2015年一场关于宅基地制度的试点改革，在全国15个县悄然推进，泸县就是其中之一。
泸县位于四川盆地，是川东南的一个农业大县，2016年全县农业人口占总人口的85%，人均耕地面积只有1.16亩，城乡居民收入差距超过9000元。为了增加收入，90%以上的农村劳动力选择外出务工。与此同时，一些村庄因为地理位置偏僻，基础设施落后，农村人口出现大规模外迁，导致一些散居古老的村落逐渐衰败，很多偏远的宅基地更是人走楼空。而另一方面，县域经济的发展对土地的需求猛增，从2002年开始，泸县招商引资总项目达到2016个，仅凭国有建设用地保障远远无法满足需求。而在农民3.2万亩闲置的宅基地中，有相当一部分农户愿意有偿退出，于是宅基地制度的改革，就这样开始了。
承认集体成员拥有初始的所有权，但一定要有一个时间点来切断人跟宅基地的无偿分配关系。切断以后的人要花钱，就是如何对待这个成员的无偿获得宅基地的权利，第二个就是，退出权一定要兑现财产权。
宅基地的有偿退出就是承认了农民宅基地的财产权，在住有所居的前提下，农户可以自愿退出多余空闲的宅基地。集体经济组织按照试点政策经过村民自治方式给予退出补助，房屋残值补偿，甚至可以允许农户暂时退出，长期退出，部分退出或者整体退出。通过这种方式，泸县完成了宅基地腾退面积1万亩。
诺贝尔奖得主科斯告诉我们：初始的产权界定给谁并不重要，只要有市场机制，就可以通过交易提高资源利用效率。
我国的城市化进程受到了遏制，一个很重要的原因就是城市的房价，房价跟地价相关，地价跟土地制度相关，土地制度里面就是我们没有放开市场。
哈佛大学教授爱德华格莱泽在城市的胜利一书中也指出，真正决定一座城市的因素是人而非建筑。
既然国家的经济和社会发展主要依靠城市，那么让我们积极推动城市的发展吧，在城市出现城市病的时候，摆在我们面前的有两条路：是去治病，还是通过减少人口让城市病不要出现。答案显而易见。
只有宅基地制度改革，才能改变农村空心化的现象
那么怎么样才能让进城的农民不再返乡，安心的留在城市中呢？恐怕我们还是得回到让土地有效流转起来这个话题上，尤其是宅基地。
我们这个农地的流转政策已经实行了很多年了。过去我们的房子只能限制在集体组织内部流转，可不可以打破这个界限？
现在这个宅基地是不可出租，不可交易，不可转让，如果你现在进城，你只能还给集体。那我干嘛还给你，所以我就占着。
现行农村宅基地制度是新中国成立60多年来逐步发展演变而成的，其主要特征是集体所有成员使用，一户一宅限定面积，无偿分配，长期占有。而随着城乡社会结构的变化和经济体制改革的深化，这个制度开始面临越来越多的挑战，比如人口大量迁移后，闲置的宅基地增多，宅基地的财产价值未能显现，非法交易禁而不止等等。事实上农民离土离村不回村，但又不放弃宅基地，与此同时村外人又无法进入，这种种因素加剧了村庄的衰败。
如果宅基地制度无法创新，村庄的凋敝只会加剧。
家家都有宅基地，而且宅基地最初是无偿分配的，那么在现在这种情况下一部分人进了城，他想把他的宅基地卖给本村的邻居，乡里乡亲们内部买谁来买？即使有人来买，能卖出什么价钱？大概最多也就是10万，甚至还达不到5万左右。那么谁更需要这块宅基地呢？外来的人口。
外人不能进，这是非常要命的一件事。比如我们讲这个生产要素，资本不能进，企业不能进，城里人不能进，这些东西都是我们整个经济活动中最活跃的要素。现在整个村庄宅基地制度，是整个土地制度里面最不适应的。
如果城里的资本不能下乡，不可以到农村购买土地，那你乡村振兴仅仅靠国家投入可以吗？不可以的。他一定要带动市场，带动市场的前提就是农村的资源是可以流动的，如果一旦你允许农村集体经济土地进入城市了，可以不通过征用的方式直接参与，那城市一级开发银行拿农村的建设用地和土地来进行抵押贷款的时候，你还有可能去盘剥他吗？他会站在一个跟你平等的交易关系上来跟你谈判价格出让条件等等，所以说那个关键不是在城市和农民，而是在于城乡之间我们有一块历史造成的谈判的不平等条件，是我们的制度约束。
来自国土资源部的最新数据显示，从2016年2月至2017年6月，全国已有13个省份开展农业用地增减挂钩和建设用地节余指标流转交易，流转的收益超过334亿元，当然流转的范围还只局限于贫困试点地区和省域内。从改革历程来看，这是一个不断松绑的过程。
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