問大家一個問題！目前，你認為成都哪個區的剛需購房客戶買房最難？
想必大多數人都會脫口而出——高新區！
因為相比11區和天府新區，高新區新房房源最少，且主打改善，房價整體偏高。二手房房價在全成都也是數一數二的。
以我身邊的真實事件為例。
我的一個朋友，從去年下半年開始，經歷了人居盛和林語、長冶南陽御龍府、中鐵城錦南匯和碧桂園沁雲裡等剛需盤（高新區相對低價樓盤）的搖號，全部失敗！
連跪四次之後，他開始轉戰二手房。但和新房市場一樣，二手房市場對剛需購房者也不太友好。但是不是一點機會都沒有呢？
我梳理了高新區新房、二手房和土地供應的情況，發現機會確實不多了！
01
新房供應少，主打改善，房價偏高
我認為目前，高新區新房市場主要存在三個問題。
新房供應整體偏少、且主打改善，房價偏高，而從整體的存量和後期供應來看，也不多了。從2月截止到現在，高新區一共只有6個樓盤，共計1668套房源取證。平均到每個月，只有556套房源的供應，但高新區作為成都高新技術產業的集聚區，企業眾多，擁有高新區購房資格的人自然也多。
在“僧多粥少”的市場環境下，各樓盤中籤率普遍不高，除璟南堂外，其餘樓盤中籤率均不到40%，碧桂園只有6%。並且，目前大部分的樓盤均價已達到2萬元/㎡。
▲數據來源於房協網，其中璟南堂小區惠後單價約19000-23000元/㎡；新景璟譽府，最高優惠可達10%，惠後均價16000元/㎡起。
我大致盤了一下，高新區的存量情況。目前在售和待售的新盤，約13個。
這裡面，我認為值得剛需購房者一搏的樓盤。
長冶南陽御龍府，還剩最後1棟樓，約200套房子，上批次均價約1萬元/㎡；愛在城南，5月預計加推最後140套房源，面積97㎡和129㎡套三套四，預計價格1.5萬元/㎡左右。
此外，中建天府公館，4月預計加推首批次清水房112-175㎡，預計價格1.3-1.4萬元/㎡共232套。
以上三個樓盤，我認為是剛需客戶比較好的選擇，但所有房源加起來只有570套左右，能不能買到真的要看運氣。
再看其它樓盤，南城都匯7、8期、人居盛和林語什麼時間開，價格多少統統不確定；
仁美熙和府、新景璟譽府位於中和板塊，高層價格1.6萬元/㎡起步，剛需可以考慮，但我覺得性價比不高；宸光和悅高層僅剩120套房源，上批次價格1.7-1.8萬；
北大資源紫境府與中建天府公館二批次住宅可能開精裝，據中建銷售說，二期單價至少1.8萬元/㎡起；
萬科璟南堂、凱德世紀名邸價格或許會持續在2萬元/㎡左右，德商御璟天驕樓盤149㎡戶型，總價約350萬，復地金融島剩178、226、257㎡戶型，預計下半年加推。
13個樓盤中，改善住宅佔多數，主力價格保持在1.8-2.2萬元/㎡，大多數樓盤總價在160萬以上。按首付3成計算，最低首付約48萬，接近50萬。
如果不是經濟實力較強的剛需客戶，50萬首付加上每月接近8000的月供，壓力會非常大。
大致算了一下這些樓盤的存量，約6251套，加上部分房源待定的樓盤，整體房源估計不會超過1萬套。
02
後期供應以高端改善住宅為主
房價應該不低
我統計了成都高新南區2014年截止目前的土拍數據，除去已經面市的樓盤，目前還剩下11宗地，約924畝地塊未開發。
這些地塊成交時間集中在2017-2019年，其中8宗地成交樓面價超過1萬元/㎡，且要求全裝修成品住宅比例達到100%，意味著這些地塊未來都會推帶裝修房源。
此外，這些地塊容積率僅為2，產品基本上可以確定為洋房或別墅產品。
高地價+低容積率+全裝修的配置，房價自然不低。
給大家一個參考數據，德商御景天驕樓面地價11200元/㎡，據銷售透露，樓盤均價約在23000-25000元/㎡（含裝修）。
同時，還應注意一點，11宗地塊中，除去三宗人才公寓用地以及其餘地塊需無償移交的租賃住房面積和西藏銀行需全部自持的面積外，剩下流入市場的房源並不會太多。
03
二手房整體均價2萬元/㎡
首付30萬隻能買老破小
據鏈家網數據顯示，目前高新區二手房整體均價已達2萬元/㎡，是目前成都二手房均價最高的區域。其中，金融城板塊均價達到2.8萬元/㎡，大源、市一醫院、天府長城等板塊均價為2.2萬元/㎡。
如果以總價100萬，首付30萬，在高新區買套二或套三，能不能買到呢？
能，但基本上都是老破小！
我在鏈家網上，大致搜了一下，滿足條件的房源只有220套左右，幾乎都集中在芳草、新北、紫荊、石羊場、中和等老城區，且基本上都是6/7層的老房子。這些有著年代感的老小區，居住品質要大打折扣。
但如果以總價150萬，首付45萬來搜索，選擇面就會大很多。從套二到套四，一共約800套房源。其中，不僅有老房子，還有非常多的次新房。
回到開篇的問題，高新區剛需購房者買房難嗎？確實挺難的！
特別是新房，13個已面市樓盤中，真正能讓剛需客戶選擇的樓盤或許只有三個，但都具有不確定性，且幾乎是千軍萬馬過獨木橋，能不能搖到，還不一定。
但，如果你不執念於新房，其實二手房的選擇面還是挺大的；首付45萬，也能買到位於廣都、新川、新會展、神仙樹等板塊的次新房。
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