

外国人投资房产预扣税

FIRPTA规定：外国人在出售在美房产时要预扣最高至房地产销售总价(或其公平市价，如果后者更高)的15%的税作为预扣税。这是因为外国人没有美国收入，没有成为美国税法居民是不用报税的，如果国税局不收预扣税的话，没有办法保证外国人合法缴纳收益所得税。预扣税是可以拿回的，但外国售房者必须申请ITINs(美国纳税人身份号)，在报税季填写税表，才能拿回退税。

但并非所有的外国人在美出售房产都需要被扣除预扣税，有一定的豁免情况。