1
中國的城市格局發生巨大改變，
也只是近幾年才發生的事情。
回頭來看，
目前已經走過了這幾個階段。
第一個階段開始於2015年的樓市行情，
這波行情可謂影響深遠。
舉全國的人力財力物力，
改變、
或者是加速改變了中國的城市格局。
重點二線城市和強三線城市迅速崛起，
到了今天，
格局基本奠定。
但這一階段的行情，
基本上是民間自發的，
是資金的自由流動造成了蓬勃的局面。
第二個階段開始於2016年，
幾乎所有熱點城市都在執行的人才引進。
在今天看來，
十幾城接連密集出臺人才引進計劃，
很難說這一現象與這一波的房地產熱潮有沒有關係，
但是，
可以肯定的是，
這就是一個人為放開的房地產調控漏洞。
這一階段同各地政府的操作力度息息相關，
有的城市可以幾十萬人蜂擁而入，
有的城市卻只想做出個樣子給子民看。
這第三個階段，
其實才最為重要。
中國一直以來是一個喜歡向上看的社會，
自古以來就是上行下效，
這是中國的行事邏輯。
這第三個階段的城市格局之變，
就源於這是來自中央的一號工程。
其實這和三個概念有關。
雄安新區、
粵港澳大灣區、
海南自貿港。
可以肯定的是，
至少在未來的十年，
這三個概念都不會流產。
因為這些都是一號工程。
不要再拿過往經驗來看預判當下和未來，
因為你已經看到了，
一切都有些不一樣了。
你看，
就是以上這短短几年，
基本上已經奠定了未來10到20年，
中國城市格局的整體趨勢和方向。
2
但落地到房地產的角度來說，
一切都是複雜的，
也會變相橫生！我們粗略的盤點了一下上面這些城市和版塊的現狀，
基本是這樣的：
從一開始，
雄安並無房地產市場，
環雄也基本可以排除，
至少目前是如此。
而所有的重點二三線城市，
也基本大門緊閉了，
就算你看得見機會，
也只能望洋興嘆。
在排除了雄安和那些重點城市之後，
最近比較熱的兩個疑問是：
1、
海南也已經全島封閉，
當然除非你願意將戶口落在這裡。
中央的報告裡寫到，
目前存在著人民日益增長的對美好生活的願望與現實資源短缺之間的矛盾。
那麼，
在日益旺盛的美好生活的需求下，
在海南全島封閉之後，
哪裡才是海南的替代區域？
這是一個非常剛需的話題，
存在著非常務實的剛性需求基礎！
很多人去了廣西北海，
去了湛江和徐聞。
但湛江的房價貴過了惠州，
而徐聞幾天之內，
上漲了兩千。
而這些地方，
米宅也都去調研過。
但很顯然，
這些地方並不是好的選擇，
跟風的感覺太過濃郁。
2、
第二個問題是，
粵港澳規劃未出，
一切還是未知數。
但在粵港澳大灣區的兩區九市，
哪裡才是最好的選擇？
有人說，
廣深港高鐵通車後，
大量香港人必定會湧到深圳買房，
這注定會拉動深圳的行情。
但我們關注的並不是這個。
我們關注的是整個粵港澳大灣區內的價值高地。
很顯然，
第一選擇是東莞，
但是很可惜，
東莞已經沒有機會了。
那麼東莞之後是誰呢？是惠州的惠陽和中山。
惠陽和深圳無縫對接，
後期又有14號線聯通，
限價不到15000，
無論如何，
都會是目前粵港澳灣區內很不錯的選擇。
而從長遠看，
中山也是不錯的。
因為它正處在整個珠江口的中心，
深圳前海、
大空港、
廣州白沙、
珠海、
幾個地方圍了一箇中山。
但這注定是一個很長很長的線。
短線看惠陽，
長線看中山。
也許這就是粵港澳目前最好的選擇。
3
但是，
我們今天要說的卻是大亞灣。
因為在綜合上述兩個問題之後，
我們發現，
惠州大亞灣、
巽寮灣和雙月灣所圍合的區域。
是唯一的一個既可以替代海南（這是海景度假需求），
又可以佔據深圳東移和粵港澳大灣區紅利（這是投資需求）的地方。
這裡距離深圳車程一個小時；有深圳機場的補充機場惠州機場；也有廈深（廈門到深圳）高鐵惠州東站；高速惠深沿海高速、
深汕高速、
廣惠高速三條高速直達。
又因為不亞於海南的海景資源，
所以這裡被稱為是深圳的後花園。
廣惠高速跨海大橋▼
遠眺整個大亞灣▼
在今年之前，
這裡大部分的房子是被深圳人買走的。
但是在今天，
除了深圳人之外，
又多了蘇州人、
溫州人、
江西人、
東北人等等。
我花了一週的時間，
將這個片區所有的在售項目都看完了。
今天給大家做一個分享：
整個大亞灣片區大大小小十多個項目，
目前在售項目如圖所示。
具體項目情況如下，
從西往東南延伸：
華潤小徑灣：
佔地2000畝地，
總體打造的是濱海綜合體。
配套有艾美酒店、
萬象海會所，
華潤大學（華潤高管培訓基地）、
貝賽思國際學校（一共三所，
上海、
深圳、
華潤小徑灣校區），
濱海商業街（華潤萬象城團隊直接運營），
以上所有配套均已經落地。
濱海商業街▼
艾美酒店▼
目前還有一個大型濱河電影院，
屬於三期在建，
隨三期交房一起開業。
華潤二期實景▼
華潤小徑灣容積率1.6，
分七期開發，
13年開發了一期，
15年開發了二期。
目前在售三期，
三期共分為A/B兩個地塊，
今年四月分首開A地塊，
距離海邊200米。
華潤海景，
傍晚▼
艾美酒店海景，
上午10點▼
碧桂園十里銀灘
在售五期維港灣，
均價14000，
精裝。
最小89，
三房，
最大134，
四房。
兩梯六戶。
碧桂園海景▼
合正東部灣
13年開售第一期。
在售四期，
容積率2.0，
產品有洋房，
公寓，
別墅。
一共200套房子。
2019年底交房。
5月底開盤。
配套威斯汀酒店，
剛開建。
配有遊艇碼頭。
融創海灣半島
這是2017年收購萊蒙的項目，
分四期開發。
只剩三期幾套尾盤。
兩種戶型：82平的兩房51一房，
四梯十六戶。
四期預計10月份推。
富力灣
佔地5000畝，
2012年開始開發，
大亞灣唯一一個以別墅為主的項目。
優勢是，
灣區內距離高鐵惠東站最近，
開車十分鐘。
配建有希爾頓酒店，
年底開業。
在售三期高層A1，
三梯十六戶。
58一房，
85兩房，
111三房。
硬裝。
以及170平起的聯排別墅。
星河山海半島
佔地11平方公里。
星河控股，
惠東縣政府，
華師大，
深圳創新投聯合投資。
最新開發的組團案名山海半島，
6500畝，
其中1500畝為建設用地，
剩餘為配套。
一期7棟高層，
260套別墅。
首開2棟高層，
75套別墅。
主打山景和18棟高爾夫，
也是整個片區內唯一的一個有高爾夫的項目。
金融街海世界
金融街分四個版塊開發，
第一個版塊08年開始，
第二個版塊也已經售完，
目前在售是第三個版塊。
第四個板塊是酒店集中區，
共有五家酒店，
開業的是喜來登。
目前在售第三個版塊的二期，
46和62平住宅。
五梯十四戶。
均價16500-17000，
簡裝。
萬科雙月灣
萬科2010年拿地，
11年開發。
一共130萬方，
五期開發，
在售三期。
高層兩個戶型，
42平單房，
76平兩房，
四梯十四戶。
洋房共三層，
一棟19套，
總價2000萬。
每一套都是獨門獨戶。
4
大亞灣總結
1、
整個片區海景最好的是三個項目：華潤小徑灣、
金融街和萬科。
華潤和金融街都偏灣內海，
比較平靜。
萬科偏外海，
浪較大。
華潤片區海域有帆船隊經常訓練，
金融街則停滿漁船。
但華潤的沙灘有人工修整、
金融街和萬科都是原生沙灘。
富力灣沒有沙灘，
由於處在內灣，
游泳需要都很長的棧道。
2、
整個片區有五星級酒店的華潤小徑灣的艾美、
金融街的喜來登、
富力灣的希爾頓。
3、
整個片區有高爾夫配套的是星河山海半島。
4、
從品質上來說，
最好的是華潤，
這是片區內公認；最差的是碧桂園，
也是片區內公認。
整個片區內最成熟的項目是金融街，
08年開始開發，
因為處在巽寮灣是4A級景區，
所以人很多，
小商小販雜而亂，
隨便拉人截客，
具有國內一般景區的氣質，
不太適合購房居住度假。
除此之外，
華潤配套最為齊全，
景色優美，
安靜
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